Como deve ser a instalação de ar condicionado em prédios

A importância da contratação de profissionais habilitados para instalação de ar condicionado em condomínios

Por Emerson Tormann

Em meio à crescente popularidade dos aparelhos de ar condicionado, uma preocupação fundamental surge: a instalação adequada desses equipamentos, especialmente quando se trata de apartamentos e fachadas de prédios. O perigo iminente associado a instalações realizadas por profissionais não qualificados é destacado por especialistas no campo.

Muitos proprietários de apartamentos, ao decidirem instalar sistemas de ar condicionado, muitas vezes priorizam seus interesses pessoais em detrimento da segurança e da conformidade com regulamentações. A falta de compreensão sobre os riscos envolvidos na instalação, especialmente em fachadas, pode resultar em acidentes graves, inclusive com fatalidades.

Um técnico de refrigeração, ao trabalhar em altura e na fachada de um prédio, enfrenta riscos significativos durante a execução do serviço. Este profissional, muitas vezes motivado pela necessidade de sustento financeiro, aceita realizar trabalhos que colocam sua vida em perigo. O contratante, por sua vez, muitas vezes não percebe que se torna co-responsável por eventuais acidentes, incluindo aqueles que resultam em tragédias fatais.

A contratação de profissionais habilitados e empresas registradas em conselhos específicos para a instalação de aparelhos de ar condicionado não é apenas uma recomendação, mas uma medida crucial para garantir a segurança de todos os envolvidos. Além disso, ao optar por técnicos qualificados, os proprietários contribuem para a preservação da integridade estrutural do edifício, minimizando riscos de danos e garantindo a conformidade com normas de segurança.

Em um cenário onde a segurança e a responsabilidade são essenciais, é imperativo conscientizar os proprietários sobre os riscos envolvidos na escolha de profissionais não qualificados. A preservação da vida e a integridade dos trabalhadores devem ser prioridades, e a contratação responsável é a chave para um ambiente mais seguro e sustentável.

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Sustentabilidade nos Condomínios

Sustentabilidade em condomínios - Como fazer, custos e obrigações é tema do programa Condomínio em Pauta com apresentação de Ricardo Karpat

Sustentabilidade é um assunto que tem estado em alta nos últimos anos, porém, apesar de muitos condomínios fazerem uso de ferramentas e recursos sustentáveis, ainda há muitas dúvidas sobre boas práticas de sustentabilidade e, não raros, muitos síndicos que ainda executam de forma equivocada. 

Ricardo Karpat recebeu Alexandre Furlan, CEO do instituto Muda e especialista em sustentabilidade para falar dos desafios que é o tema aqui no Brasil.

Também contou com a presença de Moisés, Síndico em condomínio de São Paulo com ampla experiencia para mostrar como está lidando com sustentabilidade na PRÁTICA e como isso se aplica aos condomínios.

Assista na íntegra ao programa:

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Acessibilidade para idosos em condomínios garante qualidade de vida

GDF investe na reforma de calçadas em várias regiões administrativas - Foto: Lúcio Bernardo Jr/Agência Brasília

Escrito por Predicado Comunicação Empresarial

Países de todo o mundo estão vivendo o crescimento do envelhecimento populacional. No Brasil existem, aproximadamente, 35 milhões de pessoas com 60 anos ou mais. Em 2050, serão quase 70 milhões - 30% da população. De acordo com a OMS (Organização Mundial da Saúde), envelhecer de maneira saudável não se trata de ausência de doença, mas sim da preservação da capacidade funcional que garanta a independência do indivíduo.

Nesse aspecto, a acessibilidade se faz fundamental para essa garantia e os condomínios – lugares escolhidos por boa parte dos idosos para viver, por questão de segurança e praticidade – precisam estar preparados para esse público.

Por exemplo, temos ainda em muitos condomínios do Distrito Federal, elevadores com postas de eixo vertical. Essas portas são pesadas, de difícil acesso ao elevador, causadoras de acidentes e sua substituição é recomendada em normas de acessibilidade.

Portas de eixo vertical em elevadores antigos dificultam a acessibilidade - Fotos: Emerson Tormann

A acessibilidade vai muito além de vagas reservadas na garagem e, por isso, o Grupo Graiche, empresa que administra mais de 850 condomínios, com 110 mil unidades, lançou um e-book, em iniciativa inédita no setor imobiliário, com ampla abordagem sobre a acessibilidade nas unidades condominiais. A cartilha do Grupo Graiche sobre Acessibilidade pode ser acessada gratuitamente no link https://bit.ly/3bkY18l.

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Itens de segurança do elevador: Adequações inadiáveis aos condomínios

O condomínio estava próximo de completar 30 anos e precisava com urgência se organizar financeiramente para modernizar ambos os elevadores que atendem a uma torre única com apenas 11 unidades. Localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, o Edifício Flamboyant não podia mais adiar as adequações, trabalho feito no segundo semestre de 2014, conforme os objetivos e necessidades elencadas pelo síndico Luciano Gennari:

- Reduzir consumo de energia dos equipamentos (em torno de 45%);
- Acabar com as quebras que exigiam trocas frequentes de peças para manutenção ou reposição, a um custo elevado;
- Obter menor custo de manutenção futura com os equipamentos modernizados, além de menor desgaste;
- Conquistar mais segurança e conforto, pela eficiência e modernidade, eliminando trancos em partidas e paradas;
- Dar precisão no nivelamento das paradas nos andares, independente da carga transportada;
- Introduzir melhorias estéticas com as trocas de botoeiras das cabinas (inclusive em braile) e dos andares;
- Eliminar ruídos e barulho, que reverberavam principalmente nos andares mais altos, incomodando os moradores;
- Atualizar os equipamentos em relação à legislação e novas normas de segurança e acessibilidade (painel com braile, corrimão etc.);
- Substituir a iluminação por LED; e,
- Obter valorização patrimonial (entre 10% a 15% do preço anterior do imóvel) com a consequente modernização de um prédio com quase três décadas de vida.
Em suma, os itens acima resultam em ganhos de eficiência, segurança e economia de energia, conforme muito já se tem falado sobre os benefícios da modernização dos elevadores. Mas um aspecto que chama atenção, e que impõe sentido de urgência aos prédios que ainda não modernizaram esses equipamentos, está na necessidade de cumprir com os quesitos da norma ABNT NBR 15.597:2010, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Segundo o sindicato das prestadoras de serviços do setor em São Paulo, o Seciesp, ela estabelece regras para melhoria da segurança dos elevadores preexistentes à edição desses parâmetros, ou seja, dá o norte das adequações necessárias. Já a ABNT NBR NM 207:1999 define os quesitos para os equipamentos fabricados e instalados posteriormente a essa época.
Quanto aos antigos, Luciano Gennari destaca que "os síndicos muitas vezes se esquecem ou mesmo não sabem de sua responsabilidade civil e criminal; um elevador antigo, provavelmente com desníveis na cabina, traz sérios riscos de acidentes". No Flamboyant, as reformas de ambos os equipamentos incluíram a instalação dos itens de segurança não apenas aos passageiros, mas também para os técnicos da manutenção, como guarda-corpo no topo das cabinas. Além disso, agregaram serviços como:
- Troca de painel de comandos com estacionamento preferencial programável: "Após um minuto sem que haja chamadas, automaticamente o sistema desloca o carro para o térreo";
- Detecção de botões de chamadas defeituosas: "Em caso de falha mecânica em que o botão fique acionando a chamada ininterruptamente, o sistema passa a ignorá-la até que seja restabelecido o seu funcionamento normal, evitando viagens desnecessárias";
- Proteção contra chamadas falsas: "Se alguém apertar todos os botões dos andares, após três paradas consecutivas, o comando as cancela". "Em resumo, é uma tecnologia embarcada através de recursos de software (programas) e hardware (equipamentos)", resultante da troca dos quadros de comando, botoeiras, entre outros, além da instalação, posterior, de um kit anti-surto.

Para o síndico Gilberto Hitochi Ishida, do Condomínio Edifício Leonardo da Vinci, da região da Saúde, em São Paulo, a modernização se torna inevitável quando os equipamentos começam a apresentar problemas frequentes e exibem obsolescência. Com dois blocos, oito andares e 64 unidades, o prédio de 37 anos dispõe de dois elevadores e acaba de concluir a repaginação dos equipamentos, a um custo de R$ 140 mil cada. As máquinas tinham índice elevado de quebras, se encontravam inadequadas às normas de segurança e provocavam muito desconforto nas viagens.
Os trabalhos foram executados entre janeiro e maio deste ano. Analista de sistemas, o síndico conta que a reforma foi total, com troca das máquinas, dos comandos e embelezamento das cabinas. Os serviços compõem um processo mais amplo de modernização do edifício, que passou por retrofit elétrico, pintura, implantação de sistema de reuso d'água da chuva e, agora, verá o início da reforma dos halls (com troca do piso) e do salão de festas e de jogos. Segundo Gilberto, as intervenções impactaram na valorização dos apartamentos, cuja avaliação se situava em um patamar inferior aos preços médios de mercado.

ADEQUAÇÕES DE SEGURANÇA SEGUNDO A ABNT NBR 15.597:2010

 Por Antonio Luiz Caldeira (Engenheiro de Controle de Automação )
A norma ABNT NBR 15.597:2010 deve ser usada como orientação para que:
a) Autoridades competentes determinem um programa de intervenção, passo a passo, estabelecendo prioridades com base no nível de risco dos elevadores (por exemplo: extremo, alto, médio e baixo) e também se considerando as condições socioeconômicas;
b) Os proprietários cumpram com suas responsabilidades de acordo com regulamentos existentes;
c) As empresas de manutenção e/ou o organismo de inspeção informem aos proprietários sobre os níveis de segurança de suas instalações;
d) Os proprietários atualizem os elevadores existentes de forma voluntária, considerando esses riscos.

A norma inclui melhorias de segurança de elevadores de passageiros existentes para:

a) Usuários;
b) Pessoal de manutenção e inspeção;
c) Pessoas fora da caixa, casa de máquinas, casa de polias (em sua vizinhança imediata); e,
d) Quaisquer pessoas autorizadas.

Principais itens a serem observados

• Protetor de polia de tração;
• Protetor de polia do limitador de velocidade;
• Guarda-corpo no topo da cabina;
• Escada de acesso ao fundo do poço;
• Botoeira de inspeção;
• Luz e alarme de emergência na cabina;
• Iluminação do passadiço (poço) do elevador;
• Luz de emergência da casa de máquinas;
• Barreira eletrônica; e,
• Quadro de força de acordo com a ABNT NBR 5.410:2004.
Muitos itens de segurança no elevador devem ser analisados e verificados conforme os riscos, devendo-se agir da seguinte forma:
- Paradas imediatas para correção em caso de risco extremo;
- Correções em curto prazo em caso de risco alto;
- Correções em médio prazo ou juntamente com a reforma ampla em caso de risco médio; e,
- Correções em longo prazo ou juntamente com a reforma do componente relacionado sendo considerado de risco baixo.
A norma NBR 15.597:2010 trabalha em paralelo com a ABNT NBR NM 207:1999 e uma avaliação profissional deve ser necessária para verificar os riscos nos elevadores.

Na prática, isso representa que:

- Em prédios com 30 a 50 anos ou mais: Devido à baixa exigência de segurança nessa época, é preciso que sejam adequados a todos os itens da NBR 15.597, pois muitos de seus elevadores estão funcionando de forma precária; e,
- Em prédios com menos de 30 anos e com modernização parcial feita há cerca de dez anos: É necessária a adequação a algumas normas, especialmente para elevadores antigos que foram reformados antes da primeira edição da norma, em 2008. Mas intervenções feitas após esta data também costumam apresentar pendências em relação à norma.

Trinco das portas

Um item de especial importância é o trinco em porta de eixo vertical, acionada manualmente. Não se deve, em hipótese alguma, anular esta segurança, sob pena de se causar acidentes graves e até fatais. O trinco impede a abertura manual da porta quando o elevador não se encontra no andar. Anular qualquer item de segurança do elevador em funcionamento pode provocar danos ao equipamento e até mesmo a morte, seja do usuário ou do técnico de manutenção.

Zeladores

Nesse sentido, os zeladores têm um papel fundamental, solicitando de imediato serviços corretivos em caso de defeitos, acompanhando a manutenção preventiva mensal e comunicando qualquer item que esteja em desacordo (como desnivelamento, botoeira falhando, indicador de posição com defeito, vazamento de óleo, ou seja, defeitos visíveis aos olhos dos usuários). Cabe a eles, por fim, verificarem o cumprimento ou não do checklist de manutenção periódica, observando se os serviços foram realmente executados pelo técnico da empresa responsável.

FLAGRANTES DO DESLEIXO NA MANUTENÇÃO

Consultor da área de riscos em condomínios, egresso do segmento de seguros, Carlos Alberto dos Santos costuma vistoriar as edificações para identificar falhas e propor ações corretivas que previnam acidentes, bem como a consequente penalização dos síndicos. No setor de manutenção de elevadores, ele chama atenção para que esses gestores exijam que os zeladores acompanhem a manutenção periódica realizada pelos técnicos das empresas de elevadores.
"É preciso uma vistoria visual, que o síndico seja mais proativo e verifique se as empresas estão cumprindo com as normas técnicas", defende o consultor. Nos flagrantes registrados, Carlos Alberto identifica vazamento de óleo em motores (Foto 1) e cabo de aço desgastado (Foto 2), instalações elétricas precárias e polias sem a proteção obrigatória (Foto 3) - "os técnicos as retiram e não as colocam de volta, porque terão que fazer isso no mês seguinte". "Muitos condomínios estão com problemas porque o zelador não acompanha a realização dos trabalhos", afirma.

FORA DE NORMA E SEM COMUNICAÇÃO

 Cabinas sem alarmes ou mesmo interfones, contrariando normas técnicas da ABNT e também a regulamentação em São Paulo, Capital, são flagradas com frequência pelo consultor Carlos Alberto dos Santos. "De que maneira uma pessoa poderá se comunicar caso fique presa no elevador?", questiona o especialista. "Muitas vezes existe o interfone, mas ele não está ligado à portaria. Em outras situações, o interfone está fechado num compartimento interno, sem identificação para o usuário." Falhas nesses equipamentos são observadas não apenas em prédios antigos, como nos novos, diz. Foto na página ao lado mostra cabina apenas com a base do interfone, sem o fone. São flagrados ainda aparelho antigos sem orientação para onde a chamada se destina; instalações antiquadas, embutidas, com sistema de interruptor, mas sem instruções de operação. "Há condomínios bem e malcuidados, independentemente da idade", ressalta.

Matéria publicada na edição - 213 - junho/2016 da Revista Direcional Condomínios

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Solar Inspenge marca presença na EXPOCON 2016

60% dos moradores do Distrito Federal residem em condomínios verticais e horizontais. Surgiram condomínios verticais com até 400 unidades e ao mesmo tempo, foram criados, à revelia dos governos, condomínios horizontais com até dois mil terrenos, duas mil casas

Para atender esta demanda, foi necessária a profissionalização dos seus administradores. Hoje, por exemplo, o síndico precisa saber da sua responsabilidade civil em caso de certos acidentes no condomínio, ter conhecimento de certa periodicidade de manutenções como a dos elevadores, para-raios e molas de portas de vidro.

Precisa, ainda, estar atento à modernização destes e vários outros setores, observar a vantagem de preparar os seus subordinados com cursos de especializações para contar, dentro do próprio corpo funcional, com profissionais especializados como bombeiros e eletricistas, além de qualificá-lo, é claro.

O condomínio surge então como mercado gerador de muitas oportunidades. No nosso entender os homens públicos deveriam observar esse mercado como um setor grandioso, independente, um grande consumidor de insumos, de água, de energia e um excepcional contribuinte de impostos, e fundamentalmente como um grande gerador de empregos. O condomínio, por si só, gera lucro também na emissão de dezenas de milhares de boletos mensais por meio da rede bancária. Só isso já justificaria a sua importância na economia do Distrito Federal.

O Congresso Nacional de Síndicos, o I Congress, é uma iniciativa da Revista Condomínio & Soluções, da INOVA GESTÃO e da Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial.

O objetivo é o congraçamento dos síndicos e dos outros profissionais interessados no universo condominial. Além da troca de experiências, o evento objetiva a realização de um curso com professores renomados. Promover palestras e debates para refletir sobre os principais problemas enfrentados nos condomínios nos dias de hoje. Fazer com que o participante obtenha a base de conhecimentos para gerenciar o condomínio, conhecer seus direitos e obrigações da legislação vigente, apresentando soluções inovadoras na gestão condominial.

Profissionais liberais

O mercado condominial absorve ainda profissionais de várias categorias que passaram a direcionar parcial ou totalmente a sua atividade ao segmento condomínio. Isso pode ser sentido na área jurídica, administrativa, contábil, da psicologia e da tecnologia, principalmente a voltada à segurança. Enfim, o mercado condominial absorve quase todas as áreas profissionais. Por isso, justifica-se a participação da Secretaria do Meio Ambiente, da Saúde, da Justiça e Cidadania, Secretaria de Segurança, empresas como Caesb, Ceb e Terracap, órgãos como Adasa e ouvidorias têm espaço garantido, assuntos e temas variados para falar com esse público.

Para saber mais:

Inscrições : www.expoconbrasilia.com.br
Data: De 29 a 1° de outubro.
Local: Centro de Convenções Ulysses Guimarães
Condomínios horizontais

Com cerca de 600 mil moradores em condomínios horizontais no Distrito Federal, as comunidades viveram momentos de amargura e de euforia. Das promessas fáceis, no calor das campanhas, até a assinatura no cartório de registro de imóveis, há um caminho longo a percorrer. Portanto, é hora de abrir um procedimento claro para dar definitivamente um rumo a este caminho árduo que é a regularização das frações dos condomínios horizontais. Isto é, garantir às famílias o direito da casa própria.

A EXPOCON BRASÍLIA foi criada em 1998 para fortalecer o papel dos síndicos, dos administradores prediais, tanto nas edificações residenciais como nas comerciais e mistas. Com o passar do tempo, as necessidades observadas neste setor foram dando espaço a uma nova atividade, uma nova especialidade: a do síndico profissional. Portanto, podemos afirmar, sem nenhuma dúvida, que o síndico se tornou uma profissão.

Objetivos da Expocon

- Apresentar um evento-oportunidade para mostrar os equipamentos, bens, serviços e produtos que o condomínio necessita para o seu bom funcionamento.

- Favorecer o entrosamento entre prestadores de serviços, empresas comerciais, administradores, prefeitos de quadras, síndicos e condôminos.

- Debater, com a participação de especialistas, temas importantes para o gerenciamento condominial, como aspectos legais, patrimoniais, segurança, serviços, finanças, ética entre outros assuntos.

- Discutir a responsabilidade da instituição condomínio, na melhoria da qualidade de vida no cotidiano dos condôminos.

Descrição

O evento é composto por empresas que prestam serviços, que atendem aos condomínios, oferecendo-lhes bens e produtos em estandes institucionais e/ou promocionais,

divulgando informações precisas e necessárias para o nosso público-alvo. Isto é, síndicos de condomínios horizontais e verticais, residenciais e comerciais, prefeitos de quadras, administradores prediais.

Ao mesmo tempo, o evento apresenta palestras, debates, oficinas:

• Palestras: nelas os visitantes vão adquirir informações para fazer de seus condomínios espaços mais modernos focados em ações socioambientais;

• Debates: serão realizados debates sobre assuntos da vida condominial, com formato dinâmico e participação de especialistas de cada área.

• Oficinas: como nos anos anteriores, o evento conta com a participação de artistas plásticos representando a Sociedade dos Artistas Plásticos do Distrito Federal. Nesse espaço aprazível, artistas dos variados estilos estarão pintando, construindo mosaicos ao vivo, tendo a participação e interação com o público. Lembrando sempre o cumprimento da Lei 9.365 que obriga os condomínios a criarem um espaço para colocação de obras dos artistas plásticos.

Público da feira

Síndicos, administradores prediais, prefeitos de quadras, construtores, advogados, contadores, arquitetos e outros profissionais com vínculo ou interesse nas questões relacionadas a condomínio. Os representantes de aproximadamente sete mil condomínios terão acesso a toda essa programação, solicitando a sua inscrição pelo e-mail do site.

Quem expõe?

Assessoria de condomínio; assessoria jurídica; bancos; construtoras; contabilidade; decoração; elevadores; empresas de contabilidade, empresas de reformas; empresas de equipamentos de combate a incêndio; energia solar; fitness; fornecedores e envasadores de água mineral; imobiliárias; individualização de hidrômetros; jardinagem; jornais do setor; material de construção; órgãos públicos; paisagismo; revistas do setor entre outros.

A Expocon, como evento voltado aos condomínios e cidades, traz novamente à tona um dos problemas que muito inquieta a nossa população: os lixões do Entorno e do Distrito Federal. A Expocon espera contar com o apoio do Serviço de Limpeza Urbana (SLU), vai realizar o II Fórum Sobre Resíduos Sólidos-Lixão DF/Entorno.

Estão convidados representantes de 23 prefeituras, de municípios do Entorno do Distrito Federal e de Administrações do DF. O Fórum vai discutir, entre outras coisas, o fim dos 19 lixões, a céu aberto, existentes no Entorno, o encerramento das atividades do lixão da Estrutural e a finalização das obras do aterro de Samambaia. Os Consórcios Públicos (RIDE),

O destino dos resíduos da construção civil e demolições. Capacitar os participantes para entenderem os principais aspectos da Política Nacional de Resíduos Sólidos, conceitos, instrumentos e sujeitos envolvidos, a logística reversa, responsabilidade compartilhada, legislação estadual e municipal etc. Esperamos que nele haja troca de experiências entre as cidades participantes.

Vão ser discutidas soluções inovadoras para erradicar esses lixões. Teremos palestras e debates durante o evento, com a participação de administradores de Águas Claras, Arniqueiras, Brazlândia, Candangolândia, Ceilândia, Cruzeiro, Gama, Grande Colorado, Guará, Jardim Botânico, Lago Sul e Norte, Mangueiral, Núcleo Bandeirante, Paranoá, Planaltina, Plano Piloto, Recanto da Emas I e II, Região dos Lagos, Riacho Fundo I e II, Samambaia, Santa Maria, Santos Dumont, São Sebastião, Sobradinho, Taguatinga.

Além de prefeitos convidados ou representantes dos municípios do Entorno como, Abadiânia, Água Fria de Goiás, Águas Lindas de Goiás, Alexânia, Cabeceiras, Cidade Ocidental, Cocalzinho de Goiás, Corumbá de Goiás, Cristalina, Formosa, Luziânia, Mimoso de Goiás, Novo Gama, Padre Bernardo, Pirenópolis, Planaltina, Santo Antônio do Descoberto, Valparaíso de Goiás, Vila Boa, Vila Propício, Unaí e Paraca.

O Congresso Nacional de Síndicos, o I Congress, é uma iniciativa da Revista Condomínio & Soluções, da INOVA GESTÃO e da Anderson Machado Consultoria e Assessoria Jurídica Condominial.

O objetivo é o congraçamento dos síndicos e dos outros profissionais interessados no universo condominial. Além da troca de experiências, o evento objetiva a realização de um curso com professores renomados. Promover palestras e debates para refletir sobre os principais problemas enfrentados nos condomínios nos dias de hoje. Fazer com que o participante obtenha a base de conhecimentos para gerenciar o condomínio, conhecer seus direitos e obrigações da legislação vigente, apresentando soluções inovadoras na gestão condominial.

Público--Alvo: Síndicos moradores, síndicos profissionais, subsíndicos, conselheiros, administradores, gestores prediais, porteiros, zeladores, prestadores de serviços, incorporadores e interessados em geral.

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Ar-condicionado gera conflitos em condomínio

A instalação de aparelhos de ar condicionado em fachadas requer cuidados especiais para
evitar infiltrações na estrutura da edificação. Solicite projeto conosco e evite problemas.

A elevação da temperatura nos últimos anos tem estimulado a instalação de aparelhos de ar-condicionado nos apartamentos, salas e lojas, o que é compreensível, pois todos têm direito ao conforto. A redação confusa da maioria das convenções tem estimulado o agravamento dos conflitos que muitas vezes resultam em processos judiciais que determinam a retirada do aparelho, sob pena de o proprietário infrator pagar multa diária de valor extremamente elevado.

Diante do enorme acerto dos Tribunais no julgamento desses processos, que somente em casos específicos permitem a manutenção do aparelho por não prejudicar o visual da fachada, vemos que a via judicial poderia ser evitada se os condôminos buscassem uma assessoria especializada para emitir um parecer jurídico que esclarecesse os limites das normas legais que regulamentam a matéria.

A questão da fachada é regulamentada pelo artigo 10 da Lei nº 4.591/64, pelo artigo 1.336 do Código Civil, além da convenção. Vejamos os artigos que exigem vivência para serem compreendidos:
Lei nº 4.591/64 – Art. 10. É defeso (proibido) a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 2o - O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

A fachada abrange as quatro faces do edifício, sendo um bem comum dos condôminos que a lei protege para preservar a sua harmonia visual e evitar sua desvalorização. Diversos são os edifícios que se arrependem de não ter coibido a atitude individual de um ou outro morador que faz o que bem entende na fachada, pois, diante da inércia do síndico, outros se sentem estimulados a colocar novos aparelhos. Ao final, o resultado é uma fachada carnavalesca e irregular, passando a ser impossível voltar ao estado anterior, pois o padrão do edifício passou a ser o visual disforme.


RÁDIO JUSTIÇA DO STF

No dia 12/1, o tema da minha coluna de Direito Imobiliário na Rádio Justiça será “O direito ao conforto do ar-condicionado x o direito de preservar a fachada do edifício”. Ouça todas as terças-feiras, às 9h30, no Programa Revista Justiça, na FM 104,7 Brasília ou no www.radiojustica.jus.br, via satélite para o Brasil e pela internet para o mundo.

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Maior congresso da América Latina reúne mais de 1000 síndicos

Em uma cidade como o Distrito Federal com sete mil condomínios, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais

Apesar de grande e promissor mercado, poucas empresas conseguem ver seu potencial.

Alguns números dão a dimensão do mercado de condomínios. Existem empreendimentos que chegam a movimentar, anualmente, mais de R$ 20 milhões. Além disso, 47% dos moradores não aprovam a gestão de seu síndico. Por isso, o número de novos síndicos profissionais formados cresce mais de 100% ao ano e seus honorários mensais giram em torno de R$ 4 mil, no entanto, sabe-se que um administrador predial pode receber mais de R$ 100 mil dos empreendimentos administrados. Em uma cidade como o Distrito Federal com sete mil condomínios, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais. “Existe um mercado com uma forte demanda. Estimamos que em cinco anos, 50% dos condomínios serão administrados por síndicos profissionais”, revela Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico

Apesar de grande e promissor mercado, poucas empresas conseguem ver seu potencial. Em vista disso, para organizar e capacitar o setor, o Instituto Pró-Síndico organiza, desde 2002, o Congresso de Gestão Condominial, maior evento da América Latina no setor e que reúne os mais renomados palestrantes, expositores com as mais recentes soluções e tecnologias para condomínios, além de mais de 1.000 síndicos. O evento ocorrerá em dois dias e conta com diversos temas. “Nosso objetivo é que a gestão condominial possua o mesmo padrão de administração de empresa multinacional. Em geral, um condomínio movimenta uma cifra superior a 90% do faturamento de empresas brasileiras”, explica Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico. Em breve haverá a alteração do código de processo civil e tornará as cobranças de devedores de condomínio muito mais ágeis. “Ainda poucos advogados estão atualizados sobre os benefícios e riscos que as mudanças trarão. Iremos apresentar uma palestra completa sobre o tema”, ressalta Diretor Jurídico do Instituto Pró-Síndico e especialista em direito condominial, Dr. Alexandre Marques.

Neste ano, os síndicos terão uma palestra de coaching para aprimorarem a gestão de conflitos internos. Outro tema abordado será a falta de água, a solução para economizá-la com consequente redução na conta. “A implantação do sistema decaptação de água de chuva e reuso é uma tendência irreversível”, ressalta Vieira. Além disso, serão apresentadas as últimas novidades em tecnologia, como o porteiro virtual, dispensando parte da mão de obra para condomínios, pois automatiza processos contando com o respaldo da vigilância monitorada à distância. "Este é o mais completo evento do setor. Em dois dias, os participantes conseguem elevar e muito o patamar de gestão”, finaliza Dostoiévscki Vieira.

• Evento - Congresso de Gestão Condominial
• Data - 31-07-2015 e 01-08-2015
• Local - Centro de Convenções Rebouças
• Endereço - Av. Dr. Enéas de Carvalho Aguiar, n° 23 - São Paulo - SP
• Contato - (11) 3237.1720

Fonte: acritica.net

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Inspenge, Assosindicos, Crea-DF e Caesb pretendem sanar dúvidas relacionadas aos hidrômetros em condomínios

Dúvidas referentes aos projetos, aos valores residuais nas faturas e perguntas quanto às técnicas profissionais. Estes foram alguns dos pontos que fomentaram a reunião desta terça-feira (28/07) com a presença do presidente do Crea-DF, eng. civil Flavio Correia, do presidente da Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (Caesb), engenheiro Maurício Luduvice, do Diretor de Engenharia da Assosindicos DF, eng. mecânico Francisco Correa Rabello, e do assessor do Crea-DF, José Sávio.

O presidente Flavio Correia informou ao presidente da Caesb, que durante palestras educativas e reuniões com síndicos, foram suscitadas algumas questões relacionadas aos hidrômetros em condomínios verticais e horizontais. Dentre os apontamentos, os síndicos relataram o aumento de cobrança de valores residuais nas faturas.

De acordo com o presidente Maurício Luduvice, a Caesb passou muito tempo sem cobrar de algumas residências e prédios, por causa de averiguações na leitura. “Como muitos problemas foram sanados, agora voltamos a cobrar”, explicou. Além disso, o Luduvice lembrou que por vezes acontecem vazamentos nos canos, o que gera aumento na conta de água.

O presidente da Companhia informou que no caso de dificuldades ou dúvidas quanto ao pagamento de fornecimento de água, os síndicos e proprietários devem procurar a área comercial da Caesb.

Os presidentes também conversaram sobre assuntos de interesse dos profissionais, como a responsabilidade técnica nos pedidos de individualizações de hidrômentros. O presidente do Crea-DF entregou, inclusive, uma proposta de convênio, para que a Caesb obtenha desconto no registro de Anotações de Responsabilidade Técnicas (ARTs) dos funcionários, quando em serviço pela empresa.

Ao final da reunião, ficou acordado que a Caesb, o Crea-DF, a Assosindicos DF e síndicos de todo o Distrito Federal participarão de um evento, previsto para o dia 13 de agosto, 19h, no auditório do CREA-DF, para responderem todas as perguntas apresentadas.

Fonte: CREA-DF

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Elevador para maca poderá ser obrigatório em edifício novo

Intenção do projeto é facilitar o acesso de bombeiros e paramédicos

Tânia Rêgo/ABr

Proposições legislativas

• PLS 193/2015

Novos edifícios deverão ter pelo menos um elevador com capacidade para transporte de macas. É o que estabelece projeto em análise pela Comissão de Direitos Humanos e Legislação Participativa (CDH). O projeto (PLS 193/2015), de autoria do senador Cássio Cunha Lima (PSDB-PB), tem relatório favorável da senadora Ângela Portela (PT-RR).

A regra, pelo texto a ser votado, deverá ser seguida em edifícios públicos e privados, mas somente aqueles que tenham, no mínimo, quatro andares e elevadores comuns. No caso de prédios residenciais privados, a obrigatoriedade do elevador de macas só valeria para os que sejam multifamiliares.

Para permitir a devida adaptação dos empreendimentos em curso, a nova lei só entrará em vigor um ano após sua aprovação definitiva e publicação no Diário Oficial da União.

O autor da proposta explica que a preocupação principal é com as pessoas idosas, doentes ou com deficiências físicas que, por vezes, precisam de adaptações de acessibilidade para transitarem dentro de edifícios.

"Em caso de emergência, constitui-se um problema sério a remoção de pessoas com dificuldade de se locomover em edifícios que não dispõem de elevadores de maca. Nos prédios mais altos, muitas vezes a remoção só ocorre após o acionamento da polícia e do corpo de bombeiros. O projeto visa sanar esse problema", explica Cássio Cunha Lima.

Como tramita em decisão terminativa na comissão , o PLS poderá seguir diretamente para a Câmara dos Deputados se for aprovado e não houver recurso para votação pelo Plenário do Senado.

Fonte: Agência Senado

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Inspenge participa do Programa Fala Síndico da Rádio Federal

Nosso Diretor Técnico, Francisco Correa Rabello, foi convidado para participar do programa Fala Síndico, comandado pelo jovem e Presidente da Assosindicos DF, Paulo Roberto Melo

Dentre os assuntos abordados no programa, que versam sobre o dia-a-dia dos administradores de condomínios, estão a inspeção predial, seguros, legislação de edificações, entre outros.

Ouça um trecho da conversa que foi ao ar no dia 16/07:

Programa FALA SÍNDICO - Rádio Federal

CONVIDADOS FALA SÍNDICO 16/07/2015:
1. NILSON FURTADO
SÍNDICO EM DOIS CONDOMÍNIOS NA CEILÂNDIA

2. MARCELO SICOLI
SÍNDICO EM DOIS CONDOMÍNIOS NO SUDOESTE

3. ENGENHEIRO FRANCISCO RABELLO
ESPECIALISTA EM INSPEÇÃO PREDIAL

4. CLARICE PEREIRA PINTO
ESPECIALISTA EM DIREITO DE EDIFICAÇÕES

5. DUARTE NOGUEIRA
ESPECIALISTA EM SEGUROS

6. DR. EVERARDO RIBEIRO
JUIZ DE DIREITO

PAUTA DO DIA 16/07/2015:
 Inspeção predial de condomínios;
 Seguro de condomínio;
 Legislação de edificações;
 Estacionamentos públicos;
 Condomínios comerciais;
 Condomínios residenciais;
 Condomínios rurais;
 Jurisprudência de condomínios.

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Instalação de ar condicionado em condomínio | Normas

Há alguns anos o ar condicionado deixou de ser aparelho doméstico de luxo. As temperaturas cada vez mais altas, fizeram dele algo necessário para ter conforto e bem-estar dentro de casa. Porém, quem mora em condomínio vertical acaba prejudicado não apenas pelo calor, mas por não ter autorização para instalação de ar condicionado. Todos os condomínios possuem normas a serem seguidas e, o não cumprimento pode gerar multas altíssimas para o condômino. Confira algumas das normas mais importantes, além da norma das reformas (NBR 16.280) já mencionada anteriormente aqui no blog.

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Só convenção de condomínio pode regular obrigações condominiais

Uma associação de moradores de um mesmo prédio jamais pode exercer os direitos e deveres de uma associação de condomínio. Isso porque a associação é quem legalmente tem a função de regular as relações entre moradores.

Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar provimento a Recurso Especial de proprietários de apartamentos que deixaram de pagar a taxa condominial depois de criar uma associação com atribuições que caberiam ao condomínio, inclusive cobrança das cotas.

O relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, em se tratando de condomínio edifício, o legislador promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, “visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

Ainda segundo ele, ao fixar residência em um edifício, é automática e implícita a adesão do morador às suas normas internas, “que submetem a todos, para manutenção da higidez das relações de vizinhança”. Tanto é que o artigo 1.333 do Código Civil dispõe que a convenção de condomínio torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Na origem, o condomínio do Residencial Flamboyant, situado em Águas Claras (DF), ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra dois proprietários de imóveis localizados no bloco D. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente e os condôminos apelaram ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve a sentença. No STJ, eles sustentaram que o condomínio não arcava com as despesas comuns do bloco D.

Salomão destacou que a Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

“As decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos que estão quites.”, destacou Salomão. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Fonte: Conjur

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Crea-MS inicia campanha para orientar síndicos sobre nova norma para reformas em condomínios

Fiscais do Crea-MS visitarão a partir de quarta-feira (2/04) todos os condomínios residenciais e comerciais de Campo Grande

A partir do dia 18 de abril, moradores de condomínios somente poderão iniciar uma obra após apresentação ao síndico de um plano de reforma elaborado pela construtora ou projetista que garanta a segurança dos demais moradores e de seu entorno.

A medida foi definida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) por meio da norma técnica NBR 16280:2014 (Reformas em edificações – sistema de gestão de reformas) lançada no mês passado e que entrará em vigor no dia 18 de abril. A criação da NBR foi motivada pelo desabamento de edifícios no Rio de Janeiro há dois anos, onde uma reforma, segundo perícias, foi apontada como a responsável pelo acidente. A NBR também impõe as condições para reformas em residências isoladas ou individualizadas que também possam provocar riscos aos vizinhos.

A NBR 16280 exige que o plano de reforma a ser apresentado pelo proprietário do imóvel ao síndico seja elaborado por um profissional habilitado e contenha os projetos e memoriais descritivos, a descrição de impactos nos sistemas, atenda as legislações vigentes e que apresente estudo de garantia de segurança durante e após as obra, além de cronograma e dados dos envolvidos na reforma.

Orientações estão sendo levadas aos síndicos de condomínios residenciais e comerciais

O presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-MS), engenheiro Ahmad Gebara, explica que a NBR visa garantir a segurança dos moradores de condomínios residenciais e comerciais e evitar que as reformas sejam feitas por leigos, atuação que é combatida pela fiscalização do Conselho. “As reformas que possam alterar ou comprometer a segurança de um edifício ou de seu entorno somente poderão ser autorizadas pelos síndicos após análise das construtoras e do projetista, se dentro do prazo decadencial, que geralmente é de 5 anos, podendo chegar a 20, em alguns casos. Caso passado esse período, é preciso a apresentação de laudo elaborado por um engenheiro que atestando a segurança dos serviços que serão executados”, explicou Gebara que acredita que a norma facilita o controle de todo o processo, já exige o registro dos responsáveis por todas as fases da obra.


Os agentes fiscais do Crea-MS iniciarão nesta quarta-feira (2) um mutirão para entregar um material informativo sobre a nova norma a todos os síndicos, administradoras e moradores de condomínio do Estado. Um trabalho orientativo será feito também com os profissionais registrados no Conselho. Por meio de um convênio com a ABNT profissionais com registro ativo no Crea-MS podem adquirir as normas da ABNT com 50% de desconto ou ainda acessá-las gratuitamente em computadores instalados na sede do Conselho em Campo Grande e Dourados.



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ABNT estabelece normas para reformas de casas e apartamentos

Derrubar uma parede e instalar ar condicionado precisarão de autorização do síndico. Objetivo da ABNTé regular o setor e prevenir acidentes.

A partir de agora, quem for reformar a casa, derrubar uma parede, instalar ar condicionado ou trocar o piso, terá que contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer um projeto. A decisão é da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que quer regular o setor e prevenir acidentes.

Pequenos reparos, como pintura da parede ou colocação de gesso no teto, por exemplo, não se encaixam nas novas regras da ABNT. Por outro lado, também entram nessa lista: a troca de canos, janelas e as instalações elétricas e a gás.

O dono do apartamento terá que apresentar ao síndico do condomínio um projeto de reforma, com o material que será usado, a quantidade e a duração da obra. “Quando você quer substituir as fechaduras ou portas, evidentemente que é uma coisa muito simples, não requer nenhuma habilitação de profissional. Mas quando você trata de elementos estruturais, que dão estabilidade para sua edificação, para sistemas importantes, como o elétrico e sistema a gás, você precisa de uma análise para saber quais as consequências quando você intervém nesses sistemas”, explica Ricardo Pina, coordenador da Comissão de Estudos de Reformas em Edificações da ABNT.

A necessidade de criar a norma veio depois de tragédias como a do dia 25 de janeiro de 2012, no centro do Rio de Janeiro. O Edifício Liberdade, de 20 andares, que passava por reformas, desabou e levou abaixo dois prédios vizinhos. Dezessete pessoas morreram.

O professor de arquitetura e urbanismo, Antonio Claudio Fonseca, lembra que a ABNT não tem o poder de fiscalizar ou punir, mas as regras servem de código de conduta na construção: “Para os profissionais, serve como referência, como procedimentos a adotar e os municípios tendem a incorporar essas normatizações da ABNT dentro dos seus códigos de obras, seus códigos de postura. Cada município tem regramentos bastante claros e a ABNT serve para dar parâmetro claro do ponto de vista técnico, para que essa legislação possa se aprimorar”.

Confira abaixo serviços que precisarão da autorização de um profissional da área:

Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;
Reforma do sistema hidrossanitário;
Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
Instalações elétricas;
Instalações de gás;
Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;
Reforma ou instalação de aparelhos de automação;
Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;
Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;
Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;
Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção mecânica;
Qualquer reforma de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;
Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seu componentes;
Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

Baixe a cartilha - ABNT NBR 16280

Fonte: G1

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