CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

Atestamos a edificação para valorizar o patrimônio imobiliário a custos competitivos e atendimento diferenciado.

INSPEÇÃO DE ELEVADORES / LAUDO TÉCNICO

Com experiência de 32 anos em elevadores, a equipe é composta por profissionais habilitados que atendem a todos os fabricantes.

PROJETO DE MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES

Devem se adequar às normas técnicas de segurança e de acessibilidade vigentes para aumentar o desempenho.

PMOC - PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE

O Ministério da Saúde recomenda a manutenção dos aparelhos de sistemas de climatização artificial em todos os estabelecimentos.

ANALISE E MONITORAMENTO DA QUALIDADE DO AR INTERNO - QAI / IAQ

Com experiência de 35 anos em ar condicionado a equipe é composta por profissionais preocupados com sua saúde.

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Elevador: Modernização tecnológica ao alcance de todos

A modernização dos elevadores tem sido pautada pelas mais recentes gerações tecnológicas de comandos eletroeletrônicos, os quais contribuem para melhorar seu desempenho, a segurança de técnicos e passageiros, além da eficiência energética. O cardápio de inovações é bastante variado, e concede aos síndicos certo conforto na hora de definir o alcance das reformas. De outro modo, no entanto, essa diversidade de opções pode levá-los ao risco de contratar trocas inadequadas ou desnecessárias dos componentes.


Exemplares de comandos eletroeletrônicos, dispositivos que conferem mais segurança e conforto aos elevadores

O que o condomínio precisa “é fazer um investimento para que os elevadores ganhem algumas décadas a mais de funcionamento, por isso, a melhor situação é sempre procurar antes um consultor técnico”, defende João Jair de Lima, empresário que atua há cinco décadas no setor. Esse profissional deverá “auditar os equipamentos e ajudar a equalizar as propostas, de forma que o síndico saiba qual a melhor opção em preço e serviço”, completa.
Os quatro fatores que mais justificam modernização são quebras frequentes, custo e dificuldades de reposição de peças, desgastes pelo fim da vida útil, além da obsolescência e defasagem. “A defasagem e o fim do ciclo de vida acontecem em tudo o que envolve tecnologia”, lembra João Jair. Segundo ele, inexiste, porém, uma receita única. As mudanças devem atender a cada perfil de elevador, bem como de seu uso.
No momento, estão em operação nos edifícios das cidades brasileiras elevadores que expõem diferentes momentos da evolução tecnológica. São equipamentos de:
- 1ª Geração: Com comandos eletromecânicos, a relê;
- 2ª Geração: Eletromecânicos com microprocessadores eletrônicos;
- 3ª Geração: Com comandos eletroeletrônicos, incluindo inversores de frequência. “Os inversores vieram para melhorar a performance e a segurança do equipamento. Por exemplo, ele lhes permite o nivelamento preciso, atendendo à ABNT NBR 15.597 e à Norma da Acessibilidade.”;
- 4ª Geração: “Novíssima” versão dos comandos eletroeletrônicos, “inteligentes”, que possibilita agregar serviços como o resgate automático, chamadas inteligentes, controle de acesso através de senha etc. Essa geração é complementada pela inovação dos motores: sai a antiga máquina composta por engrenagens, que fazem movimentar os cabos, e entra o motor de ímã permanente. Sem engrenagens, ele é conectado diretamente aos cabos de tração, o que lhe confere maior desempenho mecânico e elétrico. A maioria dos edifícios novos está equipada com a tecnologia, afirma João Jair. Segundo ele, a solução é sustentável, pois os motores convencionais demandam o uso de óleo para lubrificação dos componentes das engrenagens, o que não se faz com esse modelo.
“Essa 4ª e nova geração é vista em condomínios de alta complexidade e fluxo, que precisam melhorar o desempenho”, observa João Jair. Ele cita como exemplo a modernização recente dos elevadores do Centro Empresarial Araguaia 2, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, que, com a mudança do perfil do fluxo de passageiros, teve necessidade de modernizar os comandos, para implantar sistema de chamada antecipada.

CONTRAINDICAÇÕES?

Entretanto, nem tudo é possível ou necessário num processo de modernização do elevador. “É possível instalar comandos novos com máquina antiga, caso ela esteja em bom estado.” Somente o diagnóstico prévio, realizado pelo consultor especializado e de confiança, dará aos síndicos segurança quanto à abrangência dos serviços. O mesmo profissional deverá acompanhar a execução e entrega dos trabalhos, recomenda o empresário, “para que não haja distância entre o orçado e o realizado”. A relação tripartite, acredita João Jair, “melhora o nível de exigência das empresas e garante aos condomínios a execução da melhor opção”.
Segundo ele, a prática mais usual do mercado é modernizar os comandos, “trocando todo kit”. A substituição das máquinas (motores) acontece “quando se quer reduzir o ruído proveniente das máquinas ou ainda mais o consumo”, ou quando se atingiu o fim do seu ciclo de vida. Os valores mudam bastante, diz. Dependem da característica de cada equipamento, bem como da demanda de fluxo e capacidade de carga. Da mesma forma, “cada recurso tecnológico depende muito da especificidade da máquina para se obter o desempenho desejado”. Até mesmo as guias entram nessa equação, caso se queira tratar de ganho de velocidade, exemplifica.


DIAGNÓSTICO

Por isso, reitera João Jair, há necessidade do diagnóstico prévio, técnico e preciso, que ajudará o síndico a evitar cair na tentação do preço baixo. “Às vezes um preço aparentemente vantajoso de início se torna oneroso depois.” Para o consultor e engenheiro de controle de automação, Antonio Luiz Caldeira, “nem sempre há necessidade de trocar tudo” num processo de modernização. “O profissional avalia e dá as diretrizes para o síndico, que assim tem noção do que precisará e faz cotação com base única, evitando ficar à mercê de quem está interessado em vender.”
A equalização das propostas, diz o engenheiro Caldeira, possibilita ao gestor perceber “se algo está muito caro ou barato, evita a gangorra de preços”. Para isso, no entanto, o consultor deverá ter:
1. Independência em relação ao mercado;
2. Postura de avaliar sempre a relação custo e benefício das soluções indicadas;
3. Preocupação em observar o estritamente necessário ao condomínio, evitando custo oneroso;
4. Objetivo de fazer com que o elevador “retome a vitalidade, tenha renovado seu tempo de vida útil”.
Em uma modernização parcial, isso significa ficar pelo menos doze anos sem necessidade de troca periódica de peças, intervalo que cresce para vinte anos em uma reforma total.



À dir., máquina de tração antiga, com engrenagem. À esq., máquina moderna e compacta, de ímã permanente, afixada em geral acima das cabinas, configuração válida para elevadores novos. Em elevadores modernizados, a peça é substituída na própria casa de máquinas

“CONTABILIDADE DE GANHOS ”: Manutenção, segurança e economia

Um condomínio composto por dois blocos geminados, totalizando dez andares e vinte unidades, concluiu a modernização quase total dos três elevadores há mais de dois anos. Desde então, “não houve mais chamados à empresa de manutenção”, afirma o zelador local, que pediu sigilo na identificação do edifício localizado em área nobre do bairro de Santa Cecília, região Central de São Paulo. Construído em 1949 e operando com as máquinas originais até o começo desta década, o prédio trocou e modernizou praticamente tudo: motores, cabos, comandos, componentes externos da cabina, botoeira e quadros elétricos. Os condôminos fizeram questão de manter apenas o revestimento interno da cabina, “feito de material nobre e recuperado”, destaca o zelador.
As mudanças foram significativas: “Não estávamos mais suportando os trancos e o barulho da máquina, que ouvíamos sempre que se abria a porta do elevador no térreo. Agora, você não sente o elevador, não sente os freios, é tudo silencioso”, resume. Outro benefício obtido foi a economia de energia, aponta. Segundo o zelador, além da modernização dos elevadores, o condomínio substituiu toda iluminação por LED e, na soma das medidas, o consumo caiu 50% pós-reforma.
Também a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Edifício Top Village, em Alphaville, contabiliza redução de consumo de energia depois da modernização dos seis elevadores das três torres do empreendimento. Os serviços de modernização começaram em setembro de 2013 e foram concluídos quase um ano depois, em agosto de 2014. Foi uma modernização parcial da parte mecânica e total das cabinas, com troca das botoeiras (interna e externas, nos halls dos andares)”, descreve a síndica. Ela diz que foram mantidos apenas os “motores de tração” das casas de máquinas das três torres, as quais passaram por ampla revitalização, incluindo o sistema de prevenção e combate ao fogo. Houve implantação de comandos eletroeletrônicos, com inversor de frequência. Por fim, foram providenciadas adequações de segurança, conforme a norma ABNT NBR 15.597:2008. Agora, o condomínio tem apenas uma pendência em relação a esses equipamentos, afirma Kelly: modernizar os quadros de energia.
E por falar em energia, a gestora comemora a economia obtida pós-modernização. “O maior ganho foi o desempenho, seguido da segurança e redução do consumo”, aponta. “Com isso, o condomínio não sentiu tanto o impacto dos aumentos registrados em 2015”, completa. A média mensal do consumo de energia no condomínio caiu de 14 mil quilowatts em 2012 para 12.400 kW em 2014 (em 2015, a média mensal ficou em 12.100 kW e, em 2016, caiu a 11.500 kW). Como houve, paralelamente, mudança de lâmpadas no condomínio, a síndica acredita que a participação dos elevadores nessa queda responda por 10% do total. Sua expectativa é economizar também com uma espécie de carência na necessidade de troca de peças, por um período de pelo menos cinco anos. “Da modernização até agora, não tivemos mais que fazer qualquer substituição, exceto de elementos da cabina, danificados pelo uso.”
Segundo João Jair, os inversores de frequência dos comandos eletroeletrônicos são os responsáveis por 40 a 50% na redução do consumo de energia do elevador. Isso porque, o elevador consome mais nas partidas, não no movimento; a carga maior é utilizada para “vencer a inércia”, explica. “O inversor consegue gerar torque, ajudando a vencer a inércia com consumo menor de corrente nas partidas”, encerra.

CHECKLIST: ELEVADOR EM ORDEM?

A seguir, reproduzimos alguns itens que compõem diagnóstico do elevador em termos de desempenho, conforme um dos modelos utilizados pelo engenheiro civil e eletricista, Dalton de Macedo Soares, consultor independente. Esse modelo envolve “apenas uma parte do diagnóstico geral, o qual deve englobar todos os aspectos de segurança, qualidade da manutenção, análise dos componentes mecânicos e elétricos etc.”, ressalva.

ITENS DO CHECKLIST DE DESEMPENHO

1 - Velocidade de subida
2 - Velocidade de descida
3 - Andar a andar: Subida
4 - Andar a andar: Descida
5 - Tempo de abertura da porta
6 - Tempo de fechamento da porta
7 - Tempo de porta aberta
8 - Forçador de tempo/sinal sonoro
9 - Tempo no andar principal (Térreo)
10 - Barra de reversão da cabina
11 - Fotocélula
12 - Alarme
13 - Aceleração
14 - Desaceleração
15 - Paragem
16 - Nivelamento
17 - Operação da porta da cabina
18 - Viagem
19 - Interfone
20 - Luz de Emergência
Matéria publicada na edição - 212 - mai/2016 da Revista Direcional Condomínios

Itens de segurança do elevador: Adequações inadiáveis aos condomínios

O condomínio estava próximo de completar 30 anos e precisava com urgência se organizar financeiramente para modernizar ambos os elevadores que atendem a uma torre única com apenas 11 unidades. Localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, o Edifício Flamboyant não podia mais adiar as adequações, trabalho feito no segundo semestre de 2014, conforme os objetivos e necessidades elencadas pelo síndico Luciano Gennari:


http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/images/sindico-luciano-gennari.jpg
- Reduzir consumo de energia dos equipamentos (em torno de 45%);
- Acabar com as quebras que exigiam trocas frequentes de peças para manutenção ou reposição, a um custo elevado;
- Obter menor custo de manutenção futura com os equipamentos modernizados, além de menor desgaste;
- Conquistar mais segurança e conforto, pela eficiência e modernidade, eliminando trancos em partidas e paradas;
- Dar precisão no nivelamento das paradas nos andares, independente da carga transportada;
- Introduzir melhorias estéticas com as trocas de botoeiras das cabinas (inclusive em braile) e dos andares;
- Eliminar ruídos e barulho, que reverberavam principalmente nos andares mais altos, incomodando os moradores;
- Atualizar os equipamentos em relação à legislação e novas normas de segurança e acessibilidade (painel com braile, corrimão etc.);
- Substituir a iluminação por LED; e,
- Obter valorização patrimonial (entre 10% a 15% do preço anterior do imóvel) com a consequente modernização de um prédio com quase três décadas de vida.
Em suma, os itens acima resultam em ganhos de eficiência, segurança e economia de energia, conforme muito já se tem falado sobre os benefícios da modernização dos elevadores. Mas um aspecto que chama atenção, e que impõe sentido de urgência aos prédios que ainda não modernizaram esses equipamentos, está na necessidade de cumprir com os quesitos da norma ABNT NBR 15.597:2010, da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Segundo o sindicato das prestadoras de serviços do setor em São Paulo, o Seciesp, ela estabelece regras para melhoria da segurança dos elevadores preexistentes à edição desses parâmetros, ou seja, dá o norte das adequações necessárias. Já a ABNT NBR NM 207:1999 define os quesitos para os equipamentos fabricados e instalados posteriormente a essa época.
Quanto aos antigos, Luciano Gennari destaca que "os síndicos muitas vezes se esquecem ou mesmo não sabem de sua responsabilidade civil e criminal; um elevador antigo, provavelmente com desníveis na cabina, traz sérios riscos de acidentes". No Flamboyant, as reformas de ambos os equipamentos incluíram a instalação dos itens de segurança não apenas aos passageiros, mas também para os técnicos da manutenção, como guarda-corpo no topo das cabinas. Além disso, agregaram serviços como:
- Troca de painel de comandos com estacionamento preferencial programável: "Após um minuto sem que haja chamadas, automaticamente o sistema desloca o carro para o térreo";
- Detecção de botões de chamadas defeituosas: "Em caso de falha mecânica em que o botão fique acionando a chamada ininterruptamente, o sistema passa a ignorá-la até que seja restabelecido o seu funcionamento normal, evitando viagens desnecessárias";
- Proteção contra chamadas falsas: "Se alguém apertar todos os botões dos andares, após três paradas consecutivas, o comando as cancela". "Em resumo, é uma tecnologia embarcada através de recursos de software (programas) e hardware (equipamentos)", resultante da troca dos quadros de comando, botoeiras, entre outros, além da instalação, posterior, de um kit anti-surto.
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Para o síndico Gilberto Hitochi Ishida, do Condomínio Edifício Leonardo da Vinci, da região da Saúde, em São Paulo, a modernização se torna inevitável quando os equipamentos começam a apresentar problemas frequentes e exibem obsolescência. Com dois blocos, oito andares e 64 unidades, o prédio de 37 anos dispõe de dois elevadores e acaba de concluir a repaginação dos equipamentos, a um custo de R$ 140 mil cada. As máquinas tinham índice elevado de quebras, se encontravam inadequadas às normas de segurança e provocavam muito desconforto nas viagens.
Os trabalhos foram executados entre janeiro e maio deste ano. Analista de sistemas, o síndico conta que a reforma foi total, com troca das máquinas, dos comandos e embelezamento das cabinas. Os serviços compõem um processo mais amplo de modernização do edifício, que passou por retrofit elétrico, pintura, implantação de sistema de reuso d'água da chuva e, agora, verá o início da reforma dos halls (com troca do piso) e do salão de festas e de jogos. Segundo Gilberto, as intervenções impactaram na valorização dos apartamentos, cuja avaliação se situava em um patamar inferior aos preços médios de mercado.

ADEQUAÇÕES DE SEGURANÇA SEGUNDO A ABNT NBR 15.597:2010


 Por Antonio Luiz Caldeira (Engenheiro de Controle de Automação )
A norma ABNT NBR 15.597:2010 deve ser usada como orientação para que:
a) Autoridades competentes determinem um programa de intervenção, passo a passo, estabelecendo prioridades com base no nível de risco dos elevadores (por exemplo: extremo, alto, médio e baixo) e também se considerando as condições socioeconômicas;
b) Os proprietários cumpram com suas responsabilidades de acordo com regulamentos existentes;
c) As empresas de manutenção e/ou o organismo de inspeção informem aos proprietários sobre os níveis de segurança de suas instalações;
d) Os proprietários atualizem os elevadores existentes de forma voluntária, considerando esses riscos.

A norma inclui melhorias de segurança de elevadores de passageiros existentes para:

a) Usuários;
b) Pessoal de manutenção e inspeção;
c) Pessoas fora da caixa, casa de máquinas, casa de polias (em sua vizinhança imediata); e,
d) Quaisquer pessoas autorizadas.

Principais itens a serem observados

• Protetor de polia de tração;
• Protetor de polia do limitador de velocidade;
• Guarda-corpo no topo da cabina;
• Escada de acesso ao fundo do poço;
• Botoeira de inspeção;
• Luz e alarme de emergência na cabina;
• Iluminação do passadiço (poço) do elevador;
• Luz de emergência da casa de máquinas;
• Barreira eletrônica; e,
• Quadro de força de acordo com a ABNT NBR 5.410:2004.
Muitos itens de segurança no elevador devem ser analisados e verificados conforme os riscos, devendo-se agir da seguinte forma:
- Paradas imediatas para correção em caso de risco extremo;
- Correções em curto prazo em caso de risco alto;
- Correções em médio prazo ou juntamente com a reforma ampla em caso de risco médio; e,
- Correções em longo prazo ou juntamente com a reforma do componente relacionado sendo considerado de risco baixo.
A norma NBR 15.597:2010 trabalha em paralelo com a ABNT NBR NM 207:1999 e uma avaliação profissional deve ser necessária para verificar os riscos nos elevadores.

Na prática, isso representa que:

- Em prédios com 30 a 50 anos ou mais: Devido à baixa exigência de segurança nessa época, é preciso que sejam adequados a todos os itens da NBR 15.597, pois muitos de seus elevadores estão funcionando de forma precária; e,
- Em prédios com menos de 30 anos e com modernização parcial feita há cerca de dez anos: É necessária a adequação a algumas normas, especialmente para elevadores antigos que foram reformados antes da primeira edição da norma, em 2008. Mas intervenções feitas após esta data também costumam apresentar pendências em relação à norma.

Trinco das portas

Um item de especial importância é o trinco em porta de eixo vertical, acionada manualmente. Não se deve, em hipótese alguma, anular esta segurança, sob pena de se causar acidentes graves e até fatais. O trinco impede a abertura manual da porta quando o elevador não se encontra no andar. Anular qualquer item de segurança do elevador em funcionamento pode provocar danos ao equipamento e até mesmo a morte, seja do usuário ou do técnico de manutenção.

Zeladores

Nesse sentido, os zeladores têm um papel fundamental, solicitando de imediato serviços corretivos em caso de defeitos, acompanhando a manutenção preventiva mensal e comunicando qualquer item que esteja em desacordo (como desnivelamento, botoeira falhando, indicador de posição com defeito, vazamento de óleo, ou seja, defeitos visíveis aos olhos dos usuários). Cabe a eles, por fim, verificarem o cumprimento ou não do checklist de manutenção periódica, observando se os serviços foram realmente executados pelo técnico da empresa responsável.

FLAGRANTES DO DESLEIXO NA MANUTENÇÃO

Consultor da área de riscos em condomínios, egresso do segmento de seguros, Carlos Alberto dos Santos costuma vistoriar as edificações para identificar falhas e propor ações corretivas que previnam acidentes, bem como a consequente penalização dos síndicos. No setor de manutenção de elevadores, ele chama atenção para que esses gestores exijam que os zeladores acompanhem a manutenção periódica realizada pelos técnicos das empresas de elevadores.
"É preciso uma vistoria visual, que o síndico seja mais proativo e verifique se as empresas estão cumprindo com as normas técnicas", defende o consultor. Nos flagrantes registrados, Carlos Alberto identifica vazamento de óleo em motores (Foto 1) e cabo de aço desgastado (Foto 2), instalações elétricas precárias e polias sem a proteção obrigatória (Foto 3) - "os técnicos as retiram e não as colocam de volta, porque terão que fazer isso no mês seguinte". "Muitos condomínios estão com problemas porque o zelador não acompanha a realização dos trabalhos", afirma.
http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/images/DESLEIXO-NA-MANUTENCAO-DE-ELEVADORES.jpg

FORA DE NORMA E SEM COMUNICAÇÃO

http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/images/gabines-de-elevador.jpg Cabinas sem alarmes ou mesmo interfones, contrariando normas técnicas da ABNT e também a regulamentação em São Paulo, Capital, são flagradas com frequência pelo consultor Carlos Alberto dos Santos. "De que maneira uma pessoa poderá se comunicar caso fique presa no elevador?", questiona o especialista. "Muitas vezes existe o interfone, mas ele não está ligado à portaria. Em outras situações, o interfone está fechado num compartimento interno, sem identificação para o usuário." Falhas nesses equipamentos são observadas não apenas em prédios antigos, como nos novos, diz. Foto na página ao lado mostra cabina apenas com a base do interfone, sem o fone. São flagrados ainda aparelho antigos sem orientação para onde a chamada se destina; instalações antiquadas, embutidas, com sistema de interruptor, mas sem instruções de operação. "Há condomínios bem e malcuidados, independentemente da idade", ressalta.
Matéria publicada na edição - 213 - junho/2016 da Revista Direcional Condomínios

Ar condicionado nos condomínios

As discussões sobre a colocação de ar-condicionado sem padrão implica na alteração da fachada do prédio, costumam ser polemicas nos condomínios. Atualmente, a maior parte dos prédios é projetada prevendo-se o uso de ar condicionado. Os aparelhos ficam disfarçados em caixas ou revestidos na mesma cor da cerâmica da fachada e existem soluções técnicas adequadas para a instalação do
ar-condicionado que podem ser adaptadas em prédios antigos. São os protetores para ar condicionado cada vez mais presentes nas fachadas de prédios. São geralmente semelhantes aos da imagem ao lado.

Saiba mais
» Condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel
» Instalação de ar condicionado em condomínio | Normas

A instalação de ar condicionado, em local impróprio, altera o visual da fachada, por isso é necessária uma padronização. Na falta de regulamentação quanto à instalação dos aparelhos na fachada dos prédios, cada edifício se torna responsável pelas próprias regras, que devem estar previstas na Convenção do Condomínio, pois é lá que se definem o que pode ser feito e o que é proibido. O condômino não pode passar por cima daquilo que foi decidido coletivamente.

O artigo 1336 do Código Civil determina que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. A lei permite que os casos sejam analisados de forma individual.

Atualmente, no Distrito Federal, uma norma local obriga os donos de ar condicionado a adotarem mecanismos capazes de direcionar o descarte de água condensada, pois os pingos atrapalham pedestres e é motivo de brigas entre vizinhos. Segundo a Lei Distrital nº 4.841 de 2012, todo ar condicionado deve contar com coletores que destinem o líquido à rede de esgoto local. A lei não fala em punir os infratores, limitando-se a estabelecer que o poder público deva fiscalizar e notificar os donos dos aparelhos que não resolverem o problema.

Consulte a Inspenge Engenharia e saiba como obter um projeto que atenda seu condomínio.

Fonte: Inspenge / Leo Produções

Saiba como obter economia em tempo de crise econômica

É preciso conhecer as reais necessidades do condomínio e colocar na ponta do lápis gastos com pessoal, água, luz e manutenção


Foto: EDILAINE FELIX - Estadão
Lopes. Reduziu 15% os custos do condomínio

As despesas de um condomínio são muitas. Pagamento de funcionários, contas de consumo e manutenção atormentam a vida de administradores que têm uma previsão orçamentária e não querem – e não podem – fechar o ano no vermelho. E em tempos de crise, a palavra de ordem para todos é economizar.

De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o gestor deve saber quais são as reais necessidades do edifício. “Um dos primeiros itens a analisar é a folha de pagamento, responsável entre 50% e 70% das despesas, e verificar se há excesso de hora extra.”

As contas de consumo – água e luz – também merecem atenção especial e, segundo Rosely, funcionários e moradores devem estar envolvidos. “Quando fui síndica, fiz curso na Sabesp para identificar vazamentos. Fazer cursos e acompanhar diariamente o consumo é uma necessidade para quem administra condomínios”, defende.

A professora lembra que um item de alto custo nas contas dos condomínios é o elevador. “Se o modelo é antigo, vale a pena pensar na troca, além de baixar o custo da manutenção, traz valorização para o imóvel e segurança para o morador”, diz.

Rosely destaca ainda a importância de manter a manutenção de todos os equipamentos do edifício em dia, e sempre fazer cotação levando em consideração garantias e preços. O síndico Marcelo Lopes, conta que economizou 15% depois que redobrou a atenção com as despesas do condomínio. O conjunto com 48 funcionários tem custo entre 50% e 60% com a folha de pagamento.

“Estamos enxugando horas extras, negociando contrato com as terceirizadas e reorganizando escalas de trabalho”, conta.

Geral. Para diminuir gastos com água e luz, o síndico realizou revisões hidráulicas para detectar vazamentos, instalou redutores de pressão nas áreas comuns e ofertou aos moradores. O prédio tem um poço artesiano e está em processo para instalar mais um. No caso de energia, trocou as lâmpadas comuns pelas de LED. O resultado das ações foi a redução das contas de água, com a obtenção de bônus da Sabesp, e de energia.

“O contrato mais caro é o da mão de obra dos elevadores. Para diminuir custos, negociei valores com o fabricante e estou estudando a modernização dos aparelhos. Devemos fazer uma assembleia até o final deste ano para aprovar. Com isso, teremos redução de energia geral entre 15% e 20%.”

» O que o síndico deve fazer antes de modernizar os elevadores do condomínio?

Para ajudar os síndicos a planejar os gastos, o gerente da Administradora Predial, Julio Herold, realizou um evento para debater os custos e a inadimplência – que tem aumentado. “Orientamos a não inventar obras desnecessárias, a economizar água e energia e também expliquei sobre portaria virtual. Os orçamentos estão mais apertados, é preciso ser flexível e negociar com fornecedor.”

Síndico profissional de um condomínio de alto padrão com 12 unidades, Marcelo Marques, também tem na folha de funcionários o maior custo mensal.

“Fiz previsão orçamentária prevendo o dissídio dos funcionários, que ocorre em outubro, de até 8,5%, mas deve ser em torno de 12%, o que mexe no orçamento”, conta.

No dia a dia, Marques solicita atenção ao uso de produtos de limpeza e telefone. Mesmo trocando as lâmpadas pelas mais econômicas, orienta a apagá-las em áreas não utilizadas. No caso da água, investiu em água de reúso. “Também estou fazendo orçamentos com empresas e visitando condomínios que trabalham com portaria digital, que proporciona uma economiza de até 70% na folha de pagamento”, afirma.

Portaria digital entra na pauta de discussões

Agravada pela crise hídrica, a economia de água já está incorporada no dia a dia dos condomínios. No entanto, o diretor executivo da Manager, Marcelo Mahtuk, diz que para ter resultados é preciso fazer vistoria diária e ter conscientização. “É preciso ensinar os funcionários a usar racionalmente a água.”

Mahtuk diz que nas áreas comuns a piscina é o local com maior possibilidade de vazamento e nos apartamentos são os vasos sanitários. Entre as medidas adotadas, a administradora entregou oito mil redutores de pressão para os moradores.

A portaria virtual é uma alternativa que está no planejamento de alguns síndicos. “Muitos estão estudando a possibilidade. Mas é preciso saber se o modelo é viável para o seu prédio”, diz o presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer.

Para o diretor executivo do Grupo Pro Security, Alexandre Paranhos, a portaria virtual é uma opção de economia para alguns condomínios. “Um prédio que gasta R$ 16 mil com serviços de portaria, passará a ter um custo de R$ 5 mil com a contratação da digital”, diz.

O sistema consiste em fazer a automatização do condomínio: portas e portões, entrada de veículo e de pedestres e interfone. O acesso de moradores e empregados passa a ser feito via leitura biométrica. No caso de visitantes e prestadores, serão atendidos remotamente. “A aplicabilidade é para edifícios de menor porte. E, em casos de falha mecânica do portão, há suporte prestado pela empresa de vigilância. É parte do contrato.”

‘É possível reduzir custo da folha de pagamento em 20%’

O diretor de relações institucionais da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Eduardo Zangari, orienta síndicos a fazer a análise dos valores gastos – salários, prestadores de serviços e manutenção – para saber se estão dentro dos padrões do mercado e renegociar os contratos de serviços.

Zangari lembra que a administradora pode e deve ajudar o síndico na operação do prédio e na racionalização dos custos.

“A base de consumo que inclui pagamento de funcionários, energia e água representa cerca de 80% das despesas do prédio. Fazendo uma análise criteriosa na folha de pagamento é possível diminuir em até 20% os gastos.”

O diretor da Aabic destaca que este é um momento de economia, mas também de negociação. “Nada pode ser negligenciado. É preciso conversar e avaliar o melhor contrato de prestação.”


Fonte: Estadão

Maior congresso da América Latina reúne mais de 1000 síndicos

Em uma cidade como o Distrito Federal com sete mil condomínios, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais


Maior congresso da América Latina reúne mais de 1000 síndicosApesar de grande e promissor mercado, poucas empresas conseguem ver seu potencial.


Alguns números dão a dimensão do mercado de condomínios. Existem empreendimentos que chegam a movimentar, anualmente, mais de R$ 20 milhões. Além disso, 47% dos moradores não aprovam a gestão de seu síndico. Por isso, o número de novos síndicos profissionais formados cresce mais de 100% ao ano e seus honorários mensais giram em torno de R$ 4 mil, no entanto, sabe-se que um administrador predial pode receber mais de R$ 100 mil dos empreendimentos administrados. Em uma cidade como o Distrito Federal com sete mil condomínios, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais. “Existe um mercado com uma forte demanda. Estimamos que em cinco anos, 50% dos condomínios serão administrados por síndicos profissionais”, revela Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico

Apesar de grande e promissor mercado, poucas empresas conseguem ver seu potencial. Em vista disso, para organizar e capacitar o setor, o Instituto Pró-Síndico organiza, desde 2002, o Congresso de Gestão Condominial, maior evento da América Latina no setor e que reúne os mais renomados palestrantes, expositores com as mais recentes soluções e tecnologias para condomínios, além de mais de 1.000 síndicos. O evento ocorrerá em dois dias e conta com diversos temas. “Nosso objetivo é que a gestão condominial possua o mesmo padrão de administração de empresa multinacional. Em geral, um condomínio movimenta uma cifra superior a 90% do faturamento de empresas brasileiras”, explica Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico. Em breve haverá a alteração do código de processo civil e tornará as cobranças de devedores de condomínio muito mais ágeis. “Ainda poucos advogados estão atualizados sobre os benefícios e riscos que as mudanças trarão. Iremos apresentar uma palestra completa sobre o tema”, ressalta Diretor Jurídico do Instituto Pró-Síndico e especialista em direito condominial, Dr. Alexandre Marques.

Neste ano, os síndicos terão uma palestra de coaching para aprimorarem a gestão de conflitos internos. Outro tema abordado será a falta de água, a solução para economizá-la com consequente redução na conta. “A implantação do sistema decaptação de água de chuva e reuso é uma tendência irreversível”, ressalta Vieira. Além disso, serão apresentadas as últimas novidades em tecnologia, como o porteiro virtual, dispensando parte da mão de obra para condomínios, pois automatiza processos contando com o respaldo da vigilância monitorada à distância. "Este é o mais completo evento do setor. Em dois dias, os participantes conseguem elevar e muito o patamar de gestão”, finaliza Dostoiévscki Vieira.

  • Evento - Congresso de Gestão Condominial
  • Data - 31-07-2015 e 01-08-2015
  • Local - Centro de Convenções Rebouças
  • Endereço - Av. Dr. Enéas de Carvalho Aguiar, n° 23 - São Paulo - SP
  • Contato - (11) 3237.1720

Fonte: acritica.net

Veja como economizar energia em equipamentos de edifícios




Campo Grande (MS) – Algumas dicas sobre o consumo de energia elétrica são especialmente úteis para quem mora (ou trabalha) em edifício, principalmente se você é síndico ou faz parte de comissão de moradores ou inquilinos que cuida dos serviços do prédio.

Nesse tipo de construção há equipamentos de uso coletivo que utilizam energia, por isso é importante saber sobre a escolha e o funcionamento desses aparelhos.

O elevador e o sistema para elevação de água são dois exemplos.

Água

O sistema de elevação de água em edifícios é calculado em função do consumo diário de água e da altura da construção. As potências dos motores que acionam as bombas de água variam entre um e cinco cavalo vapor [cv]. O consumo mensal desse equipamento para um período de 5 a 8 horas/dia é variável: conforme a potência, o consumo pode ficar entre 220 a 350 kWh ou entre 735 a 1.175 kWh.

Dicas

Para um uso racional da energia, o consumidor pode:

Reduzir o consumo de água do edifício para diminuir o tempo de recalque (a pressão de bombeamento) e, consequentemente, o consumo de energia elétrica e de água.

Dimensionar corretamente o sistema motor / bomba. Se esse dimensionamento for exagerado, com a utilização de motores com potência bem superior à necessária, é desperdício. Solicite a avaliação de um técnico para redimensionar o sistema.

Verifique se a pressão da água da rua é suficiente para elevar a água sem necessidade da bomba. Em muitos casos pode-se economizar esta energia.

Elevador

Os elevadores em geral têm capacidade de transportar de 6 a 12 pessoas. Dependendo da altura do edifício e da velocidade do equipamento, a potência dos motores pode variar entre 6 e 20 cv.

O consumo médio de um elevador para ir da garagem até o último andar e voltar ao ponto de partida, claro, é variável.

Então:

Evite usar o elevador para se deslocar até dois andares

Quando houver dois elevadores, usar um para atender os andares pares e outro para atender aos andares ímpares.

Use escadas. Além de poupar energia, faz bem para a saúde.


Fonte: Assessoria de Relações Institucionais / Agepan

Inspenge participa do Programa Fala Síndico da Rádio Federal

Nosso Diretor Técnico, Francisco Correa Rabello, foi convidado para participar do programa Fala Síndico, comandado pelo jovem e Presidente da Assosindicos DF, Paulo Roberto Melo

Dentre os assuntos abordados no programa, que versam sobre o dia-a-dia dos administradores de condomínios, estão a inspeção predial, seguros, legislação de edificações, entre outros.

Ouça um trecho da conversa que foi ao ar no dia 16/07:



Programa FALA SÍNDICO - Rádio Federal

CONVIDADOS FALA SÍNDICO 16/07/2015:
1. NILSON FURTADO
SÍNDICO EM DOIS CONDOMÍNIOS NA CEILÂNDIA

2. MARCELO SICOLI
SÍNDICO EM DOIS CONDOMÍNIOS NO SUDOESTE

3. ENGENHEIRO FRANCISCO RABELLO
ESPECIALISTA EM INSPEÇÃO PREDIAL

4. CLARICE PEREIRA PINTO
ESPECIALISTA EM DIREITO DE EDIFICAÇÕES

5. DUARTE NOGUEIRA
ESPECIALISTA EM SEGUROS

6. DR. EVERARDO RIBEIRO
JUIZ DE DIREITO

PAUTA DO DIA 16/07/2015:
Inspeção predial de condomínios;
Seguro de condomínio;
Legislação de edificações;
Estacionamentos públicos;
Condomínios comerciais;
Condomínios residenciais;
Condomínios rurais;
Jurisprudência de condomínios.



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Instalação de ar condicionado em condomínio | Normas

Instalação de ar condicionado em condomínio | Normas


Há alguns anos o ar condicionado deixou de ser aparelho doméstico de luxo. As temperaturas cada vez mais altas, fizeram dele algo necessário para ter conforto e bem-estar dentro de casa. Porém, quem mora em condomínio vertical acaba prejudicado não apenas pelo calor, mas por não ter autorização para instalação de ar condicionado. Todos os condomínios possuem normas a serem seguidas e, o não cumprimento pode gerar multas altíssimas para o condômino. Confira algumas das normas mais importantes, além da norma das reformas (NBR 16.280) já mencionada anteriormente aqui no blog.

Só convenção de condomínio pode regular obrigações condominiais



Uma associação de moradores de um mesmo prédio jamais pode exercer os direitos e deveres de uma associação de condomínio. Isso porque a associação é quem legalmente tem a função de regular as relações entre moradores.

Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar provimento a Recurso Especial de proprietários de apartamentos que deixaram de pagar a taxa condominial depois de criar uma associação com atribuições que caberiam ao condomínio, inclusive cobrança das cotas.

O relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, em se tratando de condomínio edifício, o legislador promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, “visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

Ainda segundo ele, ao fixar residência em um edifício, é automática e implícita a adesão do morador às suas normas internas, “que submetem a todos, para manutenção da higidez das relações de vizinhança”. Tanto é que o artigo 1.333 do Código Civil dispõe que a convenção de condomínio torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Na origem, o condomínio do Residencial Flamboyant, situado em Águas Claras (DF), ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra dois proprietários de imóveis localizados no bloco D. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente e os condôminos apelaram ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve a sentença. No STJ, eles sustentaram que o condomínio não arcava com as despesas comuns do bloco D.

Salomão destacou que a Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

“As decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos que estão quites.”, destacou Salomão. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.


Fonte: Conjur