CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

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Só convenção de condomínio pode regular obrigações condominiais



Uma associação de moradores de um mesmo prédio jamais pode exercer os direitos e deveres de uma associação de condomínio. Isso porque a associação é quem legalmente tem a função de regular as relações entre moradores.

Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar provimento a Recurso Especial de proprietários de apartamentos que deixaram de pagar a taxa condominial depois de criar uma associação com atribuições que caberiam ao condomínio, inclusive cobrança das cotas.

O relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, em se tratando de condomínio edifício, o legislador promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, “visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

Ainda segundo ele, ao fixar residência em um edifício, é automática e implícita a adesão do morador às suas normas internas, “que submetem a todos, para manutenção da higidez das relações de vizinhança”. Tanto é que o artigo 1.333 do Código Civil dispõe que a convenção de condomínio torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Na origem, o condomínio do Residencial Flamboyant, situado em Águas Claras (DF), ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra dois proprietários de imóveis localizados no bloco D. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente e os condôminos apelaram ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve a sentença. No STJ, eles sustentaram que o condomínio não arcava com as despesas comuns do bloco D.

Salomão destacou que a Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

“As decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos que estão quites.”, destacou Salomão. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.


Fonte: Conjur

ABNT NBR 16280:2014 norma das reformas já está em vigor



Segurança do imóvel e de seus usuários é a prioridade


Entrou em vigor neste 18 de abril de 2014 a NBR 16280:2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.

A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro, arquiteto ou técnico de grau médio. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

A NBR 16280:2014 foi publicada em 18 de março de 2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos até hoje.

O proprietário ou responsável legal pelo prédio ficam obrigados a informar o usuário ou o síndico, todos os detalhes sobre o plano de manutenção a partir da reforma.

A NBR incorporou meios para prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

Jerônimo Cabral Fagundes Neto, secretário da Comissão de Estudo da norma e diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia, afirma que o regramento “fecha um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575).

“A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra”, afirmou Cabral em depoimento ao Sinduscon-SP

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “Zé da colher”, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

O conselheiro do CAU/DF, Ricardo Meira, afirmou que a medida é bem vinda para a categoria: “A iniciativa é louvável. Busca profissionalizar os serviços de reforma, garantindo níveis mínimos de qualidade e segurança para o proprietário, síndico e condôminos. Se bem aplicada, pode se converter num excelente nicho de mercado para os profissionais habilitados”.

Fonte: CAU