Síndicos devem seguir normas técnicas e garantir a segurança dos condôminos

A realização de obras ou serviços de engenharia em condomínios envolve análise de riscos, que deve verificar desde funcionários, prestadores de serviços, terceiros, conselheiros, subsíndico e o próprio síndico. Dessa forma, mitiga-se a probabilidade de ocorrer acidentes envolvendo atividades de manutenção, obra e reformas, mesmo que o grau de risco seja mínimo. 

O síndico, para não ser responsabilizado pelos danos, deve contratar consultoria técnica de engenharia, seguir as recomendações das normas técnicas e investir em ações de prevenção e treinamento para os funcionários e colaboradores.

Algumas normas técnicas devem ser seguidas à risca por síndicos e gestores. Por exemplo a norma NBR 16280 – Gestão de Reforma em Condomínios estabelece requisitos para o controle de reformas nas áreas comuns e unidades autônomas, regulando a execução, priorizando a segurança, incluindo meios principalmente para prevenção da perda de desempenho decorrente das ações de intervenção. Esta norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

A manutenção da edificação está condicionada ao que recomenda a norma NBR 5674 que é uma das normas mais importantes entre tantas que devem ser seguidas pelo síndico.

 

A NBR 5674 estabelece todos os requisitos necessários para a correta gestão da manutenção no condomínio, a qual inclui meios para que as características originais da edificação sejam preservadas, além de prevenir a perda acentuada de desempenho proveniente da degradação dos sistemas.

Caso a edificação seja mais antiga que a norma que foi publicada em 2012, é dever da administração do condomínio adequar a norma aos sistemas de manutenção da edificação.

Instalações elétricas e seu sistema de aterramento devem ser acompanhados a luz da norma NBR 5410 – Instalações elétricas de baixa tensão que estabelece as condições mínimas de segurança de pessoas e animais e visa garantir o funcionamento adequado das redes elétricas.

Para prédio que possuem parquinho infantil, existe a NBR 16071, sob o título geral Playgrounds e serve para dar proteção as crianças que frequentam esta área. A norma se divide em 7 partes: 

Parte 1: Terminologia; 

Parte 2: Requisitos de segurança; 

Parte 3: Requisitos de segurança para pisos absorventes de impacto; 

Parte 4: Métodos de ensaios; 

Parte 5: Projeto da área de lazer; 

Parte 6: Instalação; e 

Parte 7: Inspeção, manutenção e utilização. 

Em linhas gerais, a norma determina que a escolha dos materiais e o seu uso devem estar de acordo com normas brasileiras apropriadas, devendo haver especial cuidado na escolha dos materiais quando o equipamento for utilizado em condições climáticas ou atmosféricas extremas. O usuário deve ser advertido dos riscos que cada material apresenta, conforme a Seção 9. Deve-se prestar atenção aos possíveis riscos de toxicidade no revestimento das superfícies.

Acessibilidade em edificações é regrada pela norma NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos estabelece os critérios e os parâmetros técnicos a serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural, e de edificações às condições de acessibilidade. 

Por conta da lei de acessibilidade que torna obrigatória a inclusão de pessoas com deficiência, as normas de acessibilidade devem ser aplicadas a todos os condomínios. Trata-se da obrigatoriedade do planejamento da acessibilidade em residências multifamiliares. Qualquer empreendimento imobiliário residencial deve ser 100% adaptável para as pessoas com deficiência física, sensorial, intelectual ou mental ou pessoas com mobilidade reduzida, incluindo idosos, obesos e gestantes.

Para a proteção das crianças, a NBR 16046, publicada em três partes, especifica requisitos mínimos para fabricação de redes de proteção para edificações. Aplica-se a redes para proteção de janelas, sacadas, escadas, mezaninos, parapeitos, floreiras e outras aplicações semelhantes destinadas à segurança e proteção em edificações.

Enfim, a manutenção adequada é o fator principal para evitar acidentes nas áreas de maior risco nos condomínios. Piscina, playgrounds, elevadores, pisos, academias, garagens, grelhas – ralos para escoamento de água – devem ser considerados como potenciais riscos de acidentes, e não devem ficar sem manutenção. Assim, algumas precauções podem ser tomadas.

A Inspenge Engenharia fornece serviços de consultoria técnica, laudos de inspeção prediais, relatórios de vistoria e todo o apoio técnico de engenharia que o síndico e administração necessitam. Solicite agora mesmo uma proposta comercial para seu condomínio.

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Inspeção Predial: Por que seu Condomínio precisa fazer?

Você já deve ter escutado aquela frase “prevenir é melhor do que remediar”, certo? No contexto de condomínios, isso se torna cada vez mais importante. Prevenir é evitar, economizar e valorizar.

São muitas as atribuições do síndico em seu condomínio. Além da prestação de contas e da gestão de colaboradores, o síndico também é diretamente responsável pela gestão patrimonial.

A maioria das pessoas não sabe, mas uma das principais responsabilidades dos síndicos é a contratação de empresa especializada em inspeção predial. A realização periódica de vistorias e inspeções é muito importante para avaliar o estado de conservação do edifício, além de diagnosticar e prever possíveis problemas estruturais, mitigando os riscos e evitando prejuízos. Quanto mais cedo a identificação das falhas de conservação, melhores serão os resultados das correções e da manutenção, bem como investimentos financeiros menores nos consertos e reformas.

Afinal, o que é a Inspeção Predial?

É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso, operação e de manutenção da edificação. A inspeção predial é uma das ferramentas da Engenharia Diagnóstica que se encarrega da análise diagnóstica de uma edificação, quanto aos seus aspectos técnicos. O resultado desta análise pode resultar em relatório, parecer técnico ou laudo técnico de inspeção predial.

Além da inspeção, vistoria e perícia são os outros conceitos que servem para avaliar o estado de conservação do imóvel. A principal diferença entre vistoria e inspeção é que o objetivo da vistoria consiste na simples constatação enquanto a inspeção pressupõe análise do risco.

A inspeção predial, a depender do seu nível, pode ser realizada por um único profissional ou por uma equipe multidisciplinar com o objetivo de fundamentar suas conclusões baseadas em observações visuais, ensaios, resultados de testes laboratoriais ou de medições realizadas com o uso de ferramentas e instrumentos de testes.

Elevador panorâmico em prédio da Águas Claras / DF - Foto: Emerson Tormann

Para prevenir a ocorrência de falhas e desgastes inesperados, o síndico deve contratar empresa especializada para prestar serviço de consultoria técnica em seu condomínio. Por meio da consultoria técnica é possível programar vistorias nos elevadores, casa de máquinas, instalações elétricas, hidráulicas e de gás central, para-raios, piscina, reservatórios de água potável entre outros locais. Inclusive, podendo instruir o zelador do prédio para vistoriar essas áreas uma vez por semana ou a cada 15 dias, deixando claro que é apenas uma atividade auxiliar e não a inspeção de que tratam as normas técnicas.

Desde meados de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial. A norma também recomenda que estes relatórios devem ser realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados em conselho profissional, como pro exemplo, CRT, CREA , CAU ou CRQ.

A inspeção classifica, então, os problemas identificados em função do risco à saúde, integridade e segurança dos usuários. Os problemas são classificados segundo o grau de urgência em relação à prioridade de intervenção, definindo-se, assim, o plano de manutenção.

Resumindo, a inspeção predial é uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observando os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.

Quais os principais benefícios em fazer uma inspeção predial?

A inspeção predial realizada por empresa de consultoria técnica especializada vem justamente para trazer alívio à gestão do síndico e segurança aos moradores. Por isso, listamos abaixo três grandes benefícios ao síndico e ao condomínio.

1. Evitar acidentes, prejuízos e tragédias

Segundo o artigo 1.348 do Código Civil, a manutenção e obras realizadas no condomínio, assim como o zelo pela prestação de serviços são de responsabilidade do síndico. Com base nisso, o síndico pode, sim, ser responsabilizado pela manutenção (ou falta dela) no condomínio.

Em caso de acidentes por falta de manutenção em elevadores ou queda de partes da fachada que cause danos a terceiros, o síndico será responsabilizado por negligência. Essa responsabilidade pode ser civil quando há descumprimento das atribuições de síndico, gerando impacto na vida de terceiros. Como também pode ser uma responsabilidade criminal, quando é referente a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição e pode ser classificada como crime ou contravenção penal.

Em outubro de 2019, na cidade de Fortaleza, um prédio desabou ocasionando 9 mortos e 7 feridos. O motivo foi a falta de manutenção da construção onde as causas foram falhas construtivas na reforma, ausência de documentos e sobrecarga (60 m² irregulares). Uma inspeção predial poderia ter evitado o desastre.

A inspeção predial protege e dá segurança ao síndico sobre como estão as condições de conservação do prédio, traz um plano de manutenção que deixa claro quais as manutenções devem ser feitas e a ordem de prioridade / urgência.

2. Economia com manutenções periódicas

Talvez uma das maiores dificuldades de um síndico seja a falta de certeza do que deve ser feito para manter o estado de conservação do prédio. Algumas opções mais comuns são fazer algumas reformas e pinturas no prédio dando uma “vida” à construção, porém pode esconder alguns problemas que só um olhar técnico pode detectar.

O laudo técnico de inspeção predial é como se fosse um manual para dar clareza ao síndico sobre quais manutenções precisam ser feitas, evitando reformas desnecessárias ou retrabalhos.

Por exemplo, um condomínio estava com uma trinca. O síndico contratou empresa para executar obra a fim de corrigir trinca aproveitando para fazer uma pintura predial. Quase dois anos depois, a trinca ressurgiu ainda pior e o novo síndico, sabendo que já tinha ocorrido aquele problema anteriormente, contratou a Inspenge para realizar inspeção e laudo técnico. A inspeção identificou a manifestação patológica na qual foi necessária nova obra para corrigir definitivamente a causa da trinca e repintura. Ou seja, um custo adicional altíssimo para o condomínio por não ter providenciado o diagnóstico da primeira vez que tentou resolver o problema.

3. Preservação da vida útil da edificação e valorização imobiliária

É muito frustrante ao morador que investe e cuida com tanto carinho da sua unidade ver as áreas comuns de seu condomínio abandonadas. Ao mesmo tempo, verifica que os valores dos imóveis ao seu redor permanecem em alta enquanto o seu fica estagnado. Isso acontece, geralmente, não por causa da própria unidade, mas sim pelo pelo estado de conservação precário do prédio.

Ações aleatórias de manutenção, improvisação na tomada de decisões e sem orientação técnica refletem em desgaste acentuado e depreciação do ativo, ocasionando desvalorização do patrimônio. Um condomínio que respeita seus padrões e segue as recomendações dos manuais das áreas comuns é percebido pela sociedade como um condomínio bem cuidado e consequentemente o seu valor global aumenta.

Manutenção em geral faz parte do dia a dia de qualquer condomínio e manter sistemas de combate a incêndios, elevadores, reservatórios, bombas, motores e etc. funcionando contribui para a segurança como um todo e ajuda a valorizar seu patrimônio. Além de facilitar a renovação de boas apólices de seguro.

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Para os síndicos que ainda desconhecem a inspeção predial, o investimento realizado é compensador para o condomínio. O custo desta tarefa corresponde a aproximadamente 1 ou 2% do valor que será investido em obras e reformas. É um valor irrisório quando comparado ao que o condomínio investiria na reabilitação de sistemas totalmente danificados. 

Além disso, ainda tem o benefício do acompanhamento e fiscalização das obras e reformas contratadas pela administração do condomínio. O custo-benefício desta consultoria técnica é enorme. A inspeção predial e o laudo técnico auxilia o síndico na previsão orçamentária, permite mais transparência na prestação de contas das obras e reformas e contribui sobremaneira na gestão patrimonial.

Pensando nesta economia para os condomínios, a Inspenge Engenharia, empresa especializada em inspeção predial fica a disposição de síndicos e gestores condominiais para garantir tranquilidade e segurança as pessoas e moradores.

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Texto da Norma de Garantias de Edificações está em consulta nacional

A Norma ABNT NBR 17170 "Edificações - Garantias - Prazos recomendados e diretrizes" está em consulta pública até 09/11/2022. - Foto: Divulgação/Codhab

O texto da Norma de Garantias de Edificações foi à consulta nacional em 7 de outubro, com prazo para recebimento de contribuições até 9 de novembro, e entrará em vigor caso não receba sugestões contrárias.

Segundo Estefan, Yorki Estefan, vice-presidente de Relações Institucionais do SindusCon-SP, coordenador do texto no âmbito do CB002 da ABNT (Comitê Brasileiro da Construção Civil da Associação Brasileira de Normas Técnicas), a norma dá uma aula de engenharia para peritos e advogados sobre o que se entende por garantias, estabelecendo o que os condomínios precisarão fazer para ter direito às mesmas, e recomendou a todos uma leitura atenta do texto.

Para participar da consulta e dar sua contribuição, clique aqui e vá em 'Pesquisa por macrossetor'; 'Construção civil, infraestrutura'; 'Projeto de Revisão ABNT NBR 17170 – Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes'.

Ou clique aqui para visualizar o texto do Projeto de Revisão ABNT NBR 17170 – Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes. (pdf)

Fábio Villas Bôas, membro do CTQ e coordenador da revisão da Norma de Desempenho de Edificações, informou que haverá uma emenda ou uma citação na Norma de Desempenho, relativa à Norma de Garantias, quando esta sair. As demais normas estão sendo levantadas para adequação.

Renato Genioli, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP, afirmou que posteriormente será importante realizar seminários para a divulgação da norma de garantias junto aos diversos públicos envolvidos com a questão.

Lilian Sarrouf, superintendente do CB002 da ABNT, informou que há mais seis normas técnicas elaboradas por este Comitê em consulta nacional, e se espera que em novembro sejam remetidas mais nove. Relatou ainda que a secretaria técnica das normas sobre BIM (Modelagem da Informação da Construção) passou para o CB002.

Sergio Domingues, membro do CTQ e coordenador da elaboração da norma técnica de saídas de emergência na ABNT, afirmou que o texto está sendo baseado no ocupante e terá especificações sobre altura para manutenção do elevador e da escada de emergência, quantidade das pessoas por andar, e encaminhamento até as saídas, de forma a atender desde empreendimentos de habitação de interesse social até edificações comerciais.

Villas Bôas relatou que haverá uma plenária em novembro sobre a última versão do texto referente ao desempenho lumínico das edificações, e pediu a participação de todos, especialmente para o setor se posicionar em relação a uma discussão que surgiu sobre o nível mínimo de iluminação nos andares baixos dos edifícios.

Com informações de Por Rafael Marko | SindusCon-SP

Este foi um dos temas abordados em reunião do CTQ

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Segmento corporativo investe na qualidade do ar

Ameaça do ‘sick building’ leva o mercado a apostar em tecnologia avançada para eliminar vírus e bactérias, criando ambientes internos mais saudáveis nos edifícios

Ambientes corporativos modernos priorizam a qualidade do ar para proteger os usuários de síndromes e de doenças que podem levar à queda da produtividade Foto: FREEPIK IMAGES

O retorno ao trabalho presencial no pós-pandemia elevou o nível de atenção do mercado imobiliário corporativo quanto à qualidade do ar nos escritórios. O objetivo é evitar a síndrome do sick building, que pode causar redução da produtividade e absenteísmo dos colaboradores. O termo resume sintomas como irritações de pele e olhos, dores de cabeça, tontura, garganta seca e náuseas causados pela má qualidade do ar.

As empresas têm procurado contornar o problema investindo em novas tecnologias de refrigeração e purificação do ar. Em São Paulo, os edifícios Brazilian Financial Center (BFC), Eldorado Business Tower e 17007 Nações — Sigma Tower, que fazem parte do portfólio da Brookfield Properties, contam com a certificação Well Health & Safety, que atesta o alto padrão de qualidade do ar nos escritórios.

“As empresas estão valorizando mais as medidas relacionadas à qualidade do ar. Ainda que essa não seja uma demanda expressa, é um diferencial que pesa na decisão final do locatário”, afirma Hilton Rejman, vice-presidente executivo da empresa.

A Brookfield Properties adotou filtros ultravioletas em seus prédios para limitar a circulação de vírus respiratórios nos elevadores e instalou equipamentos mais potentes, que retêm 99,9% das impurezas do ar e eliminam ácaros, bactérias e vírus do ar.

A Tishman Speyer também adotou alguns cuidados em seus lançamentos. No Aqwa Corporate, no Rio de Janeiro, a atenção com a qualidade interna do ar começou na obra por meio do uso de tintas e revestimentos de baixo valor de compostos orgânicos voláteis (COV), segundo informa Paulo Barbosa, diretor sênior da companhia. “Investimos também na proteção dos dutos de ar-condicionado durante a construção, reduzindo riscos de contaminações nos ambientes internos”, complementa.

No Aqwa Corporate (RJ), a preocupação começa ainda na fase construtiva, com a adoção de tintas e revestimentos não tóxicos e proteção dos dutos de ar-condicionado — Foto: TISHMAN SPEYER/DIVULGAÇÃO

Além disso, a empresa instalou peróxido de hidrogênio para manter a rede de distribuição de ar limpa e optou por lâmpadas ultravioletas para eliminar vírus nos dutos de circulação. A qualidade da água dos sistemas de ar condicionado também é monitorada diariamente.

No edifício B32, na capital paulista, a estratégia adotada foi posicionar as saídas do ar-condicionado no chão, o que facilita a limpeza e permite que o ar chegue mais fresco e limpo aos escritórios. No prédio, há ainda um sistema de detecção de gás carbônico nos ambientes.

“Um edifício triple A precisa manter alta performance, e o investimento, que foi substancial, acaba se pagando mais cedo ou mais tarde”, afirma Rafael Birmann, idealizador e gestor do empreendimento incorporado pelo Faria Lima Prime Properties.

A preocupação agitou o segmento de empresas que prestam esse tipo de serviço de limpeza do ar. “Em 2020, com a pandemia, houve um aumento de 30% na procura, especialmente em shoppings e escritórios. E a tendência de alta continua, porque as pessoas entenderam a importância do tema para a saúde”, explica Henrique Cury, CEO da Ecoquest do Brasil.

Edifício da Brookfield tem certificação Well Health & Safety e investe em tecnologias para evitar “sick building” — Foto: BROOKFIELD PROPERTIES/DIVULGAÇÃO

MICROPARTÍCULAS

De acordo com a Organização Mundial da Saúde (OMS), sete milhões de mortes anuais estão associadas à poluição — 50% devido à má qualidade do ar em ambientes internos, onde as pessoas passam mais de 90% do tempo. O pó que fica evidente a olho nu não é o grande vilão.

“O que causa doenças são micropartículas e determinados tipos de cola de carpete, tinta, verniz e outros acabamentos que podem emitir gases nocivos”, afirma Leonardo Cozac, presidente da Plano da Qualidade do Ar Interno (PNQA I), iniciativa sem fins lucrativos da Abrava.

“A preocupação com a qualidade do ar tem pontuado a ocupação dos espaços corporativos, e o setor vem se movimentando para entregar proteção além do que é exigido por normas e certificações”, afirma Ana Gabriela Laranjo, gerente de Projetos Executivos da Porte Engenharia e Urbanismo.  Fonte: VE

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