CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

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INSPEÇÃO DE ELEVADORES / LAUDO TÉCNICO

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O Ministério da Saúde recomenda a manutenção dos aparelhos de sistemas de climatização artificial em todos os estabelecimentos.

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Saiba como agir em caso de obras irregulares no condomínio

Imagem de pvproductions no Freepik

Um embargo de uma obra, em resumo, se trata de uma ordem judicial com o objetivo de paralisar os trabalhos de uma construção.

No entanto, ela só pode ser emitida quando é comprovado que a obra em questão possui irregularidades ou quando há riscos de acidentes ou lesões.

Ou seja: o embargo é uma medida extrema e só ocorre quando nenhuma ação anterior resolveu o caso.

Se tratando de obras em condomínios, esta também é uma ação possível, por isso, neste artigo, você confere quem pode embargar uma obra em condomínio, como o síndico deve agir e mais. Continue lendo!

Quem pode embargar uma obra em condomínio?

De forma geral, quem tem o poder para embargar uma obra em condomínio é o síndico e o poder público.

Neste caso, ele só poderá tomar essa decisão, caso seja comprovado que a obra está irregular e prejudica o condomínio como um todo, ou seja, a estrutura do prédio, as unidades e também os moradores.

Em um primeiro momento, é aconselhável solicitar os documentos que comprovem a legalidade da obra, como o laudo do engenheiro ou arquiteto, e que comprove que ela não prejudicará a estrutura do condomínio.

Caso o proprietário ou morador da unidade não entregue os documentos solicitados, é obrigação do síndico denunciar a obra à prefeitura da cidade.

Essa obrigação foi definida em 2014, com a criação da NBR 16.280, que concede poderes ao síndico para embargar obras que não estejam em conformidade com a legislação.
Como o síndico deve agir caso identifique uma obra irregular?

Antes de qualquer coisa, o síndico é responsável pela aprovação da documentação da obra. Portanto, ele deve fiscalizar a construção e verificar se foi cumprido tudo o que foi informado pelo condômino.

Caso a obra esteja diferente do que foi previsto, o síndico deve alertar o condomínio e, caso seja necessário, tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra como planejado.

Se for identificada uma irregularidade, o síndico deve:realizar um “embargo administrativo”, ou seja, notificar o morador e aplicar multas;
proibir a entrada de materiais de construção ou dos prestadores de serviços que estão ligados à obra;
registrar a irregularidade na delegacia de polícia;
e, por fim, caso a obra ainda continue, o síndico deve buscar o poder judiciário para realizar a denúncia e solicitar o embarque da obra.
Como entrar com uma ação contra a obra irregular?

Para entrar com uma ação judicial para embargar uma obra em condomínio, é importante reunir o maior número de documentos possíveis, como relatórios fotográficos, topográficos e uma perícia realizada com engenheiros ou arquitetos.

Então, com o apoio de um advogado, deve-se buscar o poder judiciário e entender se existe alguma irregularidade e quais serão os próximos passos.

Se você prefere não se identificar ou evitar os custos e a burocracia de um processo judicial, existe a possibilidade de realizar uma denúncia anônima na prefeitura da sua cidade.

Veja alguns dos canais de denúncia de algumas cidades brasileiras:
Como evitar que uma obra seja embargada

Existem algumas responsabilidades que podem ser tomadas a fim de evitar que uma obra seja embargada pelo síndico ou pelo poder judiciário. Veja:
  • disponibilizar todos os requisitos necessários para a realização da obra, como os documentos, horários da obra, trânsito de materiais e quem são os prestadores de serviço;
  • apresentar um cronograma da obra ao síndico, contendo: descrição do que será feita na obra; tempo estimado para a realização; planta com as alterações a serem feitas; lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos;
  • autorizar a entrada dos materiais da construção e dos profissionais somente quando o síndico estiver ciente e o planejamento da construção estiver aprovado;
  • comunicar sobre a obra aos outros condôminos e moradores do condomínio.

Além disso, o responsável pela obra também deve obter o seguinte documento, antes do início da obra, e apresentá-lo ao síndico:
  • TRT (Termo de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é técnico industrial
  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;
  • RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

Reformas: Comunicação eficiente entre síndico e moradores pode evitar conflitos


A importância da comunicação transparente entre síndico e moradores para as demandas de reformas em unidades autônomas do condomínio

Morar em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, privacidade e praticidade, mas também apresenta desafios quando o assunto é o tamanho das unidades. Quem nunca pensou em fazer uma obra para ampliar o espaço ou tornar a moradia mais funcional? 

Para abordar esse tema tão relevante, tivemos o privilégio de entrevistar Francisco Rabelo, especialista em Engenharia condominial, que esclareceu diversas dúvidas e trouxe importantes informações sobre obras dentro das unidades condominiais.

Um dos pontos fundamentais destacados por Francisco é que os condôminos não podem realizar obras que prejudiquem o coletivo. É permitido realizar modificações internas, mas é necessário o acompanhamento e avaliação de engenheiros civis e calculistas para garantir a segurança estrutural do prédio.

Além disso, o síndico deve considerar a Norma ABNT NBR 16280, que trata da gestão de reformas em condomínios. Essa norma estabelece direitos e deveres tanto para os condôminos quanto para o síndico. Sempre que um morador desejar realizar uma obra em sua unidade, ele deve apresentar uma série de documentos ao síndico, que analisará as alterações propostas e decidirá se podem ser executadas.

Outro ponto relevante diz respeito às unidades localizadas na cobertura do edifício. Francisco explicou que existem algumas limitações para essas obras, e muitas vezes é necessário obter a concessão da administração regional antes mesmo de consultar o síndico. A área disponível para construção é um fator determinante nessas situações.

A comunicação entre o condômino e o síndico foi destacada como um fator crucial em todo o processo. É fundamental que o morador comunique sua intenção de realizar uma obra, descrevendo-a detalhadamente. O condomínio poderá solicitar documentos técnicos, como projetos e cronogramas, para avaliar a viabilidade da alteração. Essa comunicação transparente e eficiente evita problemas futuros e garante a harmonia entre os moradores.

É importante ressaltar que a falta de comunicação e a realização de obras não autorizadas podem levar a punições. O síndico deve seguir os procedimentos previstos na Convenção e no Regimento Interno, e o morador deve estar ciente das consequências caso descumpra as normas estabelecidas.

Diante disso, fica evidente que a comunicação eficiente entre o síndico e os moradores é fundamental para a gestão de reformas em condomínios. A transparência nas decisões, baseada na Norma ABNT NBR 16280, proporciona segurança e tranquilidade a todos os envolvidos.

Como recomendação, sugerimos aos síndicos que busquem auxílio especializado, como os serviços de Consultoria Técnica da Inspenge Engenharia. Profissionais capacitados podem garantir a análise adequada das obras propostas, assegurando que todas as etapas sejam realizadas de forma segura e em conformidade com as normas.

Com essas dicas, esperamos conscientizar os gestores e moradores sobre a importância da comunicação e da transparência nas decisões referentes às reformas em condomínios. Afinal, pequenas obras podem gerar grandes problemas, mas com o diálogo adequado, é possível evitar complicações e garantir um ambiente harmonioso e seguro para todos.

O que o síndico precisa saber sobre reformas em unidades autônomas do condomínio

Imagem de Freepik

As reformas em unidades privativas de um condomínio são cada vez mais comuns, à medida que os proprietários buscam melhorar suas condições de moradia. No entanto, é fundamental que essas obras sejam conduzidas de forma segura e dentro das normas estabelecidas. Nesse contexto, o síndico desempenha um papel fundamental ao informar aos proprietários sobre a necessidade de apresentar a documentação técnica adequada ao condomínio antes de iniciar qualquer reforma.

De acordo com a norma ABNT NBR 16280, que estabelece os requisitos para o sistema de gestão de reformas em edificações, tanto as áreas externas quanto as internas (ou privativas) devem seguir um processo de controle, projetos e segurança. Isso inclui o registro documental da situação da edificação antes da reforma, os procedimentos utilizados durante a obra e as ações necessárias no pós-obra.

A exigência de apresentação de um plano de reforma é uma medida importante para garantir que a obra seja realizada de acordo com as normas e requisitos técnicos. O síndico deve seguir normas técnicas  garantindo a segurança dos condôminos e solicitar ao proprietário da unidade um plano que esteja alinhado com a NBR 16280 e que contenha informações como escopo dos serviços, cronograma e dados das empresas e profissionais envolvidos.

É crucial que o plano de reforma seja elaborado por um profissional habilitado, que será o responsável pelo projeto, execução e supervisão da obra. Esse profissional deverá emitir a documentação adequada de acordo com o conselho regional de sua categoria. Engenheiros, por exemplo, emitirão a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), arquitetos emitirão o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e técnicos industriais (técnico em edificações, técnicos em eletrônica, técnico em eletrotécnica e etc.) emitirão o TRT (Termo de Responsabilidade Técnica).

Além disso, é importante ressaltar que o condomínio deve contar com o suporte de uma consultoria técnica especializada para avaliar a documentação apresentada pelos proprietários. Nesse sentido, a Inspenge Engenharia se destaca como o braço direito do síndico quando se trata de consultoria de engenharia e manutenção da edificação. Com profissionais experientes, a Inspenge pode analisar minuciosamente os projetos e identificar possíveis impactos que as reformas possam trazer à estrutura da edificação.

Ao contar com a consultoria da Inspenge, o condomínio garante que todas as reformas sejam realizadas de acordo com as normas e que a segurança das unidades e dos demais moradores seja preservada. Além disso, essa parceria proporciona um suporte técnico especializado, contribuindo para a eficiência e a qualidade das obras.

Portanto, é fundamental que o síndico oriente os proprietários sobre a necessidade de apresentar a documentação técnica ao condomínio antes de iniciar qualquer reforma em suas unidades privativas. A norma ABNT NBR 16280 estabelece requisitos importantes nesse sentido, garantindo que as obras sejam realizadas de forma segura e responsável. E ao contar com a consultoria técnica da Inspenge Engenharia, o condomínio terá um parceiro confiável para avaliar os projetos e garantir a integridade estrutural das edificações. A segurança e o bem-estar de todos os moradores são prioridades, e essas medidas contribuem para a manutenção de um ambiente harmonioso e seguro em nosso condomínio.

5 dicas para síndicos sobre manutenção do condomínio no pós-chuvas

Foto: Emerson Tormann

Segundo o INMET, os meses de abril e maio marcam o término das chuvas intensas que costumam causar transtornos nas áreas urbanas e em condomínios do Distrito Federal

É crucial, portanto, reparar os danos causados pela chuva, identificar possíveis falhas decorrentes do período chuvoso e preparar a edificação para o próximo período de chuvas. Com esse objetivo, reunimos algumas orientações para manutenção do seu condomínio no período pós-chuvas.

Realize uma inspeção no condomínio

O primeiro passo na manutenção do condomínio após o período de chuvas é realizar uma inspeção em todas as áreas comuns do edifício. Um profissional capacitado deve examinar a existência de infiltrações, rachaduras, telhas soltas e outros danos causados pelas chuvas. A revisão da rede elétrica, para-raios e do sistema de iluminação de emergência também deve ser realizada. Verifique também se existe infiltrações nas casas de máquinas dos elevadores e central de combate a incêndios. 

Com base nos problemas identificados durante a vistoria, é possível elaborar, com ajuda do profissional habilitado, o planejamento eficiente para corrigir as áreas danificadas e garantir que o condomínio esteja preparado para enfrentar as próximas chuvas.

Realize os reparos necessários

Após identificar os danos causados pelas chuvas, é necessário realizar os reparos necessários o mais rápido possível para evitar danos maiores às estruturas e garantir a segurança dos moradores. É importante limpar todos os ralos, calhas e áreas comuns, além de verificar as condições das coberturas. Essa vistoria irá ajudar a identificar se há infiltrações no telhado e/ou no sistema de impermeabilização.   

Verifique o sistema de drenagem

Limpe a tubulação de água e esgoto, caixas de esgoto, drenos e ralos, deixando todas as saídas desobstruídas e evitando problemas nas áreas comuns ou nos apartamentos dos andares inferiores. O sistema de drenagem é fundamental para evitar problemas causados pelas chuvas. Verifique se as calhas e os ralos estão limpos e desobstruídos, permitindo que a água da chuva seja escoada corretamente. Além disso, verifique se as bombas de água estão funcionando corretamente para garantir que a água seja drenada de forma eficiente.

Prepare-se para o próximo período de chuvas

Além de realizar os reparos necessários e investir em medidas preventivas, é importante que o condomínio esteja preparado para o próximo período de chuvas. Verifique se há equipamentos de proteção disponíveis, como guarda-chuvas e capas de chuva, para os funcionários que trabalham ao ar livre. Além disso, é essencial que o condomínio tenha um plano de emergência para lidar com situações de vazamentos e inundações.

Consulte uma empresa especializada em engenharia

Antes de iniciar qualquer intervenção de engenharia em seu condomínio, considere a possibilidade de contratar a consultoria técnica da Inspenge. Mesmo que você já seja um síndico proativo na manutenção do seu condomínio, vale a pena seguir essas dicas para aprimorar a segurança e a tranquilidade dos moradores. 

Garanta a segurança e eficiência na manutenção do seu condomínio com a consultoria técnica de engenharia da Inspenge. Evite resolver os problemas relacionados a obras e reformas por conta própria. Nossos profissionais experientes estão prontos para identificar e solucionar problemas desde a vistoria, contratação de serviços especializados, até a fiscalização das obras de reparos. Além de oferecer planejamentos a longo prazo que simplificam a gestão da manutenção de seu condomínio.

Ar-condicionado gera conflitos em condomínio

foto publicada por Emerson F. Tormann (@inspenge) - Instagram
A instalação de aparelhos de ar condicionado em fachadas requer cuidados especiais para
evitar infiltrações na estrutura da edificação. Solicite projeto conosco e evite problemas.

A elevação da temperatura nos últimos anos tem estimulado a instalação de aparelhos de ar-condicionado nos apartamentos, salas e lojas, o que é compreensível, pois todos têm direito ao conforto. A redação confusa da maioria das convenções tem estimulado o agravamento dos conflitos que muitas vezes resultam em processos judiciais que determinam a retirada do aparelho, sob pena de o proprietário infrator pagar multa diária de valor extremamente elevado.

Diante do enorme acerto dos Tribunais no julgamento desses processos, que somente em casos específicos permitem a manutenção do aparelho por não prejudicar o visual da fachada, vemos que a via judicial poderia ser evitada se os condôminos buscassem uma assessoria especializada para emitir um parecer jurídico que esclarecesse os limites das normas legais que regulamentam a matéria.

A questão da fachada é regulamentada pelo artigo 10 da Lei nº 4.591/64, pelo artigo 1.336 do Código Civil, além da convenção. Vejamos os artigos que exigem vivência para serem compreendidos:
Lei nº 4.591/64 – Art. 10. É defeso (proibido) a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 2o - O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

A fachada abrange as quatro faces do edifício, sendo um bem comum dos condôminos que a lei protege para preservar a sua harmonia visual e evitar sua desvalorização. Diversos são os edifícios que se arrependem de não ter coibido a atitude individual de um ou outro morador que faz o que bem entende na fachada, pois, diante da inércia do síndico, outros se sentem estimulados a colocar novos aparelhos. Ao final, o resultado é uma fachada carnavalesca e irregular, passando a ser impossível voltar ao estado anterior, pois o padrão do edifício passou a ser o visual disforme.


RÁDIO JUSTIÇA DO STF

No dia 12/1, o tema da minha coluna de Direito Imobiliário na Rádio Justiça será “O direito ao conforto do ar-condicionado x o direito de preservar a fachada do edifício”. Ouça todas as terças-feiras, às 9h30, no Programa Revista Justiça, na FM 104,7 Brasília ou no www.radiojustica.jus.br, via satélite para o Brasil e pela internet para o mundo.

Pesquisa inédita sobre obras e reformas

Indica que maioria dos brasileiros não buscam auxílio de profissionais especializados



No mês em que a ONU comemora o “outubro urbano”, o Brasil toma conhecimento de dados preocupantes em relação a obras particulares de suas cidades. Pesquisa inédita realizada pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) e pelo Instituto Datafolha mostra que a maioria das reformas ou construções particulares no Brasil é feita sem a assistência de um profissional especializado, em desrespeito às leis e normas vigentes no país.

Segundo a pesquisa, realizada com 2.419 pessoas em todo o Brasil, 54% da população economicamente ativa já construiu ou reformou imóvel residencial ou comercial. Desse grupo, 85,40% fizeram o serviço por conta própria ou com pedreiros e mestres de obras, amigos e parentes. Apenas 14,60% contratou arquitetos ou engenheiros.

A pesquisa também revela que, entre aqueles que contrataram arquitetos e urbanistas para auxiliar na obra, há um índice altíssimo de satisfação: 78%. E que mesmo com essa realidade preocupante, 70% da população economicamente ativa considera a possibilidade de contratar um arquiteto e urbanista na realização de sua próxima construção ou reforma.

De modo geral, a contratação de profissionais especializados está ligada à renda e à escolaridade. Enquanto 26,2% da população economicamente ativa com nível superior construiu ou reformou com ajuda especializada, esse índice é de 9,50% para a população com nível de escolaridade fundamental. Entre as pessoas de classe AB, o índice de utilização de profissionais tecnicamente habitados é de 25,80%. Apenas entre as pessoas da classe A, essa taxa pula para 55,30%.

A pesquisa CAU/BR-Datafolha também investigou a percepção da população em relação a uma série de outros temas como: conhecimento sobre as atividades realizadas por arquitetos e urbanistas, importância do planejamento no desenvolvimento e organização das cidades e dos espaços urbanos e conhecimento sobre as atividades do CAU. A pesquisa completa pode ser acessada em www.caubr.gov.br/pesquisa2015.

Diferenças regionais – A região Sul é a que apresentou o maior percentual de utilização de profissionais tecnicamente habilitados: 25,90%, contra 74,10% que não se valeram de seus serviços. Na região Sudeste, a relação é de 16,40% contra 83,60% – abaixo da média nacional, mas dentro da margem de erro de dois pontos percentuais.

A falta de um profissional especializado na realização de reformas ou construções particulares pode ocasionar diversos problemas na obra e para a segurança das pessoas. Além disso, a soma de construções malfeitas tem como consequência a piora dos espaços urbanos e da qualidade de vida nas cidades. “O arquiteto tem a capacidade de realizar um projeto bem elaborado, detalhado, com cronogramas definidos. Oferecer, inclusive, uma futura manutenção muito mais eficiente e econômica também. Além de toda a segurança”, informa o Presidente do CAU/SP, Gilberto Belleza.

A pesquisa quantitativa, feita em 177 municípios das cinco regiões brasileiras, foi seguida de outra qualitativa, em seis capitais do país (Porto Alegre, São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Belém e Goiânia), reunindo 12 grupos de oito pessoas cada. Nessas entrevistas, a maioria das pessoas que utilizou apenas serviços de mestres de obras ou pedreiros mostrou-se arrependida. Falta de planejamento, custos acima do orçamento original, descumprimento de prazos, desperdício de materiais e necessidade de refações de serviços foram as principais razões apontadas.

O levantamento do Datafolha indicou que a principal barreira para a contratação de serviços de arquitetos é o senso comum de que se trata de um trabalho caro. “Isso corresponde à verdade. O valor para a contratação de um arquiteto, em média, é de apenas 10% do valor total da obra. E seu trabalho agrega grandes vantagens e benefícios que muitas pessoas ainda desconhecem”, diz o presidente do CAU/SP.

LEGISLAÇÃO E NORMA – Segundo a legislação brasileira, toda nova edificação deve ser registrada junto ao governo e possuir um responsável técnico, que pode ser um arquiteto ou engenheiro devidamente registrado em seu conselho profissional (CAU ou CREA).

Já no caso das reformas, entrou em vigor em 2014 a Norma de Reformas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, após o prazo de garantia.

A norma NBR 16.280, recentemente atualizada, determina ainda que o proprietário ou locatário do imóvel encomende laudo técnico assinado por arquiteto ou engenheiro atestando que a reforma não afetará a segurança e estabilidade do imóvel. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação. Entre as alterações listadas, estão à remoção ou o acréscimo de paredes, esquadrias, janelas e até mesmo revestimentos.

Segundo Gilberto Belleza, “ainda é preciso um pouco mais de tempo para que os brasileiros passem a reconhecer a importância de contratar um arquiteto e urbanista nesses casos. Mas, acima de tudo, é necessário também que se faça cumprir a Norma vigente”, conclui o presidente do CAU/SP.

Condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel

As condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel, alerta Inspenge Consultoria & Inspeção Predial Ltda.. Prova disso é que apartamentos com plantas semelhantes no distrito Federal costumam ter valores de mercado expressivamente distintos.

De acordo com o Engenheiro da Inspenge, Francisco Rabello, a manutenção condominial deve ser vista e entendida exatamente como ferramenta de preservação da "saúde dos edifícios" e de sustentabilidade econômica do imóvel no mercado imobiliário.

Manutenção preventiva
Conforme orienta a empresa, após cinco anos, todos os condomínios devem passar por uma revisão anual, a fim de que seja avaliado o estado de conservação e feita a manutenção das áreas comuns.

Além de evitar acidentes, o trabalho preventivo de avaliação do estado de estruturas e equipamentos nas áreas comuns do prédio mantém o patrimônio valorizado. E, segundo a Inspenge, sete pontos são essenciais neste trabalho.

Sistema elétrico: a cada seis meses, é preciso checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições. Os responsáveis pelo condomínio ainda devem verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. Além disso, uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

Gás: de acordo com a Inspenge, mudanças bruscas no valor da conta são sinal de vazamento. Por isso, recomenda-se que um técnico habilitado verifique todo o sistema, uma vez por ano, sendo que também é importante ficar atento ao aparecimento de cheiro forte de gás.

Caixa d'água: a limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é que ocorra a cada seis meses. No entanto, não é recomendável usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço, o que pode parecer economia mas acabar danificando a caixa por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

Áreas de lazer: a cada três meses, o zelador ou outro funcionário responsável deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos, sendo que, após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa. No caso das piscinas, os fabricantes de produtos químicos costumam oferecer treinamentos sobre tratamento. Desta maneira, é importante manter a pessoa responsável pelo serviço informada sobre o assunto.

Garagens: não permitir a colocação de pneus junto às paredes, manter as demarcações das vagas pintadas com tinta apropriada, garantir iluminação adequada e ficar atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos são algumas das medidas que garantem a boa conservação do local.

Fachadas: a cada cinco anos, recomenda-se a lavagem da fachada. Entretanto, para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), o responsável pelo prédio deve verificar a idoneidade da empresa contratada e solicitar documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros tributos e contribuições.

Topo do edifício: neste caso, a vistoria inclui pára-raios, luz-piloto, telhas, calhas e ralos, lajes, guarda-corpo e escadas, casa das máquinas e barrilete. Isso porque pequenos problemas, como ralinhos desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias conseqüências.

Atenção do síndico: é importante que o condomínio mantenha uma lista de tarefas de vistoria destes ítens apresentados acima. Além disso, é de responsabilidade dos síndicos, de acordo com a norma NBR 16280:2014 da Associação Brasileira de Normas Técnica (ABNT), toda e qualquer reforma que ocorra na edificação. Inclusive nas unidades autônomas. 

Seguro obrigatório: o seguro do condomínio é de extrema importância e sua contratação é obrigatória por lei, segundo artigo 1.346 do Código Civil. Ele dá a segurança de que mesmo quando algo der errado, o prejuízo será o menor possível. A corbertura de uma boa apólice de seguros garante segurança e valoriza o patrimônio.

Consultoria: para todos os casos apresentados é exigida a avaliação de um profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e  Agronomia - CREA. A Inspenge oferece serviços de consultoria predial, projetos de renovação ou retrofit e facilities que consiste em gerenciar diversos serviços prestados por diferentes prestadores de serviços.

» Saiba mais

Inspeção, vistoria, laudo técnico, entrega da obra, projeto básico, predial

Instalação de ar condicionado no apartamento requer cuidados

Um aparelho de ar condicionado é objeto de desejo em dias de forte calor, mas pode se transformar em problema no condomínio se alguns cuidados não forem tomados.

Além de escolher o tipo de condicionador de ar que atenda as necessidades da família e não cause prejuízos na hora de pagar a conta de luz, é necessário tomar precauções e se informar sobre as regras e estrutura do prédio antes de instalar o aparelho no apartamento.

As administradoras de condomínio lembram que, quando nenhum outro apartamento do prédio tem ar-condicionado, é necessário que o interessado comunique o síndico ou a administradora, para que se verifique a viabilidade técnica da instalação e se garanta que a carga elétrica do edifício vai comportar o aumento do consumo.

Se a convenção do condomínio tiver uma cláusula específica que proíba a instalação de equipamentos, é necessário alterar o documento.

Além disso, se o condomínio não tem um padrão previsto para a instalação de equipamentos de ar condicionado, é preciso realizar uma assembleia geral.

Também deve-se lembrar que as instalações ou modificações do prédio não podem alterar ou causar danos à harmonia da fachada.


Fonte: Folha de S. Paulo

Veja os 10 erros mais comuns em reformas hidráulicas e saiba como evitá-los

Dicas ajudam a planejar a obra com mais segurança

Saiba o que fazer para evitar erros na parte hidráulica da sua casa (Fotos: Shutterstock)

Fazer uma reforma exige muita atenção para evitar que erros aconteçam. Nem todo mundo tem conhecimento da parte hidráulica, tubulações, registros e outras coisas que envolvem a parte de água da casa.

Para que você não caia em problemas desconhecidos, o 100 Pepinos separou uma lista com 10 erros que deve ser evitada ao longo da obra. E acredite, são dicas simples que vão te livrar dos pepinos futuros.

Erro 1 – Conversar com o encanador apenas sobre os pontos de água que quer ter em casa (pias, privadas e torneiras), sem entender e verificar como a instalação dos tubos será feita.

As tubulações mal feitas são as principais fontes de problemas com água fria. A má qualidade é muito fácil de esconder, pois os canos ficam embutidos nas paredes. Os pepinos aparecem logo, mas não imediatamente. Portanto é essencial saber quais tubos serão usados na sua casa, por onde vão passar e testá-los antes de fechar as paredes.

Lembrete importante: jamais permita que o encanador fixe tubos de água fria ou faça dobras nos canos usando fogo para derreter o material. Compre as conexões apropriadas.

Exija tubulações de qualidade para a parte hidráulica da sua casa

Erro 2: Só se preocupar com beleza das louças e torneiras.

Contrate um encanador profissional para orientar no projeto e compra das peças. Não adianta ter as melhores louças e torneiras e instalar tudo errado ou comprar a peça inadequada ao uso

Por exemplo, para comprar uma ducha (com aquecimento solar ou a gás) é preciso saber a altura da caixa-d’água até o ponto de instalação porque isso indica a quantidade de ‘m.c.a.’, que é a abreviação de metros por coluna d´água. Na embalagem das duchas, há a indicação de para quantos m.c.a. ela é indicada. Se comprar um modelo incompatível, o jato sairá fraco.

Em apartamentos, quanto mais baixo for o andar, maior é a pressão da água, pois o reservatório fica próximo ao telhado. Se seu apartamento fica 10 metros abaixo da caixa d´água do prédio, isso significa que a pressão será de 10 m.c.a.

Os fabricantes oferecem garantia contra defeitos de fabricação e, nunca, contra defeitos de instalação ou de compra. Fique de olho!

Erro3 : Usar apenas um registro para a casa inteira.
Coloque um registro em cada ambiente onde houver pontos de água (banheiros, cozinhas, área de serviço, etc.). Assim, se houver algum problema você pode fechar apenas o trecho necessário, e não fica sem água na casa toda.

Coloque um registro para cada ambiente da casa que tenha água

Erro 4: Não prestar atenção na marca do fabricante dos tubos e conexões na hora de comprar.

Por mais que todos os tubos pareçam iguais, eles não são. As peças das marcas diferentes podem não se ajustar bem entre si, o que aumenta o risco de vazamentos. Por isso, seja qual for a marca escolhida no início, siga com ela na parte de tubos e conexões para a casa inteira, verificando isso na hora de cada compra. E, claro, prefira materiais com qualidade e certificação.

Erro 5: Guardar os tubos e as conexões de qualquer jeito durante a obra.

Os tubos devem ser guardados sempre na posição horizontal. As conexões devem ficar em sacos ou caixas. O material deve ficar em local sombreado, sem tomar sol direto para não danificar.

Erro 6: Não medir direito os espaços na hora de definir a posição dos futuros pontos de água.

Este é um problema comum com lavatórios e privadas. Não se esqueça de que além do lugar para a própria louça, será preciso deixar espaço para quem vai usar a pia e o vaso sanitário e também para abrir a porta.

Lembre: O vaso sanitário deve ter pelo menos 20 centímetros livres em cada uma de suas laterais.

Erro 7: Deixar o pedreiro fechar a parede antes de testar o encanamento.
Peça para o encanador conferir se há algum encanamento vazando na sua obra nova. Esse teste deve ser feito antes de instalar torneiras, privada e chuveiro e antes de fechar a parede.

O encanador deve colocar um plug para tampar todos os locais de saída de água (onde ficarão torneiras, privada, chuveiro) e abrir o registro deixando-o aberto por 24h. Certifique-se de que a caixa d´água esteja cheia antes de começar o teste. Daí será possível ver se há pontos de vazamento e onde eles estão.

Se tiver encanamento vazando, o encanador deve refazer o trecho usando peças de conexão apropriadas. E peça que ele repita o teste até não haver mais nenhum vazamento. Acompanhe de perto.

Só depois de ter certeza de que a tubulação está boa, sem vazamentos, autorize o pedreiro a fechar as paredes.

Teste as torneiras antes de fechar a parede e evite dor de cabeça

Erro 8: Deixar o encanador instalar pias, torneiras e privadas antes de terminar o acabamento dos pisos e paredes.

Os metais e peças sanitárias (torneiras, misturadores, privada) são os últimos a serem instalados.

Alguns profissionais preferem instalar tudo logo, receber seu pagamento e partir para os próximos clientes. Não permita isso.

A obra de hidráulica tem dois momentos: o primeiro é aquele em que são passados os canos e deixados os pontos de abertura no chão e na parede. Depois disso, o encanador tem que fazer uma pausa, que é quando o pedreiro instala pisos e azulejos ou quando o pintor entra em ação.

Só depois do acabamento de chão e paredes feitos é o que o encanador volta pro segundo momento, que é o de instalar lavatórios, pias, vasos sanitários, torneiras e misturadores.

Você deve pedir que o seu encanador espere até terminar de pintar ou revestir as paredes no seu banheiro ou cozinha. Se não, o risco de estragar as louças caras durante a obra é muito grande, sem falar que essas peças vão atrapalhar o trabalho do pedreiro e do pintor.

Não erre nos tamanhos das tubulações para cada lugar

Erro 9: Não guardar um plano de instalação hidráulica depois da obra.

Os canos não ficam visíveis e logo esquecemos por onde eles passam. O melhor a fazer é ter um projeto ou planta de hidráulica. Se não tiver, peça para o encanador fazer um desenho dos cômodos. Uma forma de garantir a informação é combinar com o encanador e o pedreiro que você vai tirar fotos de todas as paredes e do chão com os tubos aparentes, antes das paredes e piso serem fechados.

Não saber por onde passam os canos é uma limitação ruim. Isso pode trazer problemas na hora de fazer reparos necessários, de decorar ou de fazer reformas futuras dos banheiros ou cozinha.

Erro 10: Esquecer pontos de saída de água para aparelhos e torneiras.

Isso é muito ruim! A cozinha está prontinha com aquele revestimento lindo na parede da pia e você lembra que quer colocar um filtro de água na parede, mas não deixou um ponto hidráulico pra conectar. E agora tem que quebrar tudo – ou ficar sem o filtro!

Pense antes nos pontos de abastecimento que vai precisar. Você quer aquela geladeira com água na porta ou um filtro sobre a pia? Quer alguma torneira no quintal? Planeje. Lembre-se também que a altura de torneiras instaladas na bancada é diferente das torneiras que saem direto da parede. Também escolha antes o tipo de cuba que quer (de apoio, de embutir ou de sobrepor) para não errar essa medida!

É bom conhecer erros para evitar que eles aconteçam na sua casa ou para reconhecer algum que você nem tinha notado.

Fonte: ZAP Imóveis

























Crea-MS inicia campanha para orientar síndicos sobre nova norma para reformas em condomínios

Fiscais do Crea-MS visitarão a partir de quarta-feira (2/04) todos os condomínios residenciais e comerciais de Campo Grande

A partir do dia 18 de abril, moradores de condomínios somente poderão iniciar uma obra após apresentação ao síndico de um plano de reforma elaborado pela construtora ou projetista que garanta a segurança dos demais moradores e de seu entorno.

A medida foi definida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) por meio da norma técnica NBR 16280:2014 (Reformas em edificações – sistema de gestão de reformas) lançada no mês passado e que entrará em vigor no dia 18 de abril. A criação da NBR foi motivada pelo desabamento de edifícios no Rio de Janeiro há dois anos, onde uma reforma, segundo perícias, foi apontada como a responsável pelo acidente. A NBR também impõe as condições para reformas em residências isoladas ou individualizadas que também possam provocar riscos aos vizinhos.

A NBR 16280 exige que o plano de reforma a ser apresentado pelo proprietário do imóvel ao síndico seja elaborado por um profissional habilitado e contenha os projetos e memoriais descritivos, a descrição de impactos nos sistemas, atenda as legislações vigentes e que apresente estudo de garantia de segurança durante e após as obra, além de cronograma e dados dos envolvidos na reforma.

Orientações estão sendo levadas aos síndicos de condomínios residenciais e comerciais


O presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-MS), engenheiro Ahmad Gebara, explica que a NBR visa garantir a segurança dos moradores de condomínios residenciais e comerciais e evitar que as reformas sejam feitas por leigos, atuação que é combatida pela fiscalização do Conselho. “As reformas que possam alterar ou comprometer a segurança de um edifício ou de seu entorno somente poderão ser autorizadas pelos síndicos após análise das construtoras e do projetista, se dentro do prazo decadencial, que geralmente é de 5 anos, podendo chegar a 20, em alguns casos. Caso passado esse período, é preciso a apresentação de laudo elaborado por um engenheiro que atestando a segurança dos serviços que serão executados”, explicou Gebara que acredita que a norma facilita o controle de todo o processo, já exige o registro dos responsáveis por todas as fases da obra.


Os agentes fiscais do Crea-MS iniciarão nesta quarta-feira (2) um mutirão para entregar um material informativo sobre a nova norma a todos os síndicos, administradoras e moradores de condomínio do Estado. Um trabalho orientativo será feito também com os profissionais registrados no Conselho. Por meio de um convênio com a ABNT profissionais com registro ativo no Crea-MS podem adquirir as normas da ABNT com 50% de desconto ou ainda acessá-las gratuitamente em computadores instalados na sede do Conselho em Campo Grande e Dourados.



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ABNT NBR 16280:2014 norma das reformas já está em vigor



Segurança do imóvel e de seus usuários é a prioridade


Entrou em vigor neste 18 de abril de 2014 a NBR 16280:2014 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que trata de reformas de edificações, estabelecendo sistema de gestão e requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas de edificações.

A norma estabelece que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro, arquiteto ou técnico de grau médio. E o síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.

A NBR 16280:2014 foi publicada em 18 de março de 2014, pouco mais de dois anos após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012. O acidente foi provocado por reformas irregulares no Liberdade e provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos até hoje.

O proprietário ou responsável legal pelo prédio ficam obrigados a informar o usuário ou o síndico, todos os detalhes sobre o plano de manutenção a partir da reforma.

A NBR incorporou meios para prevenção de perda de desempenho incluindo métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras.

Jerônimo Cabral Fagundes Neto, secretário da Comissão de Estudo da norma e diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia, afirma que o regramento “fecha um circuito” completado pelas normas técnicas de Manutenção (NBR 5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e Norma de Desempenho (NBR 15.575).

“A perda de desempenho da edificação com modificações nos sistemas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na norma, assim como as interferências no entorno da obra”, afirmou Cabral em depoimento ao Sinduscon-SP

Para ele, a nova norma esquematiza as etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma em um prédio ou em uma unidade. Ela afasta definitivamente o chamado “Zé da colher”, o faz-tudo, o curioso ou o amadorismo” e “privilegia a boa técnica”.

O conselheiro do CAU/DF, Ricardo Meira, afirmou que a medida é bem vinda para a categoria: “A iniciativa é louvável. Busca profissionalizar os serviços de reforma, garantindo níveis mínimos de qualidade e segurança para o proprietário, síndico e condôminos. Se bem aplicada, pode se converter num excelente nicho de mercado para os profissionais habilitados”.

Fonte: CAU

ABNT estabelece normas para reformas de casas e apartamentos

Derrubar uma parede e instalar ar condicionado precisarão de autorização do síndico. Objetivo da ABNTé regular o setor e prevenir acidentes.



A partir de agora, quem for reformar a casa, derrubar uma parede, instalar ar condicionado ou trocar o piso, terá que contratar um engenheiro ou arquiteto para fazer um projeto. A decisão é da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que quer regular o setor e prevenir acidentes.

Pequenos reparos, como pintura da parede ou colocação de gesso no teto, por exemplo, não se encaixam nas novas regras da ABNT. Por outro lado, também entram nessa lista: a troca de canos, janelas e as instalações elétricas e a gás.

O dono do apartamento terá que apresentar ao síndico do condomínio um projeto de reforma, com o material que será usado, a quantidade e a duração da obra. “Quando você quer substituir as fechaduras ou portas, evidentemente que é uma coisa muito simples, não requer nenhuma habilitação de profissional. Mas quando você trata de elementos estruturais, que dão estabilidade para sua edificação, para sistemas importantes, como o elétrico e sistema a gás, você precisa de uma análise para saber quais as consequências quando você intervém nesses sistemas”, explica Ricardo Pina, coordenador da Comissão de Estudos de Reformas em Edificações da ABNT.

A necessidade de criar a norma veio depois de tragédias como a do dia 25 de janeiro de 2012, no centro do Rio de Janeiro. O Edifício Liberdade, de 20 andares, que passava por reformas, desabou e levou abaixo dois prédios vizinhos. Dezessete pessoas morreram.

O professor de arquitetura e urbanismo, Antonio Claudio Fonseca, lembra que a ABNT não tem o poder de fiscalizar ou punir, mas as regras servem de código de conduta na construção: “Para os profissionais, serve como referência, como procedimentos a adotar e os municípios tendem a incorporar essas normatizações da ABNT dentro dos seus códigos de obras, seus códigos de postura. Cada município tem regramentos bastante claros e a ABNT serve para dar parâmetro claro do ponto de vista técnico, para que essa legislação possa se aprimorar”.

Confira abaixo serviços que precisarão da autorização de um profissional da área:

Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;
Reforma do sistema hidrossanitário;
Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
Instalações elétricas;
Instalações de gás;
Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;
Reforma ou instalação de aparelhos de automação;
Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;
Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;
Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;
Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção mecânica;
Qualquer reforma de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;
Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seu componentes;
Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

Baixe a cartilha - ABNT NBR 16280


Fonte: G1

Assosíndicos, Crea e parceiros realizam palestra sobre riscos em prédios de alvenaria estrutural

Síndicos, profissionais do Sistema Confea/Crea e sociedade participaram na última terça-feira (26/11) de três palestras educativas realizadas no Crea-DF. Todas as apresentações tinham como tema central os “Riscos de Reforma em Prédios de Alvenaria Estrutural”.

O objetivo do evento foi orientar os participantes quanto à contratação de profissionais e empresas prestadores de serviços de engenharia e agronomia e alertá-los sobre os perigos de reformas em edificações de alvenaria estrutural.

De forma resumida, pode-se dizer que alvenaria estrutural é um tipo de construção onde as paredes compõem a estrutura e possuem também a atribuição de suportar o peso em uma edificação. Nas construções convencionais, normalmente as paredes têm a função apenas de vedação.

O engenheiro civil Iberê Oliveira, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do DF (Ibape-DF), foi o primeiro palestrante da noite e explicou as questões conceituais da alvenaria estrutural. Disse, também, que nesse tipo de estrutura não se pode retirar paredes de um imóvel de maneira indiscriminada. “Normalmente a pessoa não tem informação e chama um pedreiro para executar mudanças sem planejamento e acompanhamento de um engenheiro. E isso é muito perigoso”.

Na segunda palestra, o major Sinfrônio Pereira, da Defesa Civil do DF, explanou sobre exemplos de obras feitas sem o devido acompanhamento profissional. Para o major “sempre há formas de prevenir, contratando um engenheiro para reformar e fazer manutenções. Se algum problema for diagnosticado, certamente será solucionado ”.

A chefe da Assessoria Jurídica do Crea-DF, advogada Fernanda Nogueira, orientou os presentes quanto às responsabilidades civis e criminais dos síndicos e dos engenheiros em relação aos condomínios. Fernanda pontuou as imputações previstas em lei e destacou o papel do síndico de fiscalizar tanto as obras das unidades, quanto às reformas gerais de reparações do prédio.

“É uma responsabilidade muito grande. Os síndicos devem fiscalizar, pois se acontecerem acidentes decorrentes de obras não acompanhadas por um engenheiro, as perdas podem ser imensas. O dano material é reversível, mas a perda de vidas, não”, advertiu a advogada.

O presidente da Assosíndicos-DF, Paulo Roberto Melo falou aos presentes que: “para nós é uma honra estarmos aqui juntos com o Crea-DF na realização desse alerta para os moradores de prédios com alvenaria estrutural, e aproveitou para convidar dos eventos da 1ª semana do síndico no Distrito Federal, com mais de 10 eventos” pontuou Paulo Roberto Melo.

O síndico de um prédio da 403 norte, Claudiano Pinto, elogiou a iniciativa da promoção das palestras. “É muito bom sabermos questões tão específicas da alvenaria estrutural e acho que eventos assim devem acontecer mais vezes, com mais oportunidades dos síndicos participarem”.

O Crea-DF e a Assosíndicos-DF contaram com o apoio de uma série de instituições parceiras, sendo elas: Administração Regional de Brasília, Agência de Fiscalização do Distrito Federal (Agefis), , Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo do DF (CAU-DF), Defesa Civil, Corpo de Bombeiros, e Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do DF (Ibape-DF).

Com informações da assessoria de comunicação do CREA-DF.