CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

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PROJETO DE MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES

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PMOC - PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE

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ANALISE E MONITORAMENTO DA QUALIDADE DO AR INTERNO - QAI / IAQ

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Vícios Redibitórios

1 Introdução

Vícios redibitórios são defeitos ocultos em coisa recebida em virtude de contrato comutativo, que a torna imprópria ao uso a que se destina, ou lhe diminua o valor, de tal modo que o ato negocial não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos, dando ao adquirente ação para redibir o contrato ou para obter abatimento no preço. A coisa defeituosa pode ser enjeitada pelo adquirente mediante devolução do preço ou, se o alienante conhecia o defeito, com perdas e danos.

Os vícios redibitórios existem no nosso ordenamento justamente para aumentar as garantias do adquirente que "tem direito à utilidade natural da coisa" (DINIZ, p.118, 2002), podendo assim, justificadamente responsabilizar o alienante pelos vícios ocultos encontrados no objeto.

O adquirente recebendo a coisa com vício oculto, ou seja, defeituosa, poderá pleitear em juízo requerendo o que lhe é de direito. Ocorrendo isto o negocio será desfeito, por conseqüência o contrato será dissolvido.

Segundo o Código Civil, o adquirente pode rejeitar a coisa redibindo o contrato ou permanecer com a mesma e pedir abatimento proporcional do preço, conforme o art. 442 do Código Civil. Essas regras aplicam-se aos contratos bilaterais e comutativos, em geral translativos da propriedade, como a compra e venda, a dação em pagamento e a permuta.

Sobre o assunto, portanto, versam os artigos 443 e 444 do Código civil:

Art.443 Se o Alienante conhecia o vício ou o defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Art.444. Aresponsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pareça em poder do alienatário, se parecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição"

Então, no vício redibitório o erro está tão somente na coisa, ainda que oculto. O adquirente encontra-se em uma situação de real desconhecimento justamente porque o defeito é oculto.


2.1 Fundamentos jurídicos

Teoria do erro: Não faz nenhuma distinção entre defeitos ocultos e erros sobre as qualidades essenciais em que se achava o adquirente.

Teoria do inadimplemento contratual: Tem por fundamento a violação do princípio da garantia que onera todo alienante e o faz responsável pelo perfeito estado da coisa, em condições de uso a que é destinada.

Teoria dos riscos: Afirma que o alienante responde pelos vícios redibitórios porque tem a obrigação de suportar os riscos da coisa alienada.

Teoria da equidade: Afirma a necessidade de se manter justo equilíbrio entre as prestações dos contratantes, como é de rigor nos contratos comutativos.

A teoria mais aceita é a do Inadimplemento contratual, que aponta o fundamento da responsabilidade pelos vícios redibitórios no princípio de garantia, segundo o qual todo alienante deve assegurar, ao adquirente a título oneroso, o uso da coisa por ele adquirida e para os fins a que é destinada. Ao alienante cabe a garantia dos vícios redibitórios e cumpre-lhe fazer boa a coisa vendida. Ao transferir ao adquirente coisa de qualquer espécie, por contrato comutativo, tem o dever de assegurar-lhe a sua posse útil, equivalente do preço recebido. O Adquirente, sujeito a uma contraprestação, tem direito à utilidade natural da coisa e, como geralmente não tem condições de examiná-la a fundo para descobrir os seus possíveis defeitos ocultos que a tornam imprestável por eles, assegurando o equilíbrio próprio da comutatividade das prestações.


2.2 Elementos caracterizadores

Não é qualquer defeito ou falha existente em bem móvel ou imóvel recebido em virtude de contrato comutativo que dá a responsabilização do alienante por vícios redibitórios, defeitos que possam ser removidos ou de menor importância são insuficientes para justificar a invocação da garantia, pois não o tornam impróprios ao uso a que se destina, nem diminuem o seu valor econômico.

Segundo o art. 441, CC e seguintes, para que seja caracterizado vício redibitório, há de estarem presentes os seguintes requisitos:

1. Que a coisa tenha sido adquirida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo;

- Contrato comutativo - são os de prestações certas e determinadas, as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebração, porque não envolvem nenhum risco.

- Doação onerosa - aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência ou dever. – Remuneratória - feita em retribuição a serviços prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo donatário.

2. Que esteja presente vício ou defeito prejudicial à sua utilização, ou lhe diminuam o valor;
3. Que estes defeitos sejam ocultos;

4. Que os defeitos sejam graves;

5. Que o defeito já existia no momento da celebração do contrato e que perdure até o instante da reclamação.

Preenchendo os requisitos exigíveis por lei, poderá o adquirente requerer do alienante em juízo o que lhe é de direito por ação redibitória, dissolvendo assim contrato. Ou então, poderá o adquirente por ação estimatória, requerer do alienante somente a devolução do preço pago, e, se houver requerer o pagamento de perdas e danos.


2.3 Efeitos ou consequências jurídicas

Segundo Maria Helena Diniz, a configuração dos vícios redibitórios acarreta as seguintes conseqüências jurídicas:

1. A ignorância do vício pelo alienante não o eximirá da responsabilidade.
2. Os limites da garantia, isto é, o quantum do ressarcimento e os prazos respectivos poderão ser ampliados, restringidos ou até mesmo suprimidos pelos contratantes; entretanto, nesta última hipótese, o adquirente assumirá o risco do defeito oculto.
3. A responsabilidade do alienante subsistirá, ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, em razão do vício oculto, já existente ao tempo da tradição (art. 444, CC).
4. O adquirente poderá rejeitar a coisa defeituosa, redibindo o contrato, por meio de ação redibitória ou reclamar o abatimento no preço, mediante ação estimatória

- Ação redibitória com o objetivo de rescindir o contrato e obtenção do preço pago, além de perdas e danos, se o alienante conhecia o vício.
- Ação estimatória com o fim de obter abatimento no preço, conservando assim a aquisição do bem e evitando a redibição do contrato.

5. O defeito oculto de uma coisa vendida juntamente com outras não autoriza a rejeição de todas (CC, art. 503).

6. O terceiro que veio a adquirir o bem viciado não sofrerá as conseqüências da redibição; logo, se o adquirente o alienar, ficará impossibilitado de propor ação redibitória.

7. A renúncia, expressa ou tácita, à garantia por parte do adquirente impede a propositura das ações edilícias (ação de redibição e ação estimatória).


3 Conclusão

Concluímos que só pode ser compreendido o instituto do vício redibitório se partimos do princípio que há um vício ou defeito oculto na coisa que diminua significativamente o seu valor ou que lhe torna imprópria para o uso. Importante lembrar que esta garantia refere-se ao momento da transmissão da coisa, pois se o adquirente soubesse da existência do defeito na coisa o negócio jurídico contratual provavelmente não teria se realizado ou poderia até mesmo ser realizado, porém de uma outra forma.



Referências
  • DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, Teoria das Obrigações
  • Contratuais e Extracontratuais. 20º. ed. Saraiva, 2004. (p. 122/126)
  • FIUZA, César. Direito Civil: Curso Completo. 21º edição (p. 457/460)
  • VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria
  • Geral dos Contratos. (p. 543/558)
  • GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Saraiva, 2004(p. 105/ 116)

A importância da manutenção preventiva

Os fatores principais para realização da manutenção e limpeza do ar condicionado são pela formação de bactérias, fungos, poeira. Uma das bactérias mais perigosas é a “LEGIONELLA PNEUMOPHILA”, que se aloja nos pulmões causando uma série de danos, inclusive a morte.

É fato que micro-organismos como esses vivem nos sistemas de ar pelas condições propícias que ele oferece: ambientes fechados que impedem a circulação de ar tornando um ambiente úmido, poeira proveniente do ar e que se alojam nas serpentinas, turbinas e filtros.

Além da preservação da saúde a manutenção periódica nos trás outros benefícios:
  • Aumento do rendimento do equipamento;
  • Prolongamento da vida útil do equipamento bem como do compressor;
  • Evita quebras, reduzindo os gastos com trocas de peças;
  • Reduz o consumo de energia, protegendo contra quedas de tensão;
  • Proteção contra corrosão;
  • Lembrando que “manter os aparelhos limpos evita a concentração de ácaros, fungos, mofos e bactérias, mantendo o ar sempre puro”.
  • Respeito à Legislação (Portaria 3.523/98 – Ministério da Saúde)
A manutenção não se limita a limpeza de filtros, embora muitas pessoas esqueçam de fazer a higienização dos filtros por longos períodos, mas também a necessidade de fazer uma higienização completa (a análise de manutenção deve ser feita por um técnico habilitado, dependendo das avarias do equipamento e tempo de uso que definirá os procedimentos da manutenção preventiva e corretiva - PMOC).

É altamente recomendado que a manutenção seja feita por uma empresa autorizada, e por técnicos altamente treinados pelos fabricantes. A manutenção com uma empresa que não cumpra as determinações acima pode acarretar na perda da garantia ou danos ao seu equipamento.

Previna-se e agende a manutenção agora no período em que o uso dos aparelhos de condicionador de ar é menos freqüente do que nos dias mais quentes de verão.