Quais as principais manutenções periódicas em um condomínio?

QDG - Fotos: Emerson Tormann

Realizar as manutenções periódicas em dia é fundamental para garantir a segurança do condomínio

Limpeza da caixa d’água, da cisterna, da caixa de gordura, das calhas, da fachada, inspeção dos para-raios, dos elevadores… são tantas as manutenções periódicas para deixar um condomínio sempre em dia e em conformidade com as leis que nenhum detalhe pode ser esquecido. Além disso, esse cuidado recorrente garante a valorização dos imóveis.

É sobre isso que vamos falar hoje para você, síndico, atualizar sua planilha e todas as manutenções preventivas do seu condomínio. Afinal, de acordo com as normas NBR 5674 e NBR 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o responsável por monitorar e manter as inspeções é o síndico, que pode (e deve) delegar a função para empresas especializadas.

Apesar de as manutenções prediais muitas vezes nem sequer passarem pela cabeça do condômino – que, convenhamos, mal se lembra de todas as manutenções da sua unidade -, é sempre bom estar atento e cobrar o síndico quando necessário.

Necessário ou não?

Quando falamos que a manutenção deve ser realizada de acordo com a necessidade, é preciso bom senso para determinar a exigência ou não de reparos. Por isso, o artigo 1.341 do Código Civil determina que as obras em condomínios podem ser úteis, isto é, aquelas pensadas em facilitar, melhorar ou aumentara utilização do condomínio, ou voluptuárias, as de embelezamento. Existem ainda as obras necessárias, que são as que conservam o local e impedem a sua deterioração.

Questões que envolvem o orçamento do condomínio necessitam da aprovação em assembleia, sendo que as obras úteis ou necessárias precisam apenas do voto da maioria dos condôminos, enquanto obras voluptuárias requerem o voto de dois terços de aprovação.

Porém, se a obra for necessária e urgente, e os custos não forem altos – valor menor ao especificado na Convenção do Condomínio –, não é necessária a aprovação em assembleia, cabendo apenas ao síndico autorizar. Se ela for urgente e tiver o valor elevado, deverá ser informar aos demais condôminos mediante assembleia, mesmo que a obra já esteja sendo realizada. Lembre-se, transparência é tudo!

Fazer um check-list e manter uma planilha atualizada é imprescindível para não se perder em meio a tantas manutenções preventivas necessárias, visando não perder os prazos e nem as obrigações.

Mãos à obra!

Abaixo, uma lista de manutenções necessárias para manter tudo em ordem no seu condomínio, de acordo com a periodicidade.

Manutenções diárias/semanais/mensais:

• Limpeza da piscina: deve ser filtrada diariamente, aplicado o cloro a cada dois dias e o pH checado e regulado semanalmente;
• Jardins: verificar pragas, quantidade de água;
• Playground: estado e limpeza dos brinquedos;
• Nível de óleo dos geradores, elevadores e portões automáticos.

A cada seis meses:

• Limpeza da caixa d’água;
• Limpeza da cisterna;
• Limpeza do ar condicionado;
• Dedetização de áreas comuns
• Tubulações: verificar as que não ficam em uso constante, como o ladrão da caixa d’água.

A cada ano:

• Limpeza da caixa de gordura;
• Recarga dos extintores de incêndio (e conferência das datas de validade);
• Teste hidrostático: verificação das mangueiras dos hidrantes e dos conectores de metal;
• Inspeção dos para-raios;
• Inspeção dos elevadores, com o Relatório de Inspeção Anual.
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros): os bombeiros vão vistoriar extintores, mangueiras e placas de sinalização nas áreas comuns e alarmes. (Cada estado tem um prazo de validade, na maioria dos estados é de um ano).
• No Distrito Federal, o Corpo de Bombeiros Militar do DF (CBMDF) realiza uma vistoria similar ao AVCB, mas ela é chamada de Licença de Funcionamento. A diferença está no nome e na abrangência do processo.

Para condomínios residenciais no Distrito Federal, a Licença de Funcionamento é um processo que garante que o imóvel atende aos requisitos de segurança contra incêndio e pânico. Aqui estão os principais passos:

1. Solicitação: O proprietário ou representante legal deve solicitar a vistoria para a Licença de Funcionamento através do site do CBMDF.
2. Cadastro: O solicitante deve se cadastrar no sistema INOVA do CBMDF.
3. Vistoria: A vistoria é realizada presencialmente por técnicos do CBMDF, que verificam a conformidade com as normas de segurança.
4. Documentação: Após a vistoria, é necessário anexar o Certificado de Licenciamento obtido no site do RLE@DIGITAL.
5. Aprovação: Se o condomínio atender aos requisitos, a Licença de Funcionamento é concedida e é válida por um período específico (geralmente 5 anos).

Manutenção de elevadores na casa de máquinas do condomínio

De acordo com a necessidade:

• Teste de estanqueidade em tubulações de gás: verificação de vazamento de gás nas tubulações, feita principalmente quando há suspeita de problemas;
• Limpeza das calhas e drenos das coberturas e pilotis;
• Limpeza de fachada;
• Manutenção dos sistemas elétrico, hidráulico e hidrossanitário;
• Verificação dos equipamentos de segurança, alarme e sinalização de emergência.
• Revisão de Sistema de Aquecimento de Água: Verificação e manutenção de aquecedores de água, especialmente em sistemas de aquecimento central.
• Revisão de Bombas Hidráulicas: Inspeção das bombas de recalque de água e bombas de esgoto para garantir seu funcionamento adequado.
• Manutenção de Jardins e Áreas Verdes: Cuidados com plantas, árvores e gramados, incluindo podas e controle de pragas.
• Inspeção de Piscinas: Verificação e manutenção da qualidade da água, sistemas de filtragem e segurança ao redor da piscina.
• Controle de Pragas: Realização de desratização e desinsetização periódicas para evitar infestações.
• Manutenção do Sistema de Para-raios: Verificação do sistema de proteção contra descargas elétricas atmosféricas (SPDA).
• Inspeção de Coberturas e Telhados: Verificação de possíveis danos ou infiltrações na cobertura e telhado do edifício.
• Manutenção de Portões e Cercas: Verificação e lubrificação de portões automáticos e manutenção de cercas e muros.

Riscos ao não realizar a manutenção preventiva

É muito melhor corrigir uma trinca ou um vazamento no início do que esperar o desabamento do condomínio para pensar em fazer algo, não é mesmo? O exemplo parece exagerado, mas muitos acidentes como esse poderiam ter sido evitados com as manutenções preventivas ou com a presença de profissionais habilitados para examinar a situação.

Como na medicina, a engenharia tem recursos para inspecionar e avaliar as estruturas do condomínio, auxiliando na prevenção de acidentes e manutenção ou correção necessária. Outra boa medida de segurança é adotar medidas de prevenção e conformidade em dia.

Fonte: Mineiras | Edição Emerson Tormann

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Checklist de Manutenção Preventiva para Condomínios

Imagem de Freepik

Manter o condomínio em dia é mais simples com um checklist que organiza e prioriza as ações de manutenção preventiva

Contextualização sobre a Importância da Manutenção Preventiva

A manutenção preventiva é uma prática essencial para garantir a longevidade e o bom funcionamento das estruturas e sistemas de um condomínio. Diferentemente das manutenções corretivas, que são realizadas após a ocorrência de problemas, a manutenção preventiva visa antecipar e prevenir falhas, evitando interrupções e danos maiores que podem resultar em altos custos e inconveniências.

Benefícios para a Segurança e Bem-Estar dos Moradores

A adoção de uma manutenção preventiva eficaz traz inúmeros benefícios para a segurança e bem-estar dos moradores. Ao manter equipamentos e estruturas em bom estado, reduz-se o risco de acidentes e emergências. Além disso, ambientes bem cuidados promovem uma sensação de segurança e conforto, contribuindo para a qualidade de vida dos residentes.

Apresentação do Tema

Neste artigo, vamos explorar o conceito de checklist de manutenção preventiva, uma ferramenta essencial para a gestão eficiente de condomínios. A criação de um checklist detalhado e regular é crucial para garantir que todas as áreas e sistemas do condomínio recebam a atenção necessária.

Relevância de Ter um Plano Estruturado e Regular

Ter um plano estruturado de manutenção preventiva é fundamental para a gestão condominial. Um checklist bem elaborado permite que síndicos e administradores mantenham um controle rigoroso sobre todas as atividades de manutenção, assegurando que nenhum detalhe importante seja negligenciado. Isso não só protege o patrimônio, mas também otimiza os recursos financeiros do condomínio.

Neste artigo, abordaremos os seguintes tópicos:

• Identificação das Áreas Críticas: Vamos identificar as principais áreas do condomínio que requerem manutenção regular, como áreas comuns, sistemas elétricos e hidráulicos, sistemas de segurança e estruturas.
• Frequência de Manutenções: Discutiremos a frequência ideal para a realização de manutenções diárias, semanais, mensais, semestrais e anuais.
• Ferramentas e Recursos Necessários: Exploraremos as ferramentas básicas necessárias para a manutenção e a importância de contratar profissionais especializados quando necessário.
• Planejamento e Execução da Manutenção: Abordaremos como criar um cronograma de manutenção, delegar tarefas e executar o plano de manutenção preventiva de maneira eficaz.
• Monitoramento e Avaliação: Discutiremos a importância de monitorar e avaliar constantemente os custos e a eficácia da manutenção preventiva, além de sugerir métricas e indicadores para acompanhar o desempenho financeiro do condomínio.
• Benefícios da Manutenção Preventiva: Enfatizaremos os benefícios da manutenção preventiva, incluindo a redução de custos a longo prazo, o aumento da segurança e conforto dos moradores e a valorização do patrimônio.

O objetivo deste artigo é fornecer um guia prático e detalhado para síndicos e administradores de condomínios sobre como implementar e manter um checklist de manutenção preventiva eficaz. Ao seguir as estratégias e práticas recomendadas, é possível garantir uma gestão condominial mais eficiente, segura e econômica.

Identificação das Áreas Críticas

A manutenção preventiva em um condomínio deve focar nas áreas mais críticas para garantir a segurança, conforto e funcionalidade das instalações. A seguir, detalhamos as principais áreas que requerem atenção constante:

Áreas Comuns

Manutenção de Piscinas, Salões de Festas e Academias

• Piscinas: Inspeção e manutenção dos sistemas de filtragem e tratamento da água, verificação de rachaduras e desgastes no revestimento, e limpeza regular.
• Salões de Festas: Checagem das instalações elétricas, limpeza e verificação de móveis e equipamentos, e manutenção de sistemas de ar condicionado.
• Academias: Inspeção e manutenção dos equipamentos de ginástica, verificação da ventilação e sistemas de ar condicionado, e limpeza de espelhos e superfícies.

Verificação de Áreas de Lazer e Convivência

• Parquinhos: Inspeção dos brinquedos e estruturas de segurança, verificação de áreas de impacto e pisos.
• Churrasqueiras e Áreas de Convivência: Limpeza e manutenção de equipamentos, verificação de sistemas de iluminação e pontos elétricos, e inspeção de móveis e infraestrutura.

Sistemas Elétricos e Hidráulicos

Inspeção de Quadros de Energia, Fiação, e Tomadas

• Quadros de Energia: Revisão e manutenção dos quadros de distribuição, checagem de disjuntores e fusíveis.
• Fiação e Tomadas: Inspeção de cabos e fiações para detectar desgaste, sobrecarga ou riscos de curto-circuito, verificação de tomadas e interruptores.

Checagem de Tubulações, Bombas e Sistemas de Água

• Tubulações: Inspeção de tubos e conexões para identificar vazamentos, corrosão ou bloqueios.
• Bombas e Sistemas de Água: Manutenção de bombas de água, checagem de pressão e fluxo, verificação de sistemas de aquecimento e resfriamento.

Sistemas de Segurança

Revisão de Câmeras, Alarmes, Portões Eletrônicos e Interfones

• Câmeras e Alarmes: Inspeção regular das câmeras de segurança, manutenção dos sistemas de gravação e monitoramento, verificação de alarmes e sensores de movimento.
• Portões Eletrônicos e Interfones: Manutenção dos motores e mecanismos de abertura, verificação de interfones e sistemas de comunicação.

Manutenção de Extintores de Incêndio e Saídas de Emergência

• Extintores de Incêndio: Inspeção regular dos extintores, verificação de validade e pressão, reposição de equipamentos.
• Saídas de Emergência: Checagem de portas corta-fogo, sinalização e iluminação de emergência, verificação de rotas de evacuação.

Estrutura e Construção

Verificação de Fissuras, Infiltrações e Desgaste na Estrutura

• Fissuras e Infiltrações: Inspeção visual e técnica de fissuras nas paredes e pisos, detecção de infiltrações em áreas críticas, reparos preventivos.
• Desgaste na Estrutura: Verificação de pilares, vigas e fundações, manutenção preventiva para evitar degradação.

Manutenção de Telhados, Fachadas e Pisos

• Telhados: Inspeção de telhas, calhas e sistemas de drenagem, reparo de danos e prevenção de vazamentos.
• Fachadas: Manutenção de revestimentos, pintura e reparos de fissuras, inspeção de impermeabilização.
• Pisos: Verificação de desgaste e danos, manutenção de pisos de áreas comuns, reparo de trincas e buracos.

Essas são as áreas críticas que devem ser incluídas em um checklist de manutenção preventiva para condomínios. Manter essas áreas em boas condições não só preserva o patrimônio do condomínio, mas também assegura um ambiente seguro e confortável para todos os moradores.

Frequência de Manutenções

Para assegurar a longevidade e eficiência das instalações do condomínio, é crucial estabelecer uma frequência de manutenções bem definida. A seguir, detalhamos as atividades de manutenção recomendadas para diferentes períodos:

Manutenção Diária

Limpeza das Áreas Comuns e Remoção de Lixo

• Limpeza Geral: Higienização diária dos corredores, halls de entrada, elevadores e demais áreas comuns para manter um ambiente limpo e agradável.
• Remoção de Lixo: Coleta e descarte adequado dos resíduos das áreas comuns, garantindo que não haja acúmulo e prevenindo problemas de higiene.

Verificação de Iluminação e Pequenos Reparos

• Iluminação: Checagem diária das lâmpadas e luminárias nas áreas comuns, substituindo as que estiverem queimadas ou com mau funcionamento.
• Pequenos Reparos: Realização de reparos rápidos em equipamentos ou infraestruturas que apresentarem defeitos, como torneiras vazando, portas rangendo, entre outros.

Manutenção Semanal

Checagem de Sistemas de Segurança e Funcionamento dos Elevadores

• Sistemas de Segurança: Inspeção dos sistemas de câmeras, alarmes e interfones para assegurar que estão operando corretamente.
• Elevadores: Verificação do funcionamento dos elevadores, incluindo testes de segurança e operação suave, além de limpeza das cabines.

Inspeção de Jardins e Áreas Externas

• Jardins: Manutenção dos jardins, incluindo poda de plantas, irrigação e controle de pragas.
• Áreas Externas: Verificação de limpeza e conservação das áreas externas, como estacionamentos, calçadas e playgrounds.

Manutenção Mensal

Revisão de Bombas de Água, Sistemas de Irrigação e Piscinas

• Bombas de Água: Checagem do funcionamento e pressão das bombas de água, além de realizar limpezas e ajustes necessários.
• Sistemas de Irrigação: Inspeção e manutenção dos sistemas de irrigação para garantir que estejam funcionando corretamente e de forma eficiente.
• Piscinas: Verificação dos sistemas de filtragem e tratamento da água, limpeza das bordas e inspeção da estrutura.

Verificação de Sistemas de Ventilação e Ar Condicionado

• Ventilação: Inspeção dos sistemas de ventilação, incluindo a limpeza de dutos e verificação de filtros.
• Ar Condicionado: Manutenção dos sistemas de ar condicionado nas áreas comuns, garantindo que estejam operando de maneira eficiente e sem problemas.

Manutenção Semestral e Anual

Inspeção Detalhada da Estrutura do Edifício

• Estrutura: Avaliação semestral da estrutura do edifício, verificando por fissuras, infiltrações, desgaste ou outros sinais de danos.
• Reparos Preventivos: Realização de reparos necessários para prevenir problemas maiores no futuro.

Auditoria Completa dos Sistemas Elétricos e Hidráulicos

• Sistemas Elétricos: Inspeção anual detalhada dos sistemas elétricos, incluindo quadros de distribuição, fiação, tomadas e interruptores.
• Sistemas Hidráulicos: Revisão completa das tubulações, bombas e sistemas de água para garantir que não haja vazamentos, corrosão ou outros problemas.

Estabelecer uma rotina de manutenção com diferentes frequências é essencial para manter o condomínio em ótimas condições. Cada intervalo de tempo cobre aspectos específicos que, quando combinados, asseguram a segurança, eficiência e bem-estar dos moradores.

Ferramentas e Recursos Necessários

Implementar um plano de manutenção preventiva eficaz para condomínios requer não apenas planejamento, mas também as ferramentas e recursos adequados. Abaixo, detalhamos os itens essenciais para garantir que todas as atividades de manutenção sejam realizadas de maneira eficiente e profissional.

Ferramentas Básicas

Lista de Ferramentas Essenciais para a Manutenção Regular

• Caixa de Ferramentas Completa: Incluindo chave de fenda, chave inglesa, alicates, martelo, fita isolante e nível.
• Ferramentas Elétricas: Furadeira, serra elétrica e multímetro para inspeção de circuitos elétricos.
• Equipamentos de Segurança: Luvas, capacetes, óculos de proteção e cintos de segurança para garantir a segurança durante as manutenções.
• Kits de Reparo: Conjuntos de peças de reposição comuns, como fusíveis, interruptores, tomadas, e anéis de vedação.
• Produtos de Limpeza e Manutenção: Desengraxantes, lubrificantes, produtos de limpeza para ar condicionado e piscinas.

Contratação de Profissionais Especializados

Quando e Como Contratar Especialistas

• Eletricistas: Necessários para a inspeção e manutenção detalhada dos sistemas elétricos, resolução de problemas complexos e execução de reparos que exigem conhecimento técnico especializado.
  • Quando Contratar: Para auditorias anuais, reparos de emergência e instalação de novos equipamentos elétricos.
• Encanadores: Essenciais para a manutenção e reparos dos sistemas hidráulicos, incluindo detecção e reparo de vazamentos, desobstrução de tubulações e manutenção de bombas de água.
  • Quando Contratar: Para inspeções semestrais, emergências e quando houver grandes obras ou reformas que envolvam o sistema hidráulico.
• Técnicos de Segurança: Para garantir que todos os sistemas de segurança do condomínio, como câmeras, alarmes e portões eletrônicos, estejam funcionando corretamente.
  • Quando Contratar: Para verificações mensais e sempre que houver uma atualização ou falha no sistema de segurança.
• Especialistas em Manutenção de Elevadores: Garantem o funcionamento seguro e eficiente dos elevadores, realizando manutenções preventivas e corretivas.
  • Quando Contratar: Para manutenções mensais e inspeções anuais obrigatórias.

Documentação e Registros

Importância de Manter Registros Detalhados de Todas as Manutenções Realizadas

• Histórico de Manutenção: Manter um registro detalhado de todas as atividades de manutenção realizadas, incluindo datas, tipos de serviços realizados e profissionais envolvidos.
  • Benefícios: Facilita a identificação de padrões de desgaste, planejamento de manutenções futuras e oferece uma base sólida para auditorias.
• Documentação de Contratos e Serviços: Arquivar todos os contratos com fornecedores e profissionais, bem como os relatórios de serviços prestados.
  • Benefícios: Assegura a transparência e facilita a resolução de disputas ou questões legais.
• Plano de Manutenção: Desenvolver e atualizar continuamente um plano de manutenção preventiva que inclua cronogramas, procedimentos e listas de verificação.
  • Benefícios: Garante que todas as áreas críticas sejam monitoradas regularmente e que os recursos sejam utilizados de maneira eficiente.
• Registros de Incidentes e Reparos: Documentar todos os incidentes e reparos realizados no condomínio.
  • Benefícios: Fornece uma base de dados para análises futuras e melhora a capacidade de resposta a emergências.

Garantir que todas essas ferramentas e recursos estejam disponíveis e bem gerenciados é fundamental para a eficácia da manutenção preventiva no condomínio. Uma abordagem organizada e meticulosa não apenas prolonga a vida útil das instalações, mas também promove a segurança e o bem-estar de todos os moradores.

Planejamento e Execução da Manutenção

Uma manutenção preventiva eficaz em condomínios depende de um planejamento meticuloso e de uma execução rigorosa. Nesta seção, vamos abordar como elaborar um cronograma eficiente, delegar tarefas de forma adequada e garantir a execução prática das manutenções listadas no checklist.

Elaboração de um Cronograma

Como Criar um Cronograma Eficiente de Manutenção Preventiva

• Identificação das Necessidades: Comece identificando todas as áreas e equipamentos que necessitam de manutenção regular. Isso inclui sistemas elétricos e hidráulicos, áreas comuns, sistemas de segurança, e a estrutura do edifício.
• Frequência das Manutenções: Determine a frequência necessária para cada tipo de manutenção. Por exemplo, algumas tarefas podem ser diárias, como a limpeza das áreas comuns, enquanto outras podem ser mensais, semestrais ou anuais.
• Calendário Detalhado: Elabore um calendário detalhado que inclua todas as tarefas de manutenção. Utilize ferramentas digitais, como planilhas ou softwares de gestão, para facilitar o acompanhamento.
• Prazos e Prioridades: Estabeleça prazos realistas para cada tarefa e defina prioridades. Assegure-se de que as manutenções mais críticas sejam realizadas primeiro.

Importância de Seguir o Cronograma Rigorosamente

• Prevenção de Problemas: Seguir o cronograma ajuda a prevenir problemas maiores, evitando que pequenos reparos se transformem em grandes despesas.
• Consistência e Confiabilidade: Mantém a consistência e a confiabilidade das operações do condomínio, garantindo um ambiente seguro e agradável para todos os moradores.
• Acompanhamento e Ajustes: Permite o acompanhamento contínuo e a realização de ajustes conforme necessário, garantindo que o plano de manutenção esteja sempre atualizado e eficaz.

Delegação de Tarefas

Definição de Responsabilidades para a Equipe de Manutenção

• Papéis e Responsabilidades: Defina claramente os papéis e responsabilidades de cada membro da equipe de manutenção. Cada pessoa deve saber exatamente o que se espera dela.
• Treinamento e Capacitação: Ofereça treinamento adequado para garantir que todos os envolvidos estejam capacitados para realizar suas tarefas com eficiência e segurança.
• Supervisão e Coordenação: Nomeie um supervisor ou coordenador de manutenção para garantir que todas as tarefas sejam realizadas conforme o cronograma e os padrões estabelecidos.

Envolvimento do Conselho Condominial e Moradores

• Transparência e Comunicação: Mantenha o conselho condominial e os moradores informados sobre o plano de manutenção e as atividades programadas. A comunicação clara e transparente é fundamental para o sucesso do projeto.
• Feedback e Participação: Incentive o feedback dos moradores e a participação ativa nas iniciativas de manutenção. A colaboração pode trazer insights valiosos e aumentar o engajamento da comunidade.

Execução Prática

Passos para a Execução das Manutenções Listadas no Checklist

• Preparação: Certifique-se de que todos os materiais e ferramentas necessários estão disponíveis antes de iniciar qualquer tarefa. Planeje com antecedência para evitar atrasos e interrupções.
• Execução das Tarefas: Siga o checklist de manutenção preventiva rigorosamente. Realize cada tarefa conforme descrito e assegure-se de que todas as etapas sejam concluídas de maneira adequada.
• Inspeções e Verificações: Após a execução de cada tarefa, realize inspeções para verificar a qualidade do trabalho realizado. Corrija quaisquer problemas imediatamente.
• Registro e Documentação: Mantenha registros detalhados de todas as atividades de manutenção realizadas. Documente o que foi feito, quando foi feito e por quem foi feito. Isso é crucial para auditorias futuras e para monitorar o desempenho do plano de manutenção.

Um planejamento e uma execução bem estruturados são essenciais para a manutenção preventiva em condomínios. Seguir estas diretrizes ajuda a garantir que todas as áreas e equipamentos sejam mantidos em ótimo estado, prolongando sua vida útil e promovendo a segurança e o conforto dos moradores.

Monitoramento e Avaliação

Para garantir que a manutenção preventiva em um condomínio seja eficaz e sustentável, é fundamental implementar um sistema robusto de monitoramento e avaliação. Esta seção explora como definir indicadores de desempenho, coletar feedback e implementar melhorias contínuas, além de criar e apresentar relatórios periódicos.

Indicadores de Desempenho

Definição de Métricas para Avaliar a Eficácia da Manutenção Preventiva

• Taxa de Ocorrência de Problemas: Monitore a frequência de problemas ou falhas após a implementação da manutenção preventiva. Uma redução nesses eventos indica que o programa está funcionando bem.
• Tempo de Resolução: Avalie o tempo necessário para resolver problemas detectados durante a manutenção preventiva. Menores tempos de resolução indicam eficiência.
• Custo de Manutenção: Compare os custos da manutenção preventiva com os custos de reparos emergenciais anteriores. Reduções nos custos totais sugerem uma boa eficácia do plano.
• Satisfação dos Moradores: Utilize pesquisas de satisfação para avaliar a percepção dos moradores sobre a qualidade da manutenção. Alta satisfação é um indicador positivo.

Feedback e Melhorias Contínuas

Coleta de Feedback dos Moradores sobre a Qualidade da Manutenção

• Pesquisas e Questionários: Realize pesquisas regulares com os moradores para obter feedback sobre a manutenção das áreas comuns, sistemas de segurança e outras instalações.
• Caixas de Sugestões: Instale caixas de sugestões em áreas comuns para permitir que os moradores forneçam feedback anônimo e contínuo.
• Reuniões e Fóruns: Organize reuniões periódicas ou fóruns de discussão onde os moradores possam expressar suas opiniões e sugestões diretamente ao conselho e à equipe de manutenção.

Implementação de Melhorias com Base nos Resultados Obtidos

• Análise de Feedback: Analise o feedback coletado para identificar padrões e áreas que necessitam de melhorias.
• Ajustes no Cronograma: Faça ajustes no cronograma de manutenção preventiva com base no feedback e nos indicadores de desempenho.
• Capacitação Contínua: Promova treinamentos e capacitações adicionais para a equipe de manutenção, conforme necessário, para abordar áreas de melhoria.

Relatórios Periódicos

Criação de Relatórios de Manutenção e Sua Apresentação para o Conselho e Moradores

• Conteúdo dos Relatórios: Inclua no relatório um resumo das atividades de manutenção realizadas, os resultados dos indicadores de desempenho, feedback coletado dos moradores e quaisquer melhorias implementadas.
• Frequência dos Relatórios: Defina uma frequência regular para a criação e apresentação dos relatórios, como mensal, trimestral ou semestral, dependendo das necessidades do condomínio.
• Apresentação Transparente: Apresente os relatórios de maneira clara e transparente durante as reuniões do conselho e em assembleias gerais dos moradores. Utilize gráficos e tabelas para facilitar a compreensão dos dados.
• Ação e Responsabilidade: Defina ações específicas e responsabilidades com base nos resultados do relatório. Isso pode incluir novos treinamentos, ajustes no cronograma ou revisões de contratos com fornecedores.

Um monitoramento e avaliação eficazes são cruciais para manter a qualidade e eficiência da manutenção preventiva no condomínio. A implementação de indicadores de desempenho, a coleta de feedback contínuo e a criação de relatórios periódicos ajudam a garantir que o plano de manutenção esteja sempre alinhado com as necessidades dos moradores e os objetivos do condomínio.

Benefícios da Manutenção Preventiva

Implementar um plano de manutenção preventiva no condomínio traz uma série de benefícios significativos. Vamos explorar como essa prática pode reduzir custos a longo prazo, aumentar a segurança e o conforto dos moradores e contribuir para a valorização do patrimônio.

Redução de Custos a Longo Prazo

Economia com Grandes Reparos

A manutenção preventiva identifica e resolve problemas potenciais antes que eles se tornem grandes e caros reparos. Pequenas falhas, se não tratadas, podem se transformar em danos maiores, exigindo intervenções complexas e onerosas. Por exemplo, uma inspeção regular do sistema elétrico pode prevenir curtos-circuitos e incêndios, enquanto a verificação de telhados e calhas pode evitar infiltrações e danos estruturais.

Eficiência Operacional

Manter os equipamentos e sistemas em bom estado de funcionamento garante que eles operem com eficiência máxima, consumindo menos energia e reduzindo os custos operacionais. Sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC), por exemplo, funcionam de maneira mais eficiente quando são regularmente limpos e ajustados, resultando em contas de energia mais baixas.

Aumento da Segurança e Conforto

Benefícios Diretos para a Segurança dos Moradores

A manutenção preventiva garante que os sistemas de segurança, como alarmes de incêndio, câmeras de vigilância e portões eletrônicos, estejam sempre em perfeito estado de funcionamento. Isso reduz o risco de incidentes e aumenta a sensação de segurança entre os moradores. Inspeções regulares dos sistemas de gás e elétrico também ajudam a prevenir acidentes graves, como incêndios e vazamentos de gás.

Conforto e Qualidade de Vida

A manutenção regular das áreas comuns e dos equipamentos do condomínio melhora o conforto e a qualidade de vida dos moradores. Piscinas bem cuidadas, academias em bom estado e áreas de lazer sempre prontas para uso tornam a experiência de viver no condomínio mais agradável. Além disso, a rápida resolução de pequenos problemas, como lâmpadas queimadas ou portas que não fecham corretamente, contribui para um ambiente mais confortável.

Valorização do Patrimônio

Impacto na Valorização das Unidades

Um condomínio bem cuidado é mais atraente para potenciais compradores e inquilinos. A manutenção preventiva regular mantém a aparência e a funcionalidade das instalações, aumentando o valor de mercado das unidades. Um edifício que apresenta poucos problemas de manutenção é percebido como mais confiável e de maior qualidade.

Preservação e Melhoria do Patrimônio

Além de manter o valor, a manutenção preventiva pode, em muitos casos, melhorar a infraestrutura e as comodidades do condomínio. Atualizações regulares e melhorias nos sistemas existentes, como a instalação de painéis solares ou a modernização dos elevadores, podem adicionar valor ao patrimônio coletivo.

Implementar um plano de manutenção preventiva é, sem dúvida, um investimento estratégico para qualquer condomínio. A longo prazo, os benefícios superam os custos iniciais, resultando em economia financeira, segurança aprimorada, conforto e valorização do patrimônio. Esses fatores não apenas melhoram a qualidade de vida dos moradores, mas também fortalecem a saúde financeira do condomínio.

Conclusão: Garantia de segurança, conforto e valorização

A manutenção preventiva é essencial para garantir a segurança, o conforto e a valorização do patrimônio em condomínios. Ao longo deste artigo, abordamos diversas estratégias e práticas que podem ser implementadas para estabelecer um plano eficaz de manutenção preventiva.

Recapitulação dos Pontos Principais

Primeiramente, destacamos a importância de identificar as áreas críticas do condomínio, como sistemas elétricos e hidráulicos, áreas comuns e estruturas de segurança. A realização de manutenções regulares nessas áreas pode prevenir problemas maiores e evitar custos elevados no futuro.

Em seguida, discutimos a necessidade de estabelecer uma frequência adequada para diferentes tipos de manutenção, desde tarefas diárias até verificações anuais. Um cronograma bem elaborado é fundamental para garantir que todas as áreas do condomínio recebam a devida atenção.

Também exploramos a importância de ter as ferramentas certas e, quando necessário, contratar profissionais especializados para tarefas mais complexas. Além disso, manter registros detalhados de todas as manutenções realizadas é crucial para monitorar a eficácia das atividades e fazer ajustes conforme necessário.

Por fim, destacamos os benefícios da manutenção preventiva, que incluem a redução de custos a longo prazo, o aumento da segurança e conforto dos moradores e a valorização do patrimônio do condomínio.

Incentivo à Implementação

Agora que você está ciente das vantagens e práticas recomendadas para a manutenção preventiva, é hora de colocar esses conhecimentos em prática. Síndicos e administradores de condomínios têm um papel crucial na implementação e supervisão dessas atividades. Adotar uma abordagem proativa em relação à manutenção não só evitará problemas futuros, mas também contribuirá para um ambiente mais seguro e agradável para todos os moradores.

Mensagem Final

A manutenção preventiva regular e bem planejada é um investimento inteligente para qualquer condomínio. Não se trata apenas de evitar problemas e reduzir custos, mas também de promover uma melhor qualidade de vida para todos os residentes. Ao implementar essas práticas, você estará garantindo que o seu condomínio permaneça um lugar seguro, confortável e valorizado.

Ao final, lembre-se de que a manutenção preventiva é uma responsabilidade contínua e colaborativa. Envolver os moradores, manter um diálogo aberto e buscar melhorias constantes são passos fundamentais para o sucesso dessa estratégia. Com dedicação e planejamento, a manutenção preventiva pode transformar positivamente a gestão do seu condomínio.

Fonte: Suporte condomínio

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"O sistema é essencial, mas a colaboração de todos é fundamental: O descarte correto de lixo evita obstruções nas bocas de lobo, prevenindo alagamentos que afetam toda a comunidade," enfatiza Luciano Leoi - Fotos: Matheus H. Souza/Agência Brasília

O Sistema de Monitoramento de Chuvas Urbanas Intensas (Simcurb), coordenado pela Agência Reguladora de Águas, Energia e Saneamento Básico do DF (Adasa), utiliza 62 estações pluviométricas para mensurar a intensidade e quantidade de chuvas em todo o Distrito Federal. Este sistema fornece dados essenciais para o planejamento urbano e a gestão de riscos.

Com a expansão prevista para 42 novas estações no próximo ano, o Simcurb proporcionará uma cobertura ainda mais abrangente, permitindo uma análise mais precisa das precipitações em diferentes regiões. Dados já coletados revelam variações significativas na intensidade das chuvas entre diferentes áreas do DF, com algumas regiões recebendo até o dobro de precipitação que outras.

Para os síndicos, estas informações são de vital importância. Ao acompanhar as previsões e alertas emitidos pelo sistema, os gestores condominiais podem tomar medidas preventivas eficazes, tais como:

1. Limpeza regular de calhas e sistemas de escoamento
2. Inspeção e manutenção de áreas propensas a alagamentos
3. Orientação aos moradores sobre o descarte correto de resíduos
4. Elaboração de planos de contingência para eventos de chuvas intensas

A colaboração dos moradores é fundamental neste processo. O descarte inadequado de lixo pode obstruir ralos e bocas de lobo, aumentando o risco de alagamentos. Portanto, é determinante que os síndicos promovam campanhas de conscientização em seus condomínios.

Ao adotar uma postura proativa baseada nas informações fornecidas pelo Simcurb, os síndicos não apenas protegem o patrimônio sob sua responsabilidade, mas também contribuem para a resiliência da cidade como um todo frente aos desafios impostos pelas mudanças climáticas e pela urbanização intensiva.

A prevenção é, sem dúvida, o caminho mais eficaz e econômico para mitigar os impactos das chuvas intensas. Com o apoio da tecnologia e a colaboração de todos, podemos construir comunidades mais seguras e preparadas para enfrentar os desafios climáticos do futuro.

Saiba mais: Adasa - Sistema monitora a intensidade das chuvas no DF e auxilia no planejamento de ações preventivas

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Ocorrências com elevadores crescem 300% no DF

Incidentes com elevadores aumentam no DF. Especialistas alertam síndicos sobre a importância da manutenção e contratação de consultoria técnica - Imagem: DF2 / Reprodução

Aumento de problemas em elevadores no Distrito Federal exige ação imediata de síndicos e gestores condominiais

Nos últimos meses, o número de chamados para resgates em elevadores disparou no Distrito Federal, refletindo um aumento superior a 300% em relação ao ano passado. O Corpo de Bombeiros atendeu 442 ocorrências até agosto deste ano, comparado com apenas 89 no mesmo período do ano anterior. O crescimento expressivo está atrelado ao avanço da construção civil em regiões como Águas Claras, onde novos edifícios são erguidos a cada ano.

Treinamento de funcionários e modernização são medidas essenciais para frear as estatísticas - Arte: DF2 / Reprodução

Casos de pane em elevadores têm gerado preocupação e transtorno para muitos moradores. Thaís Costa, por exemplo, ficou presa por 40 minutos em um elevador na rodoviária do Plano Piloto, o que desencadeou crises de ansiedade. Em outro incidente, Andriel precisou ser resgatado após uma hora preso no elevador de uma estação de metrô. Esses relatos refletem a crescente necessidade de manutenção e modernização dos equipamentos.

Em Águas Claras, a aposentada Solange Soares vivenciou três panes em elevadores de seu prédio apenas neste ano. O equipamento, com quase 30 anos de uso, foi substituído por um modelo moderno, e os funcionários do prédio foram treinados para agir em emergências. O treinamento do porteiro é crucial, já que ele é o primeiro a ser acionado em situações de emergência.

Especialistas e o Corpo de Bombeiros destacam que, apesar do aumento dos incidentes, os elevadores continuam sendo um dos meios de transporte mais seguros. Manter a manutenção em dia e contar com profissionais treinados pode evitar muitos problemas, além de garantir a segurança dos usuários.

Vea a reportagem do DF2 mostrando o aumento das ocorrências em elevadores:

Orientação aos síndicos

Para evitar paralisações e problemas recorrentes com elevadores, é fundamental que síndicos de condomínios residenciais contratem consultorias técnicas especializadas. Uma avaliação independente pode identificar deficiências e propor soluções adequadas para manutenção e modernização dos elevadores. A inspeção regular, além de ser uma obrigação legal, é uma medida preventiva eficaz que garante o bom funcionamento dos equipamentos e reduz riscos.

“O papel do síndico é fundamental para garantir a segurança dos moradores, e a contratação de uma consultoria técnica independente é determinante nesse processo. Apenas uma avaliação imparcial pode assegurar que as condições de funcionamento, conservação e segurança dos elevadores estejam adequadas, permitindo ao síndico cobrar providências assertivas da empresa mantenedora. Sem essa verificação técnica, o condomínio corre o risco de enfrentar paralisações e problemas recorrentes, que podem comprometer a segurança dos usuários e a funcionalidade dos equipamentos,” orienta o Engenheiro Mecânico Francisco Rabello.

Recomenda-se também que os síndicos revisem os termos do contrato firmado com as empresas mantenedoras e garantam que as manutenções e normas de segurança sejam rigorosamente cumpridas.

Dica: A Inspenge Engenharia, especializada em inspeção predial, e que atende atualmente mais de 15 condomínios com projetos de modernização de elevadores e fiscalização de obras, está a disposição para tirar dúvidas sobre modernização de elevadores. Ligue (61)98126-3030 ou acesse www.inspenge.com.br

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Investir em manutenções preventivas reduz custos no condomínio

Fotos: Divulgação

Em palestra para síndicos, especialista propõe uso de aplicativo impulsionar a gestão da manutenção em condomínios

No cenário dinâmico e desafiador da gestão condominial, a Diatech se destacou ao participar do Curso de Formação de Síndicos para Gestão Condominial, organizado pelo Governo do Distrito Federal (GDF) em parceria com a Administração Regional do Guará, com apoio do Instituto Nacional de Condomínios e Cidades Inteligentes (INCC) e da Associação de Síndicos e Subsíndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). O evento contou com a presença do colaborador Matheus Sadi, que ministrou uma palestra fundamental sobre "Manutenção Predial".

Durante a palestra, Matheus Sadi abordou a importância das manutenções preventiva e preditiva como pilares para garantir a segurança e a durabilidade das estruturas prediais. Ele destacou que essas práticas não só evitam falhas e reduzem custos emergenciais, mas também asseguram o bem-estar dos moradores e o valor patrimonial dos imóveis. O sistema Sispred foi apresentado como uma solução inovadora que auxilia os síndicos na gestão eficiente dessas manutenções.

O auditório da Administração Regional do Guará foi palco do Curso de Formação de Síndicos para Gestão Condominial

O Sispred se diferencia por oferecer uma abordagem integrada e programada para a manutenção predial, permitindo que os síndicos acompanhem em tempo real o estado dos equipamentos e sistemas dos condomínios. A tecnologia facilita a identificação de potenciais problemas antes que eles ocorram, promovendo uma gestão mais proativa e reduzindo a necessidade de intervenções corretivas que podem gerar custos elevados e transtornos para os moradores.

A participação da Diatech no curso reforça seu compromisso com a inovação e a excelência na gestão condominial, além de destacar a relevância de parcerias entre o setor privado e as entidades governamentais e associativas. A palestra de Matheus Sadi foi um ponto alto do evento, trazendo à tona a necessidade de uma gestão condominial moderna e eficiente, que valorize a prevenção e o planejamento como ferramentas essenciais para a administração dos condomínios.

Com o apoio do INCC e da Assosindicos DF, o curso de formação de síndicos tem se consolidado como uma iniciativa ousada para capacitar gestores condominiais, preparando-os para os desafios diários da administração predial. E, com o respaldo de soluções como o Sispred, os síndicos têm à disposição ferramentas de ponta para garantir a qualidade de vida e a segurança nos condomínios que administram.

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Investimentos importantes para o condomínio

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Investir em segurança, conforto e tranquilidade é uma prioridade para os condomínios. Equipamentos como para-raios, elevadores e geradores de energia são essenciais para o dia a dia e podem até valorizar os imóveis no mercado.

Ao considerar esses investimentos, é crucial que os gestores condominiais adotem uma postura preventiva, garantindo o bom funcionamento e a manutenção adequada dos sistemas.

Proteção contra Raios

O Brasil é o país com a maior incidência de raios no mundo, e condomínios buscam se proteger desses eventos com a instalação de para-raios. Esses equipamentos desviam as descargas elétricas para o solo, prevenindo danos estruturais e a queima de equipamentos como elevadores, câmeras de segurança e portões automáticos.

Além de evitar prejuízos materiais, os para-raios protegem os moradores e funcionários de acidentes graves causados por choques elétricos. A responsabilidade pela escolha e manutenção desses sistemas recai sobre o síndico, que deve garantir que estejam em conformidade com a norma NBR 5419 da ABNT. O não cumprimento pode isentar a seguradora de indenizações e levar o gestor condominial a responder judicialmente.

Modernização de Elevadores

Os elevadores são fundamentais para a acessibilidade e mobilidade de todos os moradores. Por lei, os condomínios devem manter uma empresa de manutenção responsável por vistorias periódicas, especialmente após os 15 anos de uso, quando os componentes começam a apresentar desgaste.

A modernização é recomendada quando surgem problemas como desníveis entre andares, ruídos anormais, falhas frequentes e alto consumo de energia. Embora o custo seja elevado, a atualização garante mais segurança, economia no longo prazo e valorização do imóvel.

Geradores de Energia

Nos casos de queda de energia, os geradores mantêm elevadores, portões eletrônicos, interfones, sistemas de segurança e luzes em funcionamento, proporcionando tranquilidade aos moradores. Além disso, podem ser utilizados em horários de maior demanda para reduzir os custos de energia.

A locação de geradores surge como uma alternativa econômica para condomínios. Empresas especializadas oferecem modelos adequados às necessidades, com suporte técnico, manutenção e monitoramento contínuo.

Investir nesses sistemas é mais do que uma questão de conforto, é uma medida estratégica para garantir a segurança e a valorização do condomínio no mercado.

Além dos investimentos em para-raios, elevadores e geradores de energia, mencionados anteriormente, outros investimentos importantes que o síndico pode considerar para o condomínio incluem:

1. Sistema de Segurança e Monitoramento

Instalar câmeras de segurança, cercas elétricas e portarias remotas garante a segurança dos moradores. A integração desses sistemas com software de monitoramento permite maior controle, além de alertas em tempo real para situações de emergência.

2. Iluminação LED e Automação

A substituição da iluminação convencional por lâmpadas de LED, juntamente com sistemas de automação que controlam o acendimento, proporciona economia de energia e menor necessidade de manutenção, resultando em uma redução significativa de custos a longo prazo.

3. Sistema de Captação de Água da Chuva

Implantar um sistema de captação e reaproveitamento da água pluvial pode gerar economia no consumo de água, especialmente em áreas comuns como jardins e lavagem de pisos.

4. Painéis Solares Fotovoltaicos

A instalação de painéis solares para gerar energia limpa e renovável, principalmente para áreas comuns, contribui para a sustentabilidade do condomínio, além de reduzir os custos com energia elétrica.

5. Inspeção Predial e Manutenção Preventiva

Investir em serviços regulares de inspeção predial ajuda a identificar problemas estruturais ou de manutenção antes que eles se agravem, garantindo a segurança e prolongando a vida útil das instalações.

6. Estaçoes de Recarga Veicular

Com o crescimento da frota de veículos elétricos, investir em estações de recarga veicular dentro do condomínio oferece comodidade para os moradores e contribui para a modernização das instalações. A infraestrutura de recarga pode ser um diferencial para atrair novos moradores e aumentar o valor do imóvel.

Esses investimentos, além de trazerem segurança e conforto aos moradores, aumentam a valorização dos imóveis e melhoram a eficiência operacional do condomínio.

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Cuidados para manutenção preventiva do sistema hidrossanitário

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Precauções essenciais para manter o encanamento do condomínio em ordem, evitando problemas e prejuízos futuros

As situações mais observadas são entupimentos e problemas gerados pela obsolescência, principalmente nas tubulações de ferro, além de ferrugem e oxidação do cano.

A ferrugem e a oxidação, aliás, podem atacar tanto a parte externa quanto a parte interna das tubulações de aço galvanizado ou ferro fundido, provocando furos ou expandindo as paredes internas da tubulação com material oriundo desta reação química, gerando vazamentos ou prejudicando a qualidade da água. Em casos específicos, quando a tubulação está muito comprometida, a eventual falta de água e retorno liberam ferrugem no interior das estruturas e causam entupimentos no cano, nos registros e também nas bombas.

Alguns cuidados são necessários para manter as tubulações em bom estado. “É importante verificar constantemente se há umidade nos locais onde os canos e tubulações estão instalados. Umidade em grande proporção e por muito tempo pode gerar problemas. Vale verificar também a qualidade da água. Água de poços artesianos deve ter controle constante dos minerais. Alcalinidade e teor de ferro podem atacar as tubulações e, inclusive, diminuir a vida dos metais das unidades autônomas”, afirma José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis de São Paulo).

A manutenção preventiva é recomendada a cada seis meses, o que pode gerar economia entre 20% e 40% do consumo de água de um condomínio. Mesmo com esse cuidado, porém, é importante lembrar que o encanamento, assim como demais itens de um condomínio, conta com uma vida útil limitada. “Nas edificações antigas, ela gira em torno de 20 a 25 anos. Já nas mais atuais é bem menor e, às vezes, é comprometida até mesmo antes de a garantia de entrega da obra vencer, ou seja, cinco anos”, explica Antonio Sergio Silva dos Anjos, diretor de obras da Hidráulica Oceano.

Passado e presente

Canos mais antigos são feitos de ferro galvanizado – para água limpa – e ferro fundido – para esgoto. Já os mais modernos são de cobre PVC, PCVC e PPR. A substituição é necessária, respeitando justamente a vida útil dos materiais.

“Com o passar do tempo, as redes ficam com muita ferrugem, obstrução e corrosão e chega um momento que elas rompem, podendo gerar alagamentos e diversos prejuízos. Além disso, podem causar malefícios à saúde devido ao estado crítico

da rede”, diz o representante da empresa especializada na área.

“Deu ruim”. E agora?

– Quando o vazamento aparece, o primeiro passo é fechar a servidão de água da tubulação junto ao barrilete do condomínio ou registros secundários, se houver. “Para isso, a equipe de colaboradores tem de estar treinada para esta manobra, bem como as tubulações e registros devem estar catalogados e identificados corretamente”, aponta Graiche Júnior.

No caso de entupimento, o síndico deve sempre contatar uma empresa especializada para analisar o problema e ver a possibilidade de realizar procedimento com máquinas e cabos. “Não sendo possível a realização do desentupimento desta forma, é necessário realizar a troca da rede hidráulica que apresenta problema”, diz Anjos.

Na necessidade de troca, a pergunta que fica é a seguinte: é possível executá-la apenas em uma unidade ou todo condomínio deve se adaptar? “É possível fazer a troca parcial, mas sempre recomendamos o condomínio a trabalhar com uma provisão de caixa para obras. Isso porque, em caso de troca coletiva, o custo-benefício é melhor”, diz Anjos. “O recomendado é que o condomínio faça o reparo completo e troque toda a coluna de tubulação do apartamento, ou seja, o tubo entre as conexões que ligam o cano de uma unidade a outra imediatamente acima. Para isso não é necessária assembleia geral, pois se trata de manutenção emergencial”, completa o presidente da AABIC.

Importante alertar para que nunca se faça reparos tampando furos, fazendo uso das famosas “gambiarras”, pois certamente o prejuízo será ainda maior no futuro.

Na necessidade de troca do encanamento, os custos devem ser direcionados. “O condomínio é responsável pela área de alimentação coletiva (prumadas e colunas), ou seja, as redes que levam água até as unidades. Enquanto isso, o morador é responsável pelo sistema individual (os chamados ramais), que distribui água para os pontos hidráulicos do apartamento”, afirma Anjos.

Informar é o caminho

– Pensando no condomínio como responsabilidade de todos e na prevenção como o melhor a ser feito, compensa o síndico investir em informação para os condôminos, como aconselha Graiche Júnior.

“Para as tubulações de esgoto, vale a pena fazer campanhas de conscientização, solicitando o melhor modo de fazer o descarte de água suja, a manutenção de ralos e a colocação de grades nos tanques e pias para evitar que roupas ou objetos sigam para o esgoto e promovam entupimentos, além da abolição da prática de jogar restos de comida nas pias, assim como a limpeza de ferramentas com cimento e areia.”

Contratação de profissionais habilitados

Além dos cuidados mencionados, é crucial que o condomínio contrate apenas profissionais e/ou empresas habilitadas para realizar serviços de manutenção hidráulica. A execução dessas atividades deve incluir a emissão de um documento de responsabilidade técnica, garantindo que os serviços sejam realizados de acordo com as normas e regulamentações vigentes. Isso não apenas assegura a qualidade do trabalho, mas também protege o síndico e moradores de possíveis falhas que possam ocorrer.

Para garantir que sua manutenção hidráulica seja feita de forma adequada, considere os serviços de consultoria técnica da Inspenge Engenharia, uma empresa especializada em vistorias e inspeções prediais. Com a expertise necessária, a Inspenge pode ajudar a identificar problemas e propor soluções eficazes, contribuindo para a preservação da infraestrutura do seu condomínio.

Com informações da Revista Área Comum | Edição: Emerson Tormann

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Negligência na manutenção de rede elétrica de condomínios

Vista aérea de Piracicaba onde se vê muitos condomínios — Foto: Divulgação

Fiscalização do Cerest e da Gerência Regional do Trabalho percorreu 80 conjuntos de edifícios de Piracicaba. Segundo o gerente do trabalho, nenhum apresentou todos os laudos pedidos

Uma recente fiscalização em 80 condomínios de Piracicaba, realizada pelo Centro de Referência em Saúde do Trabalhador (Cerest) e pela Gerência Regional do Trabalho, revelou uma alarmante falta de cuidado com a segurança das instalações elétricas. O levantamento mostrou que 71% dos edifícios não possuem o Laudo de Instalações Elétricas, documento essencial para garantir a conformidade com as normas de segurança. Além disso, 37% não apresentaram o Laudo de Estanqueidade do Sistema de Gás Canalizado e 30% não têm o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), colocando em risco a segurança de moradores e visitantes.

A ausência desses documentos é reflexo de uma negligência preocupante por parte dos gestores de condomínios, que têm o dever de zelar pela segurança do ambiente. Segundo o gerente regional do trabalho de Piracicaba, Antenor Varolla, a responsabilidade recai sobre os síndicos, que muitas vezes não possuem o conhecimento necessário ou não recebem a devida orientação das administradoras. Em alguns casos, pode haver até mesmo uma atitude de desleixo em relação às necessidades de manutenção e prevenção.

Para mitigar esses riscos e garantir a segurança dos condôminos, é fundamental a presença de uma equipe de engenharia especializada dentro dos condomínios. Além disso, a contratação de uma consultoria técnica independente é crucial para identificar problemas e propor soluções adequadas. Esse serviço deve incluir a elaboração de um Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), que abrange uma avaliação detalhada das condições do imóvel e orientações para a manutenção preventiva e corretiva.

A Inspenge Engenharia oferece serviços especializados para atender às necessidades de manutenção e segurança dos condomínios. Com uma equipe qualificada e experiente, a empresa realiza inspeções minuciosas, elabora laudos técnicos e sugere as melhores práticas para garantir a conformidade com as normas e a segurança dos moradores. Investir em prevenção não é um gasto supérfluo, mas uma necessidade essencial para evitar acidentes e assegurar a integridade do patrimônio e das vidas humanas.

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Especialistas alertam síndicos sobre manutenção de bomba d’água em condomínios

Foto: ASphotofamily / Freepik

A manutenção adequada da bomba d’água é essencial em condomínios. Especialistas alertam síndicos sobre a importância de cuidar desse equipamento para garantir o fornecimento de água aos moradores

A disponibilidade e o funcionamento adequado da bomba de água são de extrema importância para o abastecimento e bem-estar de todos, mas também em situações de emergências como em casos de incêndios ou para evitar grandes vazamentos, desperdícios e danos ambientais.

A instalação adequada e a conservação das bombas d’água são fundamentais para o abastecimento contínuo e eficiente de água em condomínios residenciais. Segundo as normas técnicas que regulamentam o funcionamento desses equipamentos, é de responsabilidade dos síndicos a manutenção dos aparelhos. De acordo com a estimativa da Associação das Administradoras de Condomínio do Estado do Paraná (AACEP), há aproximadamente 10 mil síndicos ativos em Curitiba e região metropolitana.

Uma pesquisa realizada pela HP Bombas, especializada em bombas hidráulicas há 30 anos, detectou diversos problemas que podem afetar o desempenho e funcionamento das bombas d’água originados pela inatividade prolongada ou pelo excesso de uso: problemas elétricos, de lubrificação, vazamentos, obstruções ou entupimentos. Essas falhas em bombas de condomínios causam baixa pressão da água, vazamentos e até falta de água nos imóveis. Por isso, os especialistas da empresa orientam que a manutenção preventiva é importante para reduzir a probabilidade de falha mecânica e até mesmo a ruína deste equipamento fundamental para o abastecimento.

Essa verificação é regulamentada pela norma técnica da ABNT NBR 5674. Conhecida como “norma da manutenção”, ela orienta sobre as diretrizes para o cuidado adequado com equipamentos essenciais, como as bombas d’água, cujos eventuais problemas podem resultar em prejuízos financeiros e falta de água para os moradores. “Nessa checagem são substituídos rolamentos, selo mecânico, anéis de vedação, que são elementos que têm vida útil determinada e precisam ser trocados regularmente”, alerta o técnico e especialista da HP Bombas, Hermes Souza.

A bomba d’água é responsável por fazer com que a água seja distribuída para todos os pontos de consumo. Ela funciona puxando a água de um reservatório, poço ou cisterna, pressurizando-a para que chegue até as torneiras, chuveiros e descargas. Sem a bomba, a água não chega até os pontos mais altos de uma construção ou pode ir com pouca pressão, prejudicando o funcionamento de alguns aparelhos, como aquecedores e chuveiros elétricos.

Dada a sua importância, os condomínios têm a necessidade de possuir duas bombas de água: a principal e a reserva. “É preciso também instalar um quadro de comando, que é um equipamento elétrico que, além de proteger as bombas, possibilita trabalhar com reversão. Enquanto uma estiver em manutenção, a outra é acionada e mantém o fornecimento de água sem interrupções”, orienta o técnico.

“Outra falha dos condomínios que é muito importante salientar é a de não reservar um espaço apropriado para as bombas hidráulicas, permitindo o uso do local como depósito de móveis usados ou bicicletas. É papel do síndico determinar normas internas que evitem esse tipo de uso compartilhado que coloca em risco as instalações”, complementa.

Fonte: Folha Vitória

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Tudo que o síndico precisa saber sobre infiltração no condomínio

Para desempenhar a função de síndico, é fundamental ter muito preparo e responsabilidade

Sobretudo quando surgem problemas que coloquem os moradores e seu patrimônio em risco. Um cuidado que nunca pode ser subestimado é o que diz respeito à infiltração no condomínio.

As infiltrações de maneira geral são muito nocivas a qualquer edificação, e precisam ser reparadas da maneira mais breve possível.

Quando essas infiltrações ocorrem nas áreas privativas, cabe ao síndico cobrar que o responsável promova o conserto.

Já quando a infiltração aparece na área comum, quem tem que pôr a mão na massa é o síndico.

Para não ser pego de surpresa, siga esse guia prático:

1. Detecção da infiltração

Uma infiltração só pode ser detectada depois que já aconteceu, seja pela aparição de manchas no teto, seja pelo gotejamento, então fique de olho!

Não espere alguém reclamar para tomar uma atitude.

As garagens e as lajes do último andar são as maiores vítimas de vazamento no condomínio.

Ter um plano de manutenção que seja cumprido à risca permite que você seja o primeiro a saber do problema.

Dessa forma, a ação corretiva pode ser tomada de forma rápida, diminuindo sensivelmente os estragos.

2. Isolamento do local atingido: Tão logo a infiltração seja constatada, e esteja acontecendo na garagem e bem em cima de alguma vaga de estacionamento, o mais prudente é isolar essa vaga até que o reparo seja executado.

A água que passa pela laje carrega junto com ela sais minerais do concreto, que quando entram em contato com a lataria do carro, danificam sua pintura.

Para os casos onde possam haver móveis, tapetes e carpetes, vale o mesmo.

3. Busca de ajuda profissional: Não tente resolver um problema complexo como esse com o “faz tudo” do prédio.

As falhas da impermeabilização que dão origem às infiltrações costumam acontecer por conta do emprego de materiais incorretos ou pelo uso de mão de obra sem especialização.

Fuja dos aventureiros

Busque empresas idôneas e com boas referências no mercado, que possam dar garantia dos serviços prestados e que contem com mão de obra qualificada.

4. Escolha do sistema: Dê preferência por sistemas com tecnologias mais modernas, que possam te oferecer durabilidade e qualidade.

5. Finalização do reparo: Com a impermeabilização reparada, basta providenciar os serviços de reparo nos forros, tetos e paredes que eventualmente tenham sido atingidos pela infiltração.

Fonte: Fiber Sals

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Desastres naturais: Síndico e responsabilidades nos condomínios

Responsabilidades em caso de desastres naturais: Quem paga a conta?

Inundações que transformam ruas em rios, garagens em lagoas, derrubam muros, árvores, estragam portões e arrancam telhados são algumas das consequências nefastas da passagem do El Niño nos últimos meses. À medida que os fenômenos climáticos extremos se tornam mais frequentes, a questão premente surge: quem arca com os prejuízos quando a natureza atinge em cheio um condomínio?

Segundo a legislação, a responsabilidade pelo ressarcimento de danos decorrentes de desastres naturais recai sobre quem deu causa ao problema, seja por ação ou omissão, mesmo que seja um evento imprevisível. No entanto, a distribuição das responsabilidades dentro de um condomínio pode ser complexa e sujeita a interpretações.

Tanto os moradores quanto o condomínio têm suas parcelas de responsabilidade. Se os danos ocorrem no espaço privativo de uma unidade, o morador arca com as despesas. Por outro lado, se os estragos afetam áreas comuns, a responsabilidade recai sobre o condomínio, salvo disposição em contrário na Convenção Condominial.

O síndico, figura central na gestão condominial, assume um papel importante nesses cenários. É sua obrigação diligenciar a conservação das áreas comuns, zelar pela prestação de serviços essenciais e, sobretudo, prevenir danos decorrentes de desastres naturais.

Por exemplo, se durante uma tempestade uma árvore cai sobre um veículo estacionado no pátio do condomínio, a aparente casualidade pode ocultar falhas na manutenção preventiva. Se havia risco de queda e o síndico negligenciou providências para mitigá-lo, ele pode ser responsabilizado pelos danos.

Outra situação comum é o alagamento da garagem subterrânea devido a falhas na drenagem. Se a origem do problema for negligência na manutenção das instalações hidráulicas, tanto o síndico quanto a administradora podem ser responsabilizados.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBDEC) enfatiza que chuvas intensas, por si só, não eximem os envolvidos de responsabilidade. Quando o alagamento resulta de falhas na drenagem, a situação deixa de ser considerada um desastre natural, implicando a obrigação de indenizar.

Portanto, a prevenção é fundamental. Alertas sobre riscos iminentes, manutenção adequada das instalações e comunicação transparente com os moradores são medidas essenciais para mitigar danos e evitar litígios desnecessários.

Em suma, embora a linha entre caso fortuito e negligência seja tênue, a prevenção e a cooperação entre moradores, síndico e administradora emergem como os melhores antídotos contra os estragos da natureza nos condomínios. No jogo das responsabilidades, a transparência, a diligência e o cumprimento das obrigações são as melhores garantias de proteção do patrimônio e da segurança dos moradores.

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Dois temas ainda negligenciados em condomínios: Prevenção e Conformidade

Além dos vazamentos de gás (GLP), o condomínio deve verificar as condições do sistema de combate a incêndios, incluindo alarme e sensores - Imagem de Freepik

Garantindo Segurança e Conformidade em Condomínios: A Importância de Laudos Técnicos de Inspeção Predial

Para garantir a segurança e a integridade tanto dos sistemas de gás quanto dos elevadores em condomínios, é imprescindível a contratação de uma consultoria de engenharia especializada. Esta medida se faz necessária para a elaboração de laudos de estanqueidade e de segurança, fundamentais para assegurar o funcionamento adequado desses sistemas e evitar riscos à segurança dos moradores.

Laudo de Estanqueidade de Gás

A norma NBR 15.571 estabelece a necessidade de realizar testes de estanqueidade no sistema de gás dos edifícios, utilizando métodos específicos que incluem a aplicação de gases sob pressão. O objetivo desses testes é detectar falhas que possam comprometer a segurança, evitando vazamentos de gás que podem levar a incidentes graves, como incêndios. 

É vital a realização dessas verificações anualmente, não apenas para cumprir com as exigências do Corpo de Bombeiros, mas também para promover um ambiente seguro. Somente com um laudo técnico, elaborado por um profissional habilitado, é possível identificar e corrigir problemas de forma antecipada, facilitando a aprovação em vistorias subsequentes realizadas tanto pelos bombeiros quanto por seguradoras, especialmente em casos de sinistros, onde esse documento se torna crucial para a liberação de pagamentos ou ressarcimentos.

Seguro de Elevador

Quanto aos elevadores, componentes críticos nas estruturas condominiais, a sua manutenção e seguro adequados são igualmente essenciais. O elevador, além de ser um meio de transporte seguro, representa um ponto significativo de consumo de energia elétrica dentro do condomínio. 

Para evitar despesas inesperadas com manutenções ou substituições de peças, muitas vezes de alto custo, é recomendável a contratação de um seguro específico que cubra integralmente o elevador. Este seguro deve abranger desde danos por descargas elétricas e sobretensões até danos materiais e pessoais. 

A obtenção de um laudo técnico, através de uma consultoria técnica, assegura que o elevador atende a todas as normativas de segurança e operação, evitando responsabilidades civis e criminais por parte do condomínio e do síndico devido à negligência ou omissão na manutenção.

A contratação de profissionais e/ou empresas habilitadas para emitir tais laudos não apenas garante a correção de falhas antes da realização de vistorias obrigatórias, mas também contribui para a segurança geral dos condôminos e a preservação do patrimônio condominial. 

Portanto, é de suma importância que síndicos incluam no planejamento do condomínio a regular contratação desses serviços especializados, reforçando o compromisso com a segurança e o bem-estar de todos os residentes.

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Condomínio é condenado a indenizar em caso de queda de cerâmica da fachada

Responsabilidade do condomínio por danos causados por queda de materiais da fachada

Por Kênio Pereira - Colunista Jornal Hoje em Dia

A fachada de um prédio representa a sua identidade e impacta no valor das unidades, sendo importante na decisão de compra, bem como protege contra a chuva e infiltrações dela decorrentes.

Em virtude dessa função protetiva, muitas fachadas são revestidas de cerâmicas ou granito que com o desgaste natural causado pelo tempo, podem se desprender ou estourar e cair, gerando para os moradores, transeuntes e seus veículos riscos de serem atingidos, o que cria para o condomínio o dever de indenizar.

DO DEVER DE RESPONDER PELA IRRESPONSABILIDADE

O artigo 938 do Código Civil prevê que “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”, ou seja, quando uma cerâmica, vidro, janela ou parte da fachada se desprende, gerando qualquer dano a alguém, o condomínio reponde pelo prejuízo. Em alguns casos, como quando a placa atinge uma pessoa que, em decorrência desse fato tenha uma invalidez permanente ou até chegue à morte, o condomínio é condenado a pagar uma indenização e, às vezes, uma pensão a vítima ou a sua família por décadas.

O TJMG já se posicionou nesse sentido, condenando um condomínio a pagar uma indenização no valor de R$ 20 mil a uma idosa de 71 anos que foi atingida por pedaços do revestimento da fachada que se desprendeu e caiu enquanto a senhora aguardava o ônibus no ponto em frente ao condomínio. A idosa teve ferimentos graves e foi hospitalizada.

TAXA EXTRA E MANUTENÇÃO REGULAR É A MELHOR OPÇÃO

Em muitos condomínios há pessoas sem compromisso com suas responsabilidades e que tratam as questões condominiais de forma inconsequente, sendo egoístas ao ignorar o problema e o sofrimento alheio. De forma abusiva impedem a realização de obras e reparos imprescindíveis na fachada do prédio.

Alegam que não há necessidade ou que não estão no melhor momento financeiro e por vezes acabam convencendo os demais a protelar, ignorando os riscos e responsabilidades que a inércia pode trazer, que em muitos casos levam a responder por indenizações elevadas e, às vezes, até por um ilícito penal tendo em vista notícias de pessoas que faleceram ao serem atingidas pelo que poderia ser evitado.

Não havendo fundos suficientes no caixa do condomínio para realização das manutenções e reparos necessários, deve o síndico imediatamente aprovar em assembleia taxa extra para realização da obra, e assim evitar maiores prejuízos, tanto internos com as infiltrações que atingem os apartamentos, quanto externos, com o pagamento de indenizações que podem perdurar por toda a vida produtiva de quem foi atingido.

Casa a taxa extra e a obra não sejam aprovadas, é importante fazer constar em ata os nomes daqueles que votaram contra, para que assim quando o condomínio for responsabilizado por algum dano causado, aja a possibilidade de somente aqueles que optaram por não realizar a obra tenham que pagar a indenização ou responder pelo crime, conforme o caso. Agir preventivamente é sempre o melhor caminho, pois evita custos extras e demonstra respeito com o próximo.

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Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns do prédio

Com o crescimento do mercado imobiliário e o surgimento de novos condomínios residenciais, surge também a necessidade de entender a dinâmica desses espaços e a responsabilidade dos moradores na manutenção das áreas comuns. Cada condomínio possui sua própria regulamentação interna, o que torna fundamental a contratação de consultoria técnica de engenharia pela administração e a atuação eficiente do síndico.

O mercado imobiliário do Distrito Federal apresentou números expressivos e um crescimento significativo, apesar dos desafios enfrentados pelos novos síndicos de condomínios na administração desses empreendimentos. 

Segundo o Secovi-DF, no ano passado, foram lançados 46 novos empreendimentos e vendidas aproximadamente 5,3 mil unidades em todo o Distrito Federal. Essas vendas representaram um total de mais de R$ 3,4 bilhões injetados no mercado imobiliário da capital. Esse resultado indica um cenário favorável e um aumento significativo nas transações imobiliárias.

Amanda Accioli, síndica profissional com vasta experiência na área condominial, destaca a importância de uma assessoria profissionalizada, especialmente no departamento jurídico, devido à complexidade das regulamentações internas de cada condomínio. Ela ressalta que um condomínio, seja ele residencial ou comercial, deve ser gerido como uma empresa, exigindo gestão profissional para garantir sua saúde financeira e conformidade legal.

Os condôminos têm direitos e deveres estabelecidos pelo Código Civil, Artigo 1.335 da Lei 10.406/2002. Entre eles estão o uso e a disposição livre de suas unidades, a utilização das partes comuns conforme a sua destinação, desde que não exclua o uso dos demais moradores, e o direito de votar e participar das deliberações da assembleia, estando em dia com suas obrigações.

Cada condomínio possui seu próprio regimento interno, determinado em convenção com a participação de todos os moradores. Para facilitar o acesso a essas regulamentações, muitos condomínios utilizam novas tecnologias, como aplicativos ou sites da administradora. Caso não haja esses recursos, é possível solicitar ao síndico ou à administradora o envio do arquivo digital por e-mail. É importante que os moradores tenham uma cópia impressa para consulta, geralmente disponível com o zelador ou porteiro.

Na convenção do condomínio são descritas todas as normas gerais da estrutura e funcionamento do condomínio, enquanto o regimento interno estabelece acordos de conduta e comportamento esperados dos moradores, ou seja, dos condôminos.

Quando ocorre o descumprimento das regras para uso das áreas comuns, é importante que o primeiro passo seja uma conversa amigável com o morador infrator. Em casos de reincidência, aplica-se uma multa, cujo valor varia de acordo com a gravidade e a quantidade de infrações cometidas. Para que a lei seja respeitada, é fundamental que o regimento interno e a convenção do condomínio sejam claros em relação às regras de convivência e uso dos espaços comuns. Geralmente, a primeira multa tem um valor mais baixo, mas seu valor aumenta com a repetição das infrações.

Portanto, os moradores devem conhecer todas as diretrizes pré-determinadas na convenção e estar atentos ao regimento interno do condomínio para evitar conflitos e multas. Ambos são definidos e votados em assembleias ou reuniões de condomínio que requerem a participação ativa dos condôminos. Além disso, a atuação de um advogado especialista em Direito Condominial torna-se indispensável para uma gestão eficiente e segura, atuando em parceria com síndicos e administradoras, a fim de garantir a confiabilidade das informações fornecidas aos moradores e condôminos.

Responsabilidade dos moradores de condomínio na manutenção das áreas comuns é fundamental para garantir o bom convívio e a preservação do patrimônio coletivo. O envolvimento de consultoria técnica de engenharia e o papel ativo do síndico são essenciais para uma gestão eficiente, cumprimento das regras e manutenção adequada das instalações. A conscientização e o respeito por parte de todos os condôminos são fundamentais para o bom funcionamento do condomínio.

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