SEMINÁRIO DE HIGIENIZAÇÃO EM SISTEMAS DE AR CONDICIONADO E AMBIENTE

Objetivo: Troca de conhecimento técnico e científico e de legislação sobre qualidade do ar de interiores. Discutir novas tecnologias e procedimentos na manutenção, operação e controle de sistemas de ar condicionado.
Público Alvo
Engenheiros, técnicos em manutenção de sistemas de ar condicionado e demais profissionais envolvidos no processo.
Programação
08h15 às 08h30: Credenciamento;
08h30 às 09h30: Higienização de Ambientes;
09h30 às 10h30: Filtragem e Manutenção de Sistemas de Ventilação e Ar Condicionado;
10h30 às 10h50: Coffee Break;
10h50 às 11h50: Higienização de Dutos;
11h50 às 12h50: Higienização de Sistemas de Água de Condensação;
12h50 às 14h10: Intervalo para o Almoço;
14h10 às 15h10: Higienização de Condicionadores de Ar;
15h10 às 16h10: Novas Tecnologias para higienização de sistema de Ar Condicionado e Ambiente;
16h10 às 17h10: Análise Microbiológica de ambientes.
Palestrantes
Giovanni Tagliari – Ecocleaner / Membro Qualindoor
Flávio Augusto Valle do Nascimento – Trox do Brasil / Membro Qualindoor
Leonardo Cozac – Conforlab Engenharia / Membro Qualindoor
Charles Domingues – C Domingues Consultoria / Consultor
Itamar Lima – Masstin / Membro Qualindoor
Henrique Cury – Ecoquest / Presidente Qualindoor
Solange C. Lima – Conforlab / Membro Qualindoor
Data, Horário e Local
Data: 04 de abril de 2016
Horário: 08h30 às 17h00
Local: Auditório Abrava – Avenida Rio Branco, 1492 – Campos Elíseos – São Paulo (SP)
Investimento
MODALIDADE PRESENCIAL
ASSOCIADOS: R$ 160,00
NÃO ASSOCIADOS: R$ 210,00
MODALIDADE ONLINE
ASSOCIADOS: R$ 200,00
NÃO ASSOCIADOS: R$ 250,00
OBS: Pagamento via boleto bancário com vencimento em 2 dias úteis. O participante só poderá realizar o curso mediante o pagamento do boleto bancário 72 horas antes do curso.
Informações Adicionais
Contato: Mayara Lopes
Tel. (11) 3361-7266 – ramal: 123
E-mail: cursos@abrava.com.br.
Estacionamento GRATUITO no local com número de vagas limitado.
ATENÇÃO: Cancelamento com 72 horas de antecedência será devolvido o valor parcial da inscrição.
Não será devolvido o valor da inscrição em caso de desistência ou não comparecimento no curso. Reservamo-nos o direito de prorrogar e/ou cancelar o curso caso não atinja o número mínimo de participantes.
Pagamento: Somente boleto – enviado para o e-mail cadastrado.

FAÇA SUA INSCRIÇÃO CLICANDO AQUI

Fonte: http://abrava.com.br/?p=8056

Leia Mais

Elevador: Modernização tecnológica ao alcance de todos

A modernização dos elevadores tem sido pautada pelas mais recentes gerações tecnológicas de comandos eletroeletrônicos, os quais contribuem para melhorar seu desempenho, a segurança de técnicos e passageiros, além da eficiência energética. O cardápio de inovações é bastante variado, e concede aos síndicos certo conforto na hora de definir o alcance das reformas. De outro modo, no entanto, essa diversidade de opções pode levá-los ao risco de contratar trocas inadequadas ou desnecessárias dos componentes.

Exemplares de comandos eletroeletrônicos, dispositivos que conferem mais segurança e conforto aos elevadores

O que o condomínio precisa “é fazer um investimento para que os elevadores ganhem algumas décadas a mais de funcionamento, por isso, a melhor situação é sempre procurar antes um consultor técnico”, defende João Jair de Lima, empresário que atua há cinco décadas no setor. Esse profissional deverá “auditar os equipamentos e ajudar a equalizar as propostas, de forma que o síndico saiba qual a melhor opção em preço e serviço”, completa.
Os quatro fatores que mais justificam modernização são quebras frequentes, custo e dificuldades de reposição de peças, desgastes pelo fim da vida útil, além da obsolescência e defasagem. “A defasagem e o fim do ciclo de vida acontecem em tudo o que envolve tecnologia”, lembra João Jair. Segundo ele, inexiste, porém, uma receita única. As mudanças devem atender a cada perfil de elevador, bem como de seu uso.
No momento, estão em operação nos edifícios das cidades brasileiras elevadores que expõem diferentes momentos da evolução tecnológica. São equipamentos de:
- 1ª Geração: Com comandos eletromecânicos, a relê;
- 2ª Geração: Eletromecânicos com microprocessadores eletrônicos;
- 3ª Geração: Com comandos eletroeletrônicos, incluindo inversores de frequência. “Os inversores vieram para melhorar a performance e a segurança do equipamento. Por exemplo, ele lhes permite o nivelamento preciso, atendendo à ABNT NBR 15.597 e à Norma da Acessibilidade.”;
- 4ª Geração: “Novíssima” versão dos comandos eletroeletrônicos, “inteligentes”, que possibilita agregar serviços como o resgate automático, chamadas inteligentes, controle de acesso através de senha etc. Essa geração é complementada pela inovação dos motores: sai a antiga máquina composta por engrenagens, que fazem movimentar os cabos, e entra o motor de ímã permanente. Sem engrenagens, ele é conectado diretamente aos cabos de tração, o que lhe confere maior desempenho mecânico e elétrico. A maioria dos edifícios novos está equipada com a tecnologia, afirma João Jair. Segundo ele, a solução é sustentável, pois os motores convencionais demandam o uso de óleo para lubrificação dos componentes das engrenagens, o que não se faz com esse modelo.
“Essa 4ª e nova geração é vista em condomínios de alta complexidade e fluxo, que precisam melhorar o desempenho”, observa João Jair. Ele cita como exemplo a modernização recente dos elevadores do Centro Empresarial Araguaia 2, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, que, com a mudança do perfil do fluxo de passageiros, teve necessidade de modernizar os comandos, para implantar sistema de chamada antecipada.

CONTRAINDICAÇÕES?

Entretanto, nem tudo é possível ou necessário num processo de modernização do elevador. “É possível instalar comandos novos com máquina antiga, caso ela esteja em bom estado.” Somente o diagnóstico prévio, realizado pelo consultor especializado e de confiança, dará aos síndicos segurança quanto à abrangência dos serviços. O mesmo profissional deverá acompanhar a execução e entrega dos trabalhos, recomenda o empresário, “para que não haja distância entre o orçado e o realizado”. A relação tripartite, acredita João Jair, “melhora o nível de exigência das empresas e garante aos condomínios a execução da melhor opção”.
Segundo ele, a prática mais usual do mercado é modernizar os comandos, “trocando todo kit”. A substituição das máquinas (motores) acontece “quando se quer reduzir o ruído proveniente das máquinas ou ainda mais o consumo”, ou quando se atingiu o fim do seu ciclo de vida. Os valores mudam bastante, diz. Dependem da característica de cada equipamento, bem como da demanda de fluxo e capacidade de carga. Da mesma forma, “cada recurso tecnológico depende muito da especificidade da máquina para se obter o desempenho desejado”. Até mesmo as guias entram nessa equação, caso se queira tratar de ganho de velocidade, exemplifica.

DIAGNÓSTICO

Por isso, reitera João Jair, há necessidade do diagnóstico prévio, técnico e preciso, que ajudará o síndico a evitar cair na tentação do preço baixo. “Às vezes um preço aparentemente vantajoso de início se torna oneroso depois.” Para o consultor e engenheiro de controle de automação, Antonio Luiz Caldeira, “nem sempre há necessidade de trocar tudo” num processo de modernização. “O profissional avalia e dá as diretrizes para o síndico, que assim tem noção do que precisará e faz cotação com base única, evitando ficar à mercê de quem está interessado em vender.”
A equalização das propostas, diz o engenheiro Caldeira, possibilita ao gestor perceber “se algo está muito caro ou barato, evita a gangorra de preços”. Para isso, no entanto, o consultor deverá ter:
1. Independência em relação ao mercado;
2. Postura de avaliar sempre a relação custo e benefício das soluções indicadas;
3. Preocupação em observar o estritamente necessário ao condomínio, evitando custo oneroso;
4. Objetivo de fazer com que o elevador “retome a vitalidade, tenha renovado seu tempo de vida útil”.
Em uma modernização parcial, isso significa ficar pelo menos doze anos sem necessidade de troca periódica de peças, intervalo que cresce para vinte anos em uma reforma total.



À dir., máquina de tração antiga, com engrenagem. À esq., máquina moderna e compacta, de ímã permanente, afixada em geral acima das cabinas, configuração válida para elevadores novos. Em elevadores modernizados, a peça é substituída na própria casa de máquinas

“CONTABILIDADE DE GANHOS ”: Manutenção, segurança e economia

Um condomínio composto por dois blocos geminados, totalizando dez andares e vinte unidades, concluiu a modernização quase total dos três elevadores há mais de dois anos. Desde então, “não houve mais chamados à empresa de manutenção”, afirma o zelador local, que pediu sigilo na identificação do edifício localizado em área nobre do bairro de Santa Cecília, região Central de São Paulo. Construído em 1949 e operando com as máquinas originais até o começo desta década, o prédio trocou e modernizou praticamente tudo: motores, cabos, comandos, componentes externos da cabina, botoeira e quadros elétricos. Os condôminos fizeram questão de manter apenas o revestimento interno da cabina, “feito de material nobre e recuperado”, destaca o zelador.
As mudanças foram significativas: “Não estávamos mais suportando os trancos e o barulho da máquina, que ouvíamos sempre que se abria a porta do elevador no térreo. Agora, você não sente o elevador, não sente os freios, é tudo silencioso”, resume. Outro benefício obtido foi a economia de energia, aponta. Segundo o zelador, além da modernização dos elevadores, o condomínio substituiu toda iluminação por LED e, na soma das medidas, o consumo caiu 50% pós-reforma.
Também a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Edifício Top Village, em Alphaville, contabiliza redução de consumo de energia depois da modernização dos seis elevadores das três torres do empreendimento. Os serviços de modernização começaram em setembro de 2013 e foram concluídos quase um ano depois, em agosto de 2014. Foi uma modernização parcial da parte mecânica e total das cabinas, com troca das botoeiras (interna e externas, nos halls dos andares)”, descreve a síndica. Ela diz que foram mantidos apenas os “motores de tração” das casas de máquinas das três torres, as quais passaram por ampla revitalização, incluindo o sistema de prevenção e combate ao fogo. Houve implantação de comandos eletroeletrônicos, com inversor de frequência. Por fim, foram providenciadas adequações de segurança, conforme a norma ABNT NBR 15.597:2008. Agora, o condomínio tem apenas uma pendência em relação a esses equipamentos, afirma Kelly: modernizar os quadros de energia.
E por falar em energia, a gestora comemora a economia obtida pós-modernização. “O maior ganho foi o desempenho, seguido da segurança e redução do consumo”, aponta. “Com isso, o condomínio não sentiu tanto o impacto dos aumentos registrados em 2015”, completa. A média mensal do consumo de energia no condomínio caiu de 14 mil quilowatts em 2012 para 12.400 kW em 2014 (em 2015, a média mensal ficou em 12.100 kW e, em 2016, caiu a 11.500 kW). Como houve, paralelamente, mudança de lâmpadas no condomínio, a síndica acredita que a participação dos elevadores nessa queda responda por 10% do total. Sua expectativa é economizar também com uma espécie de carência na necessidade de troca de peças, por um período de pelo menos cinco anos. “Da modernização até agora, não tivemos mais que fazer qualquer substituição, exceto de elementos da cabina, danificados pelo uso.”
Segundo João Jair, os inversores de frequência dos comandos eletroeletrônicos são os responsáveis por 40 a 50% na redução do consumo de energia do elevador. Isso porque, o elevador consome mais nas partidas, não no movimento; a carga maior é utilizada para “vencer a inércia”, explica. “O inversor consegue gerar torque, ajudando a vencer a inércia com consumo menor de corrente nas partidas”, encerra.

CHECKLIST: ELEVADOR EM ORDEM?

A seguir, reproduzimos alguns itens que compõem diagnóstico do elevador em termos de desempenho, conforme um dos modelos utilizados pelo engenheiro civil e eletricista, Dalton de Macedo Soares, consultor independente. Esse modelo envolve “apenas uma parte do diagnóstico geral, o qual deve englobar todos os aspectos de segurança, qualidade da manutenção, análise dos componentes mecânicos e elétricos etc.”, ressalva.

ITENS DO CHECKLIST DE DESEMPENHO

1 - Velocidade de subida
2 - Velocidade de descida
3 - Andar a andar: Subida
4 - Andar a andar: Descida
5 - Tempo de abertura da porta
6 - Tempo de fechamento da porta
7 - Tempo de porta aberta
8 - Forçador de tempo/sinal sonoro
9 - Tempo no andar principal (Térreo)
10 - Barra de reversão da cabina
11 - Fotocélula
12 - Alarme
13 - Aceleração
14 - Desaceleração
15 - Paragem
16 - Nivelamento
17 - Operação da porta da cabina
18 - Viagem
19 - Interfone
20 - Luz de Emergência

Matéria publicada na edição - 212 - mai/2016 da Revista Direcional Condomínios

Leia Mais

Falta de limpeza do ar-condicionado gera multa para empresas e pode comprometer saúde dos funcionários

A orientação é para que empresas e condomínios contratem técnicos ou empresa especializada para realizar a limpeza do ar-condicionado periodicamente

Duas resoluções publicadas pelo Ministério da Saúde e pela Anvisa determinaram um conjunto de regras voltado para garantir a qualidade do ar em ambientes climatizados. A multa em caso de falta de manutenção pode chegar a R$ 200 mil.

Muitas pessoas não sabem, mas a falta de manutenção e limpeza do ar-condicionado pode gerar multa para empresas. Inicialmente, o Ministério da Saúde através da Portaria 3.523/98 determinou um conjunto de regras voltado para garantir a qualidade do ar em ambientes climatizados. A orientação é para que empresas e condomínios contratem técnicos ou um estabelecimento especializado para realizar a limpeza do ar-condicionado periodicamente. Depois, a Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) publicou a Resolução 176/00, exigindo testes periódicos nos aparelhos de ar em locais público e coletivo. Esses testes devem ser feitos pela vigilância sanitária dos municípios para comprovar que o ar não está contaminado. A multa em caso de falta de manutenção pode chegar a R$ 200 mil.

» O que é Plano de Manutenção Operação e Controle - PMOC?

“É muito importante que as empresas ou estabelecimentos sigam essas normas para garantir que a saúde das pessoas não seja comprometida por causa da falta de limpeza ou manutenção do aparelho de ar-condicionado”, explica o Engenheiro, Abrão Barbosa. “Em alguns casos, os aparelhos sujos podem acumular bactérias e fungos, então quem respira o ar pode ter crises de rinite ou sinusite e em casos mais graves até pneumonia”, diz Barbosa.

Além dos cuidados com a parte interna do ar-condicionado, é importante ficar atento e não deixar que o reservatório do aparelho portátil fique cheio de água por muito tempo e lavar ele com frequência para evitar a proliferação do mosquito da dengue. “A maiorias das empresas acaba ignorando e não compreende a importância dessas ações por acharem que isso não interfere na saúde dos funcionários ou por falta de hábito e informação”, ressalta o diretor.

Usa o ar-condicionado para se refrescar? Atenção às bactérias! Encontradas no ar-condicionado podem até matar...

Até meados de julho desse ano, sete pessoas morreram em Nova York por conta da doença do legionário, uma espécie de pneumonia derivada de uma bactéria encontrada em ar-condicionado. Na mesma época, 64 pessoas estavam hospitalizadas por causa desta infecção pulmonar, num total de 81 pessoas infectadas.

Legionelose é uma doença pulmonar que pode colocar em risco à vida do paciente

Uma doença desconhecida por muitos, mas que pode levar à morte. Esta é a legionelose, uma patologia provocada pela bactéria Legionella pneumophyla que, quando aspirada, pode alojar-se nos alvéolos pulmonares, provocando uma pneumonia severa.

Os primeiros sintomas são dores de cabeça, muscular e febre alta, que podem evoluir para tosse, falta de ar e dores no peito. A doença é curável, desde que diagnosticada a tempo, e o tratamento é feito com antibióticos. Pessoas com sistema imunológico comprometido, doenças respiratórias ou problemas cardíacos – especialmente idosas – são as mais propensas ao contágio.

A bactéria sobrevive em locais com água, principalmente morna, como sistemas de ar condicionado, banheiras, piscinas, chuveiros, nebulizadores e sistemas de água.

“O diagnóstico é difícil. Principalmente porque a manifestação da doença em raios X é muito pouca em comparação à situação do paciente, que pode ficar muito debilitado”, explica a médica pneumologista Suzana Pinheiro Pimenta, do Hospital 9 de Julho, de São Paulo.

O tratamento da doença é feito com antibióticos, mas a prevenção exige cuidados. Conforme Suzana, casos de legionelose podem aumentar nesta época do ano pelo uso mais frequente de piscinas e, principalmente, aparelhos de ar condicionado. “O primeiro surto da doença, que aconteceu nos Estados Unidos, estava relacionado ao ar-condicionado”, diz.

Por isso, é fundamental a limpeza de aparelhos de ar-condicionado, tanto em casa quanto em empresas ou sistemas automotivos e, também, de torres de resfriamento, como as existentes em shoppings.

Manutenção

Leonardo Cozac é engenheiro associado ao Departamento de Qualidade do Ar de Interiores da Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento (Abrava). Ele ressalta que, diante da doença, é importante atentar à manutenção das torres de resfriamento, que neste caso pode salvar vidas. “A sociedade tem que estar atenta às exigências necessárias para a garantia de uma qualidade do ar adequada ao conforto e à saúde”, diz.

Em casa, o ar-condicionado ou o filtro do sistema de refrigeração dos veículos deve ser trocado a cada seis meses. Em ambientes que têm ar-condicionado central, onde a movimentação de pessoas é intensa, a limpeza das torres de resfriamento deve ser rigorosa.

Conforme Cozac, para estes casos existe um plano de manutenção, operação e controle que se aplica a todo estabelecimento que possua sistema de climatização artificial, com o objetivo de assegurar a correta manutenção dos aparelhos.

A Abrava alerta quanto à contratação de empresas de manutenção e análises, pois é necessário que sejam reconhecidas por órgãos competentes, como o Inmetro, e que tenham o conhecimento e a responsabilidade da correta aplicação do plano para que os riscos sejam minimizados.

A Inspenge Engenharia realiza serviço de coleta e análise da qualidade do ar interno e oferece contrato de higienização e manutenção de equipamentos. Solicite orçamento hoje mesmo...

Fonte: atribuna.com.br / tudorondonia.com

Leia Mais

Elevadores: o preço total que você paga

Diferente do elevador novo onde a escolha é da construtora, na modernização o síndico pode escolher o equipamento cuja manutenção será mais fácil e barata.

Com um automóvel, todos sabemos que o custo total vem do preço da máquina somado o valor da manutenção durante todo o tempo de duração da vida útil do carro. No caso dos elevadores a maioria das pessoas não compreende suficientemente bem a sistemática para aplicar esses mesmos princípios.

Na caso da aquisição de um elevador novo, normalmente o mesmo é adquirido pela construtora do edifício, cujo o interesse principal é apenas o custo do equipamento. Deixando para os moradores o problema do custo da manutenção por toda a longa vida útil do equipamento. Muitas vezes, na entrega do condomínio, deixam ainda como “herança maldita” um contrato de manutenção com cláusulas e valores abusivos já fechado com o fabricante.

No caso da aquisição de equipamentos para modernização de elevadores, situação cada vez mais comum no Rio de Janeiro (também serve para Brasília / DF) devido a quantidade de elevadores antigos que necessitam atualização, a situação pode e deve ser bem avaliada pelos síndicos e administradores de condomínios.

O síndico deve cotar simultaneamente o valor da modernização (reforma) do elevador e do custo do contrato mensal da manutenção a ser paga ao longo da vida útil do equipamento. E desta forma avaliar o custo total.

Por se tratar de equipamentos de longa vida útil (estimados em pelo menos 20 anos) é importante verificar se realmente há opções para manutenção a preços e condições razoáveis ao longo dos próximos anos. Ou seja, dar preferência a equipamentos cuja a manutenção e reposição de pecas não fique dependente de uma única empresa, por maior que ela seja.

Cuidado com empresas que, independentemente do porte ou nacionalidade, podem estar oferecendo equipamentos com barreiras tecnológicas e até mesmo com senhas de acesso, para dificultar a manutenção por outras empresas.

Como opção, só na cidade do Rio de Janeiro, temos mais de 60 empresas devidamente cadastradas e habilitadas pela prefeitura (GEM-RIOLUZ) para realizarem modernizações e atualizações técnicas nos elevadores. Estas empresas podem oferecer equipamentos de tecnologia “não proprietária" (ou não exclusiva). E cujo o contrato de manutenção possa ter total portabilidade entre elas e principalmente diversas opções para fornecimento e acesso as peças de reposição.

No caso de elevadores uma oferta de modernização pode parecer inicialmente muito atraente por algumas condições, porte da empresa e etc.. Porém esta compra pode resultar num aumento substancial no custo ao longo da vida do equipamento. Esclarecer a sociedade é nosso dever. Em caso de duvidas consulte a INSPENGE.

Fonte: SECMIERJ

Leia Mais

Saiba como obter economia em tempo de crise econômica

É preciso conhecer as reais necessidades do condomínio e colocar na ponta do lápis gastos com pessoal, água, luz e manutenção

Lopes. Reduziu 15% os custos do condomínio

As despesas de um condomínio são muitas. Pagamento de funcionários, contas de consumo e manutenção atormentam a vida de administradores que têm uma previsão orçamentária e não querem – e não podem – fechar o ano no vermelho. E em tempos de crise, a palavra de ordem para todos é economizar.

De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o gestor deve saber quais são as reais necessidades do edifício. “Um dos primeiros itens a analisar é a folha de pagamento, responsável entre 50% e 70% das despesas, e verificar se há excesso de hora extra.”

As contas de consumo – água e luz – também merecem atenção especial e, segundo Rosely, funcionários e moradores devem estar envolvidos. “Quando fui síndica, fiz curso na Sabesp para identificar vazamentos. Fazer cursos e acompanhar diariamente o consumo é uma necessidade para quem administra condomínios”, defende.

A professora lembra que um item de alto custo nas contas dos condomínios é o elevador. “Se o modelo é antigo, vale a pena pensar na troca, além de baixar o custo da manutenção, traz valorização para o imóvel e segurança para o morador”, diz.

Rosely destaca ainda a importância de manter a manutenção de todos os equipamentos do edifício em dia, e sempre fazer cotação levando em consideração garantias e preços. O síndico Marcelo Lopes, conta que economizou 15% depois que redobrou a atenção com as despesas do condomínio. O conjunto com 48 funcionários tem custo entre 50% e 60% com a folha de pagamento.

“Estamos enxugando horas extras, negociando contrato com as terceirizadas e reorganizando escalas de trabalho”, conta.

Geral. Para diminuir gastos com água e luz, o síndico realizou revisões hidráulicas para detectar vazamentos, instalou redutores de pressão nas áreas comuns e ofertou aos moradores. O prédio tem um poço artesiano e está em processo para instalar mais um. No caso de energia, trocou as lâmpadas comuns pelas de LED. O resultado das ações foi a redução das contas de água, com a obtenção de bônus da Sabesp, e de energia.

“O contrato mais caro é o da mão de obra dos elevadores. Para diminuir custos, negociei valores com o fabricante e estou estudando a modernização dos aparelhos. Devemos fazer uma assembleia até o final deste ano para aprovar. Com isso, teremos redução de energia geral entre 15% e 20%.”

» O que o síndico deve fazer antes de modernizar os elevadores do condomínio?

» O que o síndico de saber sobre inspeção predial?

Para ajudar os síndicos a planejar os gastos, o gerente da Administradora Predial, Julio Herold, realizou um evento para debater os custos e a inadimplência – que tem aumentado. “Orientamos a não inventar obras desnecessárias, a economizar água e energia e também expliquei sobre portaria virtual. Os orçamentos estão mais apertados, é preciso ser flexível e negociar com fornecedor.”

Síndico profissional de um condomínio de alto padrão com 12 unidades, Marcelo Marques, também tem na folha de funcionários o maior custo mensal.

“Fiz previsão orçamentária prevendo o dissídio dos funcionários, que ocorre em outubro, de até 8,5%, mas deve ser em torno de 12%, o que mexe no orçamento”, conta.

No dia a dia, Marques solicita atenção ao uso de produtos de limpeza e telefone. Mesmo trocando as lâmpadas pelas mais econômicas, orienta a apagá-las em áreas não utilizadas. No caso da água, investiu em água de reúso. “Também estou fazendo orçamentos com empresas e visitando condomínios que trabalham com portaria digital, que proporciona uma economiza de até 70% na folha de pagamento”, afirma.

Portaria digital entra na pauta de discussões

Agravada pela crise hídrica, a economia de água já está incorporada no dia a dia dos condomínios. No entanto, o diretor executivo da Manager, Marcelo Mahtuk, diz que para ter resultados é preciso fazer vistoria diária e ter conscientização. “É preciso ensinar os funcionários a usar racionalmente a água.”

Mahtuk diz que nas áreas comuns a piscina é o local com maior possibilidade de vazamento e nos apartamentos são os vasos sanitários. Entre as medidas adotadas, a administradora entregou oito mil redutores de pressão para os moradores.

A portaria virtual é uma alternativa que está no planejamento de alguns síndicos. “Muitos estão estudando a possibilidade. Mas é preciso saber se o modelo é viável para o seu prédio”, diz o presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer.

Para o diretor executivo do Grupo Pro Security, Alexandre Paranhos, a portaria virtual é uma opção de economia para alguns condomínios. “Um prédio que gasta R$ 16 mil com serviços de portaria, passará a ter um custo de R$ 5 mil com a contratação da digital”, diz.

O sistema consiste em fazer a automatização do condomínio: portas e portões, entrada de veículo e de pedestres e interfone. O acesso de moradores e empregados passa a ser feito via leitura biométrica. No caso de visitantes e prestadores, serão atendidos remotamente. “A aplicabilidade é para edifícios de menor porte. E, em casos de falha mecânica do portão, há suporte prestado pela empresa de vigilância. É parte do contrato.”

‘É possível reduzir custo da folha de pagamento em 20%’

O diretor de relações institucionais da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Eduardo Zangari, orienta síndicos a fazer a análise dos valores gastos – salários, prestadores de serviços e manutenção – para saber se estão dentro dos padrões do mercado e renegociar os contratos de serviços.

Zangari lembra que a administradora pode e deve ajudar o síndico na operação do prédio e na racionalização dos custos.

“A base de consumo que inclui pagamento de funcionários, energia e água representa cerca de 80% das despesas do prédio. Fazendo uma análise criteriosa na folha de pagamento é possível diminuir em até 20% os gastos.”

O diretor da Aabic destaca que este é um momento de economia, mas também de negociação. “Nada pode ser negligenciado. É preciso conversar e avaliar o melhor contrato de prestação.”


Fonte: Estadão

Leia Mais

1ª Promotoria do Consumidor discute segurança nos elevadores de prédios comerciais e residenciais

A 1ª Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor de João Pessoa realizou na manhã desta quarta-feira (12) audiência para discutir a manutenção dos elevadores instalados em prédios residências e comerciais, haja visto o registro dos acidentes ocasionados pela falta de manutenção dos mesmos.

Compareceram a reunião representantes do Corpo de Bombeiros Militar; do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea-PB), da Defesa Civil, e das empresas Seicon Elevadores e Thyssenkrup Elevadores.

De acordo com o promotor de Justiça Glauberto Bezerra, a finalidade da atuação da Promotoria é garantir o direito básico do consumidor à vida. “O direito a saúde e segurança são fundamentais para concretização dos objetivos da República Federativa Brasileira, principalmente quando se trata da garantia da dignidade da pessoa humana. A sociedade hoje não se preocupa com a contenção ou precaução de fenômenos naturais, hoje é perfeitamente possível o exercício de ações preventivas. Entretanto o homem tem dificuldades em se precaver de ações praticadas pelo próprio homem em decorrência das quais milhares e milhões podem ser afetados ou mortos”, ressaltou.

As empresas se comprometeram a encaminhar, no prazo de 15 dias, ao Corpo de Bombeiros Militar, ao Crea-PB, à Defesa Civil e à Promotoria, o nome dos responsáveis técnicos e dos diretores das empresas, bem como dados de empresas terceirizadas que prestam serviços, além de enviar, também no prazo de 15 dias, a todos os órgãos fiscalizadores a relação dos prédios com número respectivo de elevadores que recebem manutenção por seus empregados.

Também ficou acordado que as empresas vão comunicar imediatamente aos órgãos os problemas técnicos que ponham em risco a segurança e a vida dos condôminos e usuários dos elevadores que estejam sobre sua responsabilidade, nominando os responsáveis pelo condomínio particular ou comercial. Ela ainda vão fornecer ao Corpo de Bombeiros a demonstração de manutenção mensal dos elevadores, com entrega de documentos físicos, e ao Crea-PB, a lista dos funcionários responsáveis pela manutenção dos elevadores.

Fonte: MPPB

Leia Mais

Surto nos EUA é alerta para o mundo sobre manutenção de aparelhos de ar condicionado

Até o momento, são 12 vítimas fatais e mais de 100 internados por 'legionário' em Nova York

antes            depois
 
Interior de Ar Condicionado antes e depois da higienização

Desde a última semana de julho se noticia sobre casos de legionário com 113 casos confirmados na região de Nova York. Os primeiros casos foram detectados no Bronx e, posteriormente, Oranbeburg também relatou que um operário foi infectado na fábrica que trabalhava pela bactéria Legionella.

A região enfrenta alta da temperatura e isto tem levado a população a utilizar sistema de climatização para atenuar o intenso calor. É aí que está o perigo: os aparelhos de ar condicionado podem estar contaminados por sujeiras em seu interior, sendo um habitat para bactérias e vírus.

Ao ligar o aparelho, partículas são dissipadas no ambiente, contaminando o local e também as pessoas que respiram o ar poluído, levando para seus pulmões o legionário, que está incubado em vapor ou em gotículas de água que refrigeram as casas e comércios.

Empresas e fábricas também podem ser afetadas por torres de climatização sem limpeza e ausência de plano de manutenção preventiva. Em Orangeburg, segundo as autoridades, o sistema de climatização da fábrica onde trabalha o operário pode ser a causa da contaminação.

Especialistas em Saúde realizaram vistorias no sistema e determinaram a realização da limpeza em até uma semana. A ala da fábrica onde o infectado trabalhava foi isolado até o término do trabalho.

Autoridades americanas estão estabelecendo uma legislação para evitar que novos surtos ocorram.

MELHORIAS NA LEGISLAÇÃO BRASILEIRA

“No Brasil, temos uma boa legislação para o tema, mas devemos atualizar as leis e resoluções para atender um novo mercado: os modelos splits. Também precisamos criar outros mecanismos de controle e manutenção preventiva que seja adequado para os proprietários de aparelhos de pequeno porte e para aqueles que não conseguem arcar com os custos de manter um engenheiro responsável pelo Plano de Manutenção, Operação e Controle, o PMOC”, é o que relata o Presidente Nacional da Associação Brasileira de Empresa de Profissionais de Refrigeração, Sanitização e Climatização, Ricardo Nascimento.

Segundo o dirigente da associação, no Brasil temos a Lei 3523/98 e as Resolução 9 e Resolução 16 da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA), que orientam sobre as regras e obrigações para Ambientes Climatizados. No entanto, são nos municípios e estados que é preciso implantar políticas públicas eficazes e que entendam cada região com suas peculiaridades.

Também é preciso ampliar os mecanismos de controle, fiscalização e adequar os prestadores de serviços para garantir que surtos não ocorram e, acontecendo, que medidas sejam rapidamente aplicadas para minimizar seu impacto.

UMA NOVA DEMANDA: APARELHOS SPLIT

Para exemplificar, em 2014 foram vendidos 3,7 milhões de aparelhos split e 470 mil modelos janela, segundo a Associação Nacional de Fabricantes de Eletroeletrônicos. O mercado de ar condicionado cresce, em média, 10% ao ano no Brasil.

Apesar dos números crescentes do setor, ainda faltam técnicos e profissionais capacitados para oferecer serviços de manutenção preventiva, limpeza e higienização dos aparelhos.

BACTÉRIA PERIGOSA E FATAL

A contaminação por Legionella ocorre pela respiração de vapor de água contaminada nos aparelhos de ar condicionado, climatização ou também por chuveiros ou duchas. A pneumonia é o caso mais grave da doença, mas outros efeitos como: fadiga, cansaço, baixa imunidade e também gripes e resfriados são sintomas de Síndrome do Edifício Doente, consequência de um sistema de ar comprometido e sem manutenção preventiva.


Fonte: http://br.blastingnews.com/

Leia Mais

Pavor em laudos - Atitude controvertida

Imagine receber laudos em papel timbrado de renomado hospital informando que você precisa de um novo tratamento pois com o seu atual você está correndo sérios riscos. Não temos notícias que a ética médica e os próprios hospitais façam declarações deste tipo, especialmente, sem assinatura do médico responsável com registro no CRM - Conselho Regional de Medicina.

No setor de elevadores a prática é comum. Empresas de grande porte, multinacionais, emitem laudos fotográficos aterrorizantes quanto a riscos para passageiros, apenas os imprimindo em papel com timbre e abusando da suposta confiabilidade de suas marcas.

Os laudos são entregues sem assinatura e sem a ratificação técnica feita por Engenheiro Mecânico registrado no CREA - Conselho Regional de Engenharia - que é o profissional capaz para preparar laudos, como exige a legislação específica.

Geram preocupação e algum pânico em Síndicos e Administradores de condomínios já que são entregues a pessoas, quase sempre, leigas em questões técnicas de elevadores, que se assustam com fotografias que levam à interpretação errada de condições normais de utilização ou conservação que são apresentadas como riscos muito altos.

Claramente, os laudos são propaganda e tem objetivo comercial. São notoriamente desprovidos de cuidados com a ética profissional, livre concorrência e com a legalidade, querem denegrir o serviço de empresas concorrentes.

Surpreendente que conduta tão controversa seja praticada por empresas de grande porte, com elevados índices de lucratividade, no mercado brasileiro onde é gritante a concentração de clientes. São dirigidos a atingir empresas de menor porte que prestam a seus clientes serviços de ótima qualidade e com preços mais competitivos.

Temos evidencias de “laudos" semelhantes em Vários estados o que impossibilita a alta administração das empresas alegar não ter conhecimento da prática.

Síndicos e administradores não devem permitir a realização de vistoria sem o acompanhamento do atual prestador de serviços do(s) elevador(es) e não aceitar que estes documentos duvidosos venham sem a assinatura de quem os emitiu e assinatura do responsável técnico da empresa que o realiza. Após receber o laudo, discuta o conteúdo do mesmo com a empresa responsável pela manutenção dos elevadores, e se houverem oportunidades de melhoria e/ou necessidades de adequação as normas técnicas, planeje em conjunto com sua empresa de confiança como implementá-las.

Outro ponto importante é que não cabe à empresa montadora nenhuma responsabilidade legal sobre elevadores fora de sua responsabilidade de manutenção. Os elevadores são propriedade do condomínio, e nenhuma empresa que não seja a responsável pela manutenção dos mesmos tem a obrigação, ou poder, de realizar qualquer tipo de vistoria nos elevadores, salvo sob desejo e autorização expressa do condomínio.

Não deixe que abusem de sua confiança!

Fonte: Revista Cadê o Síndico Edição #53

Leia Mais

Tubulação de ar-condicionado desaba causando pânico em Shopping no Espirito Santo

Na tarde do último domingo, uma das tubulações do ar-condicionado central do Shopping Pátiomix, localizado no bairro Movelar, em Linhares, no Espirito Santo, desabou, causando tumulto entre os clientes e funcionários.

O acidente aconteceu em frente a uma loja de eletrodomésticos, ao lado da praça de alimentação. Apesar de ser em um horário de grande circulação no shopping, poucas pessoas passavam pelo local no momento do ocorrido. Algumas pessoas, inclusive crianças saíram correndo e gritando, de acordo com testemunhas.

Por conta de um entupimento, o duto não suportou o volume de água produzido pelo sistema de ar condicionado e uma parte da tubulação acabou caindo após romper o acabamento de gesso do teto.

O problema foi resolvido em seguida pela equipe de manutenção e ninguém sem molhou nem ficou ferido, segundo um representante do Shopping.

Fonte: webar

Leia Mais

Ar condicionado cai do 10º andar e atinge pedestre no Rio de Janeiro

Ironicamente, a vítima trabalha em empresa de refrigeração

Renato Batista Schoms, de 25 anos, técnico de ar-condicionado, sofreu no último sábado, as consequências de um possível “trabalho mal feito” de algum colega de profissão. Um aparelho de ar condicionado caiu do 10º andar do prédio 41 da Rua da Assembleia, no centro do Rio de Janeiro, atingindo o rapaz.

Ele estava entrando em uma lanchonete com três amigos quando o acidente aconteceu. O equipamento caiu sobre Renato atingindo-o na cabeça, rosto, ombros e costas. Ele foi resgatado pelo corpo de bombeiros com ferimentos, porém, consciente, e encaminhado ao Hospital Municipal Souza Aguiar.

O porteiro do prédio, Roberto Oliveira, afirmou que não sabia de nenhum problema com o ar-condicionado, pois o aparelho estava em uma sala onde fica um escritório de advocacia, fechado há quatro meses.

A PM foi ao local no dia do acidente aguardar a perícia e o caso foi registrado na 4ª Delegacia de Polícia, que está investigando o caso.

Fonte: Último Segundo IG

Leia Mais

Condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel

As condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel, alerta Inspenge Consultoria & Inspeção Predial Ltda.. Prova disso é que apartamentos com plantas semelhantes no distrito Federal costumam ter valores de mercado expressivamente distintos.

De acordo com o Engenheiro da Inspenge, Francisco Rabello, a manutenção condominial deve ser vista e entendida exatamente como ferramenta de preservação da "saúde dos edifícios" e de sustentabilidade econômica do imóvel no mercado imobiliário.

Manutenção preventiva
Conforme orienta a empresa, após cinco anos, todos os condomínios devem passar por uma revisão anual, a fim de que seja avaliado o estado de conservação e feita a manutenção das áreas comuns.

Além de evitar acidentes, o trabalho preventivo de avaliação do estado de estruturas e equipamentos nas áreas comuns do prédio mantém o patrimônio valorizado. E, segundo a Inspenge, sete pontos são essenciais neste trabalho.

Sistema elétrico: a cada seis meses, é preciso checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições. Os responsáveis pelo condomínio ainda devem verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. Além disso, uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

Gás: de acordo com a Inspenge, mudanças bruscas no valor da conta são sinal de vazamento. Por isso, recomenda-se que um técnico habilitado verifique todo o sistema, uma vez por ano, sendo que também é importante ficar atento ao aparecimento de cheiro forte de gás.

Caixa d'água: a limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é que ocorra a cada seis meses. No entanto, não é recomendável usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço, o que pode parecer economia mas acabar danificando a caixa por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

Áreas de lazer: a cada três meses, o zelador ou outro funcionário responsável deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos, sendo que, após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa. No caso das piscinas, os fabricantes de produtos químicos costumam oferecer treinamentos sobre tratamento. Desta maneira, é importante manter a pessoa responsável pelo serviço informada sobre o assunto.

Garagens: não permitir a colocação de pneus junto às paredes, manter as demarcações das vagas pintadas com tinta apropriada, garantir iluminação adequada e ficar atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos são algumas das medidas que garantem a boa conservação do local.

Fachadas: a cada cinco anos, recomenda-se a lavagem da fachada. Entretanto, para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), o responsável pelo prédio deve verificar a idoneidade da empresa contratada e solicitar documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros tributos e contribuições.

Topo do edifício: neste caso, a vistoria inclui pára-raios, luz-piloto, telhas, calhas e ralos, lajes, guarda-corpo e escadas, casa das máquinas e barrilete. Isso porque pequenos problemas, como ralinhos desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias conseqüências.

Atenção do síndico: é importante que o condomínio mantenha uma lista de tarefas de vistoria destes ítens apresentados acima. Além disso, é de responsabilidade dos síndicos, de acordo com a norma NBR 16280:2014 da Associação Brasileira de Normas Técnica (ABNT), toda e qualquer reforma que ocorra na edificação. Inclusive nas unidades autônomas. 

Seguro obrigatório: o seguro do condomínio é de extrema importância e sua contratação é obrigatória por lei, segundo artigo 1.346 do Código Civil. Ele dá a segurança de que mesmo quando algo der errado, o prejuízo será o menor possível. A corbertura de uma boa apólice de seguros garante segurança e valoriza o patrimônio.

Consultoria: para todos os casos apresentados é exigida a avaliação de um profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e  Agronomia - CREA. A Inspenge oferece serviços de consultoria predial, projetos de renovação ou retrofit e facilities que consiste em gerenciar diversos serviços prestados por diferentes prestadores de serviços.

» Saiba mais

Leia Mais

A responsabilidade do síndico aumentou

---

CARTA AO SÍNDICO
A responsabilidade civil e criminal dos Síndicos de Condomínios agora se estende às obras DENTRO DAS UNIDADES.

A recente NORMA da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 16.280:2014 trás as novas regras para as reformas de condomínios e edifícios em geral, dando poderes de decisão aos Síndicos.

Ela orienta os Síndicos em como prodecer, para que todas as obras e reformas executadas dentro das unidades do condomínio sejam analisadas e autorizadas (ou não) pelo Síndico ANTES de serem iniciadas. E que sejam executadas sem riscos para o Condomínio e, consequentemente, para o Síndico, o qual seria responsabilizado na hipótese de acidentes causados por eventuais reformas mal executadas nos apartamentos.

A aprovação (ou não) do Síndico deverá ser atestada por LAUDO TÉCNICO emitido por profissional habilitado, engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado.

Exemplos de catástrofes não faltam: Edifício Liberdade no Rio de Janeiro (Jan 2012), Loja Torra-Torra em São Mateus, São Paulo (Ago 2013), Loja na Av. Liberdade, Centro de São Paulo (Fev 2013), para lembrarmos os mais recentes.

A NBR 16.280 determina que não seja mais permitido contratar um pedreiro de confiança (o conhecido “faz tudo”). Será necessário agora, contratar empresa especializada ou capacitada, com um responsável legal pelo projeto.
Alguns itens que a NBR 16.280 estabelece:
Requisitos para gestão de reforma em edificações;

• Incumbências de cada envolvido no processo: responsável legal da edificação, proprietário da unidade autônoma;
• O que é empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação de profissional habilitado e que trabalhe sob a responsabilidade de profissional habilitado;
• O que é empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerça função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específica e em documento de responsabilidade técnica (ART ou RCC).

Abaixo, algumas das incumbências de cada parte
Responsável legal pela edificação (Síndico):

• Receber o projeto da reforma e o encaminhar para análise técnica e legal; 
• Formalizar, com base na análise, resposta à solicitação da reforma (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado); 
• Verificar ou delegar a terceiros atendimento ao plano da reforma, durante a reforma; 
• Após a reforma, vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra concluída conforme projetos apresentados; 
• Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, conforme requisitos da norma; 
• Fiscalizar e implementar o Fluxo de Gestão da obra de reformas conforme modelo da norma.

Proprietário da unidade autônoma deverá, além das obrigações previstas ao final da obra, atualizar a documentação do conteúdo do manual de uso e manutenção do edifício conforme ABNT NBR 14037.

Baixar cartilha de reformas

Fonte: laudo16280

Leia Mais

MANUTENÇÕES PREVENTIVAS MANTÊM A QUALIDADE DO AR NO TJDFT

Na semana do Dia Mundial da Qualidade do Ar, comemorado em 09/07, os magistrados e os servidores do TJDFT podem festejar a qualidade do ar do Tribunal. A questão é resultado da preocupação permanente da instituição, por meio de sua Subsecretaria de Manutenções em manter um ambiente salubre para garantia da saúde e da qualidade de vida no ambiente de trabalho.

Para isso o TJDFT mantém alguns contratos que visam a garantia da qualidade do ar nos ambientes dos Fóruns: Análise da qualidade do ar: seguindo norma da Resolução 09 da ANVISA, é realizada semestralmente coleta (amostral aleatória de ambientes) de ar e água de bandeja do sistema de climatização. Após a coleta, a empresa realiza análises de bactérias, fungos, protozoários e algas, a fim de garantir a qualidade do ar respirado pelos ocupantes das edificações. Além disso, são fornecidos relatórios conclusivos do trabalho realizado, bem como recomendações necessárias para melhorar o ar ambiente, caso se constate algum resultado fora do padrão. A análise também é realizada quando são apontados locais com indícios de necessidade. Há aproximadamente quatro anos, o TJDFT tem executado a análise periodicamente, sendo um dos primeiros órgãos públicos a contratar tal serviço.

• Limpeza de dutos de ar condicionado: Ao final de 2012, foi realizada a limpeza de todo o sistema de dutos de ar condicionado dos Tribunais do Júri dos fóruns, ambientes geralmente fechados e com ventilação mecânica, além do sistema de dutos dos Blocos A, B, C e D do Fórum de Brasília;
  
• Manutenções preventivas, corretivas e emergenciaisdos sistemas centrais de ar condicionado do Fórum de Brasília e do Fórum Fabrini Mirabete. O objetivo é evitar sucateamento dos aparelhos e garantir a limpeza dos equipamentos, para que a renovação de ar esteja de acordo com as normas da ANVISA;
  
• Manutenção constante de equipamentos de ar condicionado de pequeno porte: mais de 1200 equipamentos são vistoriados com a troca de filtros de ar;
  
• Manutenção do sistema VRF do Fórum Verde- construído com normas rígidas de certificação ambiental, o edifício conta com um sistema de ar condicionado avançado, o VRF. A empresa credenciada ao fabricante realiza todas as intervenções necessárias para o funcionamento da climatização do ar, além de também se preocupar com os filtros de renovação de ar para melhor qualidade dos ambientes.

TJDFT: Decidimos Viver Direito!

Leia Mais