CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

Atestamos a edificação para valorizar o patrimônio imobiliário a custos competitivos e atendimento diferenciado.

INSPEÇÃO DE ELEVADORES / LAUDO TÉCNICO

Com experiência de 32 anos em elevadores, a equipe é composta por profissionais habilitados que atendem a todos os fabricantes.

PROJETO DE MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES

Devem se adequar às normas técnicas de segurança e de acessibilidade vigentes para aumentar o desempenho.

PMOC - PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE

O Ministério da Saúde recomenda a manutenção dos aparelhos de sistemas de climatização artificial em todos os estabelecimentos.

ANALISE E MONITORAMENTO DA QUALIDADE DO AR INTERNO - QAI / IAQ

Com experiência de 35 anos em ar condicionado a equipe é composta por profissionais preocupados com sua saúde.

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A tecnologia a favor das pessoas

bombeiros prevenção de incêndios


Sistemas de detecção de incêndio, que são obrigatórios em prédios comerciais, previnem prejuízos ao patrimônio e à vida das pessoas nos seus ambientes de trabalho. Mas em casa, a história é outra, um sistema de detecção e combate a incêndio raramente é lembrado pelos proprietários, construtores e projetistas de residências brasileiras.

Mesmo que o custo de um sistema desse consiga evitar ou diminuir os prejuízos muito mais altos, no caso de um sinistro. Mesmo que as companhias seguradoras deem um desconto na premiação sobre a apólice residencial, os brasileiros não demonstram ainda a devida preocupação com o assunto, até que ocorram casos consigo mesmo ou grandes tragédias, como a mais recente da boate Kiss, em Santa Maria/RS.

Nestes momentos a inquietação cresce, a pesquisa por preços de instalação aumenta, mas o clima vai arrefecendo, o dinheiro se encurta e não há uma oferta de 10x sem juros para o brasileiro adquirir seu próprio sistema, resultado: projeto engavetado até a próxima tragédia. Sistemas convencionais de detecção são cada vez mais acessíveis e merecem ser incluídos nos projetos residenciais, tanto de casas quanto de apartamentos. Onde o risco de um vazamento de gás GLP é maior, é inteligente se instalar um sensor de vazamento com alarme para evitar a maioria dos sinistros residenciais.

O combate ao incêndio demanda um custo maior, mas que ainda vale o investimento a fim de prevenir prejuízos e perdas muito maiores. Mas o treinamento das pessoas para lidar com estes sistemas, desde a prática com extintores manuais, técnicas de fuga, uso de alarmes, etc é que evitarão qualquer prejuízo ou perda humana. Tal como no combate ao mosquito Aedes Aegypti, a ação individual das pessoas é muito mais importante e efetiva que a iniciativa do governo ou leis e normas.

Fonte: CREA-DF

Atenção na hora da vistoria

Direito do consumidorPegar as chaves da casa nova é motivo de alegria. Afinal, é um momento que demandou planejamento, paciência e muito investimento. Mas a felicidade pode chegar ao fim antes mesmo da mudança ser completada, se o consumidor não ficar atento. É mais comum do que parece encontrar defeitos na obra após assinar a vistoria. Alguns apartamentos ou casas apresentam quase 100 itens divergentes dos previstos em contrato. E, depois de autorizar a entrega do imóvel, o trâmite para conseguir o reparo por meio da empresa responsável pela obra fica mais burocrático.

Para não ter dor de cabeça na hora de realizar o sonho da casa própria, especialistas recomendam buscar sempre o auxílio de um profissional da área. A vistoria é um dos momentos mais esperados. É a hora que o cliente pode ver como ficou o apartamento ou a casa comprada, fora do papel. E é também nessa hora que o comprador checará se o produto apresentado bate com o prometido no memorial descritivo da obra. Esse documento acompanha o contrato de compra e venda e inclui, inclusive, detalhes do acabamento do imóvel. “É importante fazer a vistoria confrontando item a item com o que está no memorial. Os materiais que foram usados, o acabamento, eventuais fornecedores, marcas utilizadas, modelo específico, ou seja, tudo deverá estar de acordo com o que foi anunciado anteriormente e detalhado no memorial”, explicou Ilka Nozawa de Oliveira, especialista em direito imobiliário.

Na teoria parece fácil. Mas é que, na hora, um dos grandes adversários é o lado emocional. Pelo tempo de espera, pela dedicação em ter o bem e pelo recurso aplicado, o consumidor muitas vezes se deixa levar pelo sentimento de ter conquistado o que tanto desejou. A janela trincada, o azulejo desbotado, o vazamento na pia do banheiro e a parede com “barrigas” são esquecidos. O advogado Rodrigo Andrade, 36 anos, sabe bem o que é isso. Comprou o tão desejado apartamento para morar com a família, fez a vistoria, recebeu o imóvel e teve problemas. Depois da mudança, percebeu um defeito na tubulação do ar-condicionado. “Não dava para fazer a instalação, porque estava bem amassado. Tive que contratar pedreiro, quebrar a parede e fazer uma nova tubulação”, relata o advogado.

Bom relacionamento

Além da dor de cabeça, Rodrigo precisou mexer no bolso. Gastou mais R$ 2 mil com o problema, que poderia ter sido detectado antes de aprovar a vistoria. “Uma chateação muito grande, claro, porque, quando fui reclamar, argumentaram que já tínhamos feito a vistoria, que tínhamos assinado a entrega, começou todo mundo a se esquivar, ou seja, para resolver, ainda teria o dissabor de entrar na Justiça. Mas, como você quer mudar, resolver, deixa para lá, acaba ficando no prejuízo. Depois disso, ficamos mais atentos”, constata,

Não entender do assunto é o segundo maior problema. O consumidor, normalmente, é leigo no tema. Não entende de piso torto, ralo entupido, tipo de azulejo e de acabamento. Segundo a arquiteta Arina Araújo, a recomendação é clara: “Só pegue as chaves quando 100% dos itens forem observados.”

Em uma das obras que a arquiteta acompanhou, a lista chegou a cerca de 70 itens com defeitos. Em outros casos, a lista era tão grande que o comprador precisou fazer cinco vistorias. “Em Brasília, principalmente, o cliente paga por um metro quadrado muito caro. Não pode deixar passar para ter que mexer depois. Está pagando por um patrimônio valioso e deve correr atrás do direito de ter tudo perfeito, como foi prometido”, explica Arina.

Entre itens básicos que devem ser observados, estão: a parte elétrica, pisos, parte hidráulica e portas, janelas e esquadrias (Veja quadro com dicas). “Não se preocupe em quantas vezes será preciso fazer a vistoria. Clientes são leigos, acabam indo na emoção, e podem ter dor de cabeça”, alerta. A vistoria não é prevista em lei. Ou seja, as construtoras não são obrigadas a fazê-la. A prática tornou-se uma política de bom relacionamento, que garante o resguardo de ambas as partes.

No entanto, segundo o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), João Accioly, o que não está previsto em lei deve estar incluído em alguma norma técnica ou em outro documento. “É uma segurança para os dois lados, tanto para quem está recebendo como para quem está entregando. É na hora da vistoria que o cliente verá, de verdade, o que foi que ele comprou. Se tinha uma expectativa diferente, ele vai conseguir identificar na vistoria”, justificou.

Dentro das obrigações das construtoras, está a entrega exata do que foi vendido e o cumprimento dos prazos. “Tudo tem que estar em perfeito estado e funcionando. E o que for vício oculto, que o consumidor só perceberá depois de viver no imóvel, deverá obedecer aos prazos, previstos no contrato. Algumas coisas têm prazos curtos, de um ano; outros, cinco, 10, 15 ou 20, como a parte estrutural. E isso tem que ser obedecido”, alerta. Entretanto, as construtoras também têm direitos. Após feita a vistoria, os tais vícios ocultos podem aparecer e, após perícia do responsável pela obra, pode ser detectada uma falha por mau uso. Nesse caso, a construtora tem o direito de não arcar com o reparo. “Não é difícil diferenciar o vício oculto do problema por utilização errada. O cliente tem um manual e deve segui-lo. Na maioria dos casos, a construtora conserta, mas repassa o gasto ao consumidor”, avisa.

» Para saber mais

Fique atento
Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado também por testemunhas. Exija uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas das assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente. Evite qualquer acordo ou contrato verbal. E, antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas, à disposição no site do Procon-DF ou pelo telefone 151, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora, construtora ou intermediária/vendedora.

» Prazos de garantia

Problemas comuns:

Aparentes

» Identificados em uma vistoria simples (rachaduras, paredes com “barriga”, vidros quebrados; interruptor que não funciona, azulejo fora do padrão; cômodos e paredes em medidas diferentes do contratado)

» Garantia: 90 dias, após a entrega das chaves.

Ocultos

» Percebidos no dia a dia (infiltração, canos entupidos, goteiras; vazamentos; ruídos; sem contar os por mau uso)

» Garantia: até um ano, a contar da entrega das chaves ou a partir do momento em que o defeito aparecer ou for constatado.

Na estrutura

» Falhas graves de solidez e segurança (teto que despenca, varanda que cai, ou outro risco de desabamento)

» Garantia: cinco anos da data da construção. Caso o comprador encontre o problema após o prazo, pode entrar na Justiça contra a construtora, desde que prove que o problema não é decorrente do mau uso.

Atenção na hora da vistoria predial - entrega da obraFonte: Sindicato da Habitação do Distrito Federal (Secovi) / CB

Saiba como obter economia em tempo de crise econômica

É preciso conhecer as reais necessidades do condomínio e colocar na ponta do lápis gastos com pessoal, água, luz e manutenção


Foto: EDILAINE FELIX - Estadão
Lopes. Reduziu 15% os custos do condomínio

As despesas de um condomínio são muitas. Pagamento de funcionários, contas de consumo e manutenção atormentam a vida de administradores que têm uma previsão orçamentária e não querem – e não podem – fechar o ano no vermelho. E em tempos de crise, a palavra de ordem para todos é economizar.

De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o gestor deve saber quais são as reais necessidades do edifício. “Um dos primeiros itens a analisar é a folha de pagamento, responsável entre 50% e 70% das despesas, e verificar se há excesso de hora extra.”

As contas de consumo – água e luz – também merecem atenção especial e, segundo Rosely, funcionários e moradores devem estar envolvidos. “Quando fui síndica, fiz curso na Sabesp para identificar vazamentos. Fazer cursos e acompanhar diariamente o consumo é uma necessidade para quem administra condomínios”, defende.

A professora lembra que um item de alto custo nas contas dos condomínios é o elevador. “Se o modelo é antigo, vale a pena pensar na troca, além de baixar o custo da manutenção, traz valorização para o imóvel e segurança para o morador”, diz.

Rosely destaca ainda a importância de manter a manutenção de todos os equipamentos do edifício em dia, e sempre fazer cotação levando em consideração garantias e preços. O síndico Marcelo Lopes, conta que economizou 15% depois que redobrou a atenção com as despesas do condomínio. O conjunto com 48 funcionários tem custo entre 50% e 60% com a folha de pagamento.

“Estamos enxugando horas extras, negociando contrato com as terceirizadas e reorganizando escalas de trabalho”, conta.

Geral. Para diminuir gastos com água e luz, o síndico realizou revisões hidráulicas para detectar vazamentos, instalou redutores de pressão nas áreas comuns e ofertou aos moradores. O prédio tem um poço artesiano e está em processo para instalar mais um. No caso de energia, trocou as lâmpadas comuns pelas de LED. O resultado das ações foi a redução das contas de água, com a obtenção de bônus da Sabesp, e de energia.

“O contrato mais caro é o da mão de obra dos elevadores. Para diminuir custos, negociei valores com o fabricante e estou estudando a modernização dos aparelhos. Devemos fazer uma assembleia até o final deste ano para aprovar. Com isso, teremos redução de energia geral entre 15% e 20%.”

» O que o síndico deve fazer antes de modernizar os elevadores do condomínio?

Para ajudar os síndicos a planejar os gastos, o gerente da Administradora Predial, Julio Herold, realizou um evento para debater os custos e a inadimplência – que tem aumentado. “Orientamos a não inventar obras desnecessárias, a economizar água e energia e também expliquei sobre portaria virtual. Os orçamentos estão mais apertados, é preciso ser flexível e negociar com fornecedor.”

Síndico profissional de um condomínio de alto padrão com 12 unidades, Marcelo Marques, também tem na folha de funcionários o maior custo mensal.

“Fiz previsão orçamentária prevendo o dissídio dos funcionários, que ocorre em outubro, de até 8,5%, mas deve ser em torno de 12%, o que mexe no orçamento”, conta.

No dia a dia, Marques solicita atenção ao uso de produtos de limpeza e telefone. Mesmo trocando as lâmpadas pelas mais econômicas, orienta a apagá-las em áreas não utilizadas. No caso da água, investiu em água de reúso. “Também estou fazendo orçamentos com empresas e visitando condomínios que trabalham com portaria digital, que proporciona uma economiza de até 70% na folha de pagamento”, afirma.

Portaria digital entra na pauta de discussões

Agravada pela crise hídrica, a economia de água já está incorporada no dia a dia dos condomínios. No entanto, o diretor executivo da Manager, Marcelo Mahtuk, diz que para ter resultados é preciso fazer vistoria diária e ter conscientização. “É preciso ensinar os funcionários a usar racionalmente a água.”

Mahtuk diz que nas áreas comuns a piscina é o local com maior possibilidade de vazamento e nos apartamentos são os vasos sanitários. Entre as medidas adotadas, a administradora entregou oito mil redutores de pressão para os moradores.

A portaria virtual é uma alternativa que está no planejamento de alguns síndicos. “Muitos estão estudando a possibilidade. Mas é preciso saber se o modelo é viável para o seu prédio”, diz o presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer.

Para o diretor executivo do Grupo Pro Security, Alexandre Paranhos, a portaria virtual é uma opção de economia para alguns condomínios. “Um prédio que gasta R$ 16 mil com serviços de portaria, passará a ter um custo de R$ 5 mil com a contratação da digital”, diz.

O sistema consiste em fazer a automatização do condomínio: portas e portões, entrada de veículo e de pedestres e interfone. O acesso de moradores e empregados passa a ser feito via leitura biométrica. No caso de visitantes e prestadores, serão atendidos remotamente. “A aplicabilidade é para edifícios de menor porte. E, em casos de falha mecânica do portão, há suporte prestado pela empresa de vigilância. É parte do contrato.”

‘É possível reduzir custo da folha de pagamento em 20%’

O diretor de relações institucionais da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Eduardo Zangari, orienta síndicos a fazer a análise dos valores gastos – salários, prestadores de serviços e manutenção – para saber se estão dentro dos padrões do mercado e renegociar os contratos de serviços.

Zangari lembra que a administradora pode e deve ajudar o síndico na operação do prédio e na racionalização dos custos.

“A base de consumo que inclui pagamento de funcionários, energia e água representa cerca de 80% das despesas do prédio. Fazendo uma análise criteriosa na folha de pagamento é possível diminuir em até 20% os gastos.”

O diretor da Aabic destaca que este é um momento de economia, mas também de negociação. “Nada pode ser negligenciado. É preciso conversar e avaliar o melhor contrato de prestação.”


Fonte: Estadão

De quem são os elevadores do seu prédio?

De quem são os elevadores do seu prédio?


É de fundamental importância salientar que os elevadores instalados no edifício são de propriedade do condomínio e não da empresa que os montou e/ou os conserva. Quando adquirimos um automóvel, a montadora nos passa as orientações para o bom funcionamento do veículo, ficando ao nosso critério a realização da manutenção, no local que melhor nos atender.

Com os elevadores acontece situação semelhante. O condomínio, através dos seus representantes, deve procurar empresas de sua confiança, mas que tenham registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) e sejam habilitadas a prestar um serviço de qualidade.

Certamente, nos últimos tempos, você tem se deparado com incansáveis folhetos, e/ou representantes de empresas “batendo a sua porta”, insistindo em realizar uma vistoria gratuita nos seus elevadores. Os argumentos utilizados por estas empresas são que o elevador pode “cair” se não for vistoriado ou ainda que no passado eram elas que conservavam e/ou montaram os equipamentos e, portanto, têm toda a autoridade para efetuar a dita vistoria. Tal fato acaba deixando os clientes inseguros e na dúvida de como proceder. Estas empresas muitas vezes conseguem realizar a vistoria dos equipamentos, gerando laudos não esclarecedores e pouco conclusivos, que apontam em geral os seguintes pontos questionáveis:
  • Não existe critério técnico;
  • Fotos panorâmicas que comentam um defeito, sem apontar o detalhe;
  • Apontam faltas de dispositivos relacionados à Norma, que deveriam ter sido observados desde a montagem do equipamento;
  • Apontam falhas de segurança, sem ter sido testado o equipamento.

Tais laudos induzem os síndicos à insegurança quanto aos serviços prestados pela atual conservadora dos equipamentos, com o intuito de promover sua substituição por outra - possivelmente aquela que fez o laudo.

Caso o condomínio queira, de livre e espontânea vontade, fazer tal vistoria, solicite sempre a presença da atual empresa responsável pela conservação dos elevadores e, de posse do laudo, analise com ela os itens apontados.

Lembre-se
A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora.

Na dúvida fale conosco por telefone, email ou através do formulário de contato no rodapé desta página. Agende uma visita a seu condomínio. Se preferir venha tomar um café em nosso escritório.

Fonte: Cadê o síndico?

Modernização de elevadores

Conjunto Máquina de tração - Elevador detalhe do cabo de aço e polia - elevador
Clique na imagem para ampliar

Modernizar os elevadores de um edifício significa atualizar seus dispositivos mecânicos e eletrônicos. É só raciocinar: você mantém algum equipamento (carro, geladeira, etc) em plena condição de funcionamento que tenha mais de 15, 20 anos? Nos dias de hoje, dificilmente alguém tem. Da mesma forma, o elevador deve ser entendido como um patrimônio coletivo – o segundo mais valorizado do condomínio, por sinal – que necessita de manutenção e investimentos periódicos.

A tecnologia em elevadores transformou profundamente o setor nas últimas décadas. Por um lado, esse impulso atendeu às necessidades de restrição de espaço, de diminuição do consumo de energia, de segurança, etc. Por outro lado, porém, as multinacionais fabricantes mais conhecidas no mercado de elevadores travam verdadeiras guerras para tornarem seus mecanismos cada vez mais complexos e exclusivos, na tentativa de dificultar ou retardar a perda de seus clientes de manutenção para outras empresas.

Como planejar a modernização dos elevadores?

No meu dia a dia, em contato com dezenas de síndicos e administradores, observo que a iniciativa de modernização dos equipamentos ocorre quando o condomínio já não aguenta mais sofrer paralisações, queima de componentes, alto custo de energia, reposição de peças, etc. Ou seja, quando chega-se a um nível inaceitável de transtornos e prejuízos.

O condomínio pode evitar isso priorizando e planejando o investimento de modo mais confortável. A cada semestre ou a cada ano se pode trocar painel de controle, portas, protetor de polia ou guarda-corpo, etc, desde que não estejam apresentando sinais de problemas e necessidade de intervenção urgente.

O ponto fundamental é: a modernização é um investimento em segurança e redução de custos. Seja pela atitude preventiva ou pela grande economia de energia que, a médio prazo, o condomínio já recupera o investimento realizado.

É preciso organizar a gestão da manutenção dos elevadores, que vai além do serviço de manutenção prestado por empresa contratada. É interesse da iniciativa do condomínio buscar se informar sobre as tecnologias disponíveis no mercado para o perfil do prédio, o grau de necessidade que o equipamento apresenta, assim como o grau de segurança em que cada componente implica.

Fonte: Revista Cadê o Síndico

Pavor em laudos - Atitude controvertida

Foto: Revista Cadê o Síndico
Imagine receber laudos em papel timbrado de renomado hospital informando que você precisa de um novo tratamento pois com o seu atual você está correndo sérios riscos. Não temos notícias que a ética médica e os próprios hospitais façam declarações deste tipo, especialmente, sem assinatura do médico responsável com registro no CRM - Conselho Regional de Medicina.

No setor de elevadores a prática é comum. Empresas de grande porte, multinacionais, emitem laudos fotográficos aterrorizantes quanto a riscos para passageiros, apenas os imprimindo em papel com timbre e abusando da suposta confiabilidade de suas marcas.

Os laudos são entregues sem assinatura e sem a ratificação técnica feita por Engenheiro Mecânico registrado no CREA - Conselho Regional de Engenharia - que é o profissional capaz para preparar laudos, como exige a legislação específica.

Geram preocupação e algum pânico em Síndicos e Administradores de condomínios já que são entregues a pessoas, quase sempre, leigas em questões técnicas de elevadores, que se assustam com fotografias que levam à interpretação errada de condições normais de utilização ou conservação que são apresentadas como riscos muito altos.

Claramente, os laudos são propaganda e tem objetivo comercial. São notoriamente desprovidos de cuidados com a ética profissional, livre concorrência e com a legalidade, querem denegrir o serviço de empresas concorrentes.

Surpreendente que conduta tão controversa seja praticada por empresas de grande porte, com elevados índices de lucratividade, no mercado brasileiro onde é gritante a concentração de clientes. São dirigidos a atingir empresas de menor porte que prestam a seus clientes serviços de ótima qualidade e com preços mais competitivos.

Temos evidencias de “laudos" semelhantes em Vários estados o que impossibilita a alta administração das empresas alegar não ter conhecimento da prática.

Síndicos e administradores não devem permitir a realização de vistoria sem o acompanhamento do atual prestador de serviços do(s) elevador(es) e não aceitar que estes documentos duvidosos venham sem a assinatura de quem os emitiu e assinatura do responsável técnico da empresa que o realiza. Após receber o laudo, discuta o conteúdo do mesmo com a empresa responsável pela manutenção dos elevadores, e se houverem oportunidades de melhoria e/ou necessidades de adequação as normas técnicas, planeje em conjunto com sua empresa de confiança como implementá-las.

Outro ponto importante é que não cabe à empresa montadora nenhuma responsabilidade legal sobre elevadores fora de sua responsabilidade de manutenção. Os elevadores são propriedade do condomínio, e nenhuma empresa que não seja a responsável pela manutenção dos mesmos tem a obrigação, ou poder, de realizar qualquer tipo de vistoria nos elevadores, salvo sob desejo e autorização expressa do condomínio.

Não deixe que abusem de sua confiança!

Fonte: Revista Cadê o Síndico Edição #53

Ar condicionado cai do 10º andar e atinge pedestre no Rio de Janeiro

Ironicamente, a vítima trabalha em empresa de refrigeração

Ar-condicionado cai do 10º andar e atinge pedestre no Rio de Janeiro

Renato Batista Schoms, de 25 anos, técnico de ar-condicionado, sofreu no último sábado, as consequências de um possível “trabalho mal feito” de algum colega de profissão. Um aparelho de ar condicionado caiu do 10º andar do prédio 41 da Rua da Assembleia, no centro do Rio de Janeiro, atingindo o rapaz.

Ele estava entrando em uma lanchonete com três amigos quando o acidente aconteceu. O equipamento caiu sobre Renato atingindo-o na cabeça, rosto, ombros e costas. Ele foi resgatado pelo corpo de bombeiros com ferimentos, porém, consciente, e encaminhado ao Hospital Municipal Souza Aguiar.

O porteiro do prédio, Roberto Oliveira, afirmou que não sabia de nenhum problema com o ar-condicionado, pois o aparelho estava em uma sala onde fica um escritório de advocacia, fechado há quatro meses.

A PM foi ao local no dia do acidente aguardar a perícia e o caso foi registrado na 4ª Delegacia de Polícia, que está investigando o caso.

Fonte: Último Segundo IG

Projeto prevê inspeção periódica em edifícios

FotoReporter/Vladimir Platonow/A


Os edifícios residenciais e comerciais deverão passar por inspeção do estado geral de solidez e funcionalidade a cada cinco anos. Já as condições de segurança contra incêndio e do sistema de elevadores deverão ser avaliadas anualmente. É o que prevê o Projeto de Lei da Câmara (PLC) 31/2014, que institui a Política Nacional de Manutenção Predial. O projeto está em análise na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), onde conta com o apoio do relator, senador Francisco Dornelles (PP-RJ).

Pelo texto, a inspeção será feita em edificações públicas ou privadas, residenciais, comerciais, de prestação de serviços, industriais, culturais, esportivas e institucionais em todo o território nacional. O projeto ainda determina que a inspeção deverá observar as condições de pilares, fundações, lajes, fachadas e marquises e conferir o cumprimento da legislação vigente quanto à segurança nas instalações elétricas, hidráulicas e de distribuição de gás de uso comum da edificação.

Para a realização das manutenções periódicas, o responsável pelo prédio deverá contratar engenheiro com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea). Os riscos constatados terão de ser corrigidos em até 90 dias após o recebimento do laudo. Ainda conforme a proposta, o proprietário de unidades individuais em prédios de uso coletivo deverá oferecer ao condomínio laudo de responsabilidade técnica sempre que promover reformas que possam acarretar modificações estruturais. Os prédios de até dois andares, com uso exclusivamente familiar, ficam dispensados de cumprir as exigências previstas no texto.

Tragédias

O autor do projeto, deputado Augusto Coutinho (SD-PE), engenheiro civil de formação, justifica que a ideia é minimizar os danos que a ausência de manutenções periódicas pode causar à segurança e à estabilidade das edificações. O objetivo é garantir a observância dos padrões de segurança de prédios e suas instalações e equipamentos, de maneira a reduzir a possibilidade de acidentes. O deputado lembra que no início de 2012 – ano em que apresentou o projeto – houve o desabamento do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro (RJ), provocando a morte de 17 pessoas.

Em 1998, o edifício Palace II, também no Rio de Janeiro, desabou deixando oito mortos e centenas de desabrigados. Neste mês, em Aracaju (SE), um prédio residencial em construção desabou. Uma família que dormia no local foi soterrada. O pai, a mãe e duas filhas foram resgatados. No entanto, a filha mais nova morreu no hospital. Na visão do autor do projeto, a Política Nacional de Manutenção Predial pode diminuir a chance de tragédias como essas voltarem a se repetir.

Fonte: Agência Senado (Tércio Ribas Torres | 28/07/2014, 14h32 - ATUALIZADO EM 06/09/2014, 17h28)

A responsabilidade do síndico aumentou



CARTA AO SÍNDICO
A responsabilidade civil e criminal dos Síndicos de Condomínios agora se estende às obras DENTRO DAS UNIDADES.

A recente NORMA da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 16.280:2014 trás as novas regras para as reformas de condomínios e edifícios em geral, dando poderes de decisão aos Síndicos.

Ela orienta os Síndicos em como prodecer, para que todas as obras e reformas executadas dentro das unidades do condomínio sejam analisadas e autorizadas (ou não) pelo Síndico ANTES de serem iniciadas. E que sejam executadas sem riscos para o Condomínio e, consequentemente, para o Síndico, o qual seria responsabilizado na hipótese de acidentes causados por eventuais reformas mal executadas nos apartamentos.

A aprovação (ou não) do Síndico deverá ser atestada por LAUDO TÉCNICO emitido por profissional habilitado, engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado.

Exemplos de catástrofes não faltam: Edifício Liberdade no Rio de Janeiro (Jan 2012), Loja Torra-Torra em São Mateus, São Paulo (Ago 2013), Loja na Av. Liberdade, Centro de São Paulo (Fev 2013), para lembrarmos os mais recentes.

A NBR 16.280 determina que não seja mais permitido contratar um pedreiro de confiança (o conhecido “faz tudo”). Será necessário agora, contratar empresa especializada ou capacitada, com um responsável legal pelo projeto.
Alguns itens que a NBR 16.280 estabelece:
Requisitos para gestão de reforma em edificações;
  • Incumbências de cada envolvido no processo: responsável legal da edificação, proprietário da unidade autônoma;
  • O que é empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação de profissional habilitado e que trabalhe sob a responsabilidade de profissional habilitado;
  • O que é empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerça função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específica e em documento de responsabilidade técnica (ART ou RCC).
Abaixo, algumas das incumbências de cada parte
Responsável legal pela edificação (Síndico):
  • Receber o projeto da reforma e o encaminhar para análise técnica e legal; 
  • Formalizar, com base na análise, resposta à solicitação da reforma (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado); 
  • Verificar ou delegar a terceiros atendimento ao plano da reforma, durante a reforma; 
  • Após a reforma, vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra concluída conforme projetos apresentados; 
  • Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, conforme requisitos da norma; 
  • Fiscalizar e implementar o Fluxo de Gestão da obra de reformas conforme modelo da norma.
Proprietário da unidade autônoma deverá, além das obrigações previstas ao final da obra, atualizar a documentação do conteúdo do manual de uso e manutenção do edifício conforme ABNT NBR 14037.

Baixar cartilha de reformas
Fonte: laudo16280

Vícios Redibitórios

1 Introdução

Vícios redibitórios são defeitos ocultos em coisa recebida em virtude de contrato comutativo, que a torna imprópria ao uso a que se destina, ou lhe diminua o valor, de tal modo que o ato negocial não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos, dando ao adquirente ação para redibir o contrato ou para obter abatimento no preço. A coisa defeituosa pode ser enjeitada pelo adquirente mediante devolução do preço ou, se o alienante conhecia o defeito, com perdas e danos.

Os vícios redibitórios existem no nosso ordenamento justamente para aumentar as garantias do adquirente que "tem direito à utilidade natural da coisa" (DINIZ, p.118, 2002), podendo assim, justificadamente responsabilizar o alienante pelos vícios ocultos encontrados no objeto.

O adquirente recebendo a coisa com vício oculto, ou seja, defeituosa, poderá pleitear em juízo requerendo o que lhe é de direito. Ocorrendo isto o negocio será desfeito, por conseqüência o contrato será dissolvido.

Segundo o Código Civil, o adquirente pode rejeitar a coisa redibindo o contrato ou permanecer com a mesma e pedir abatimento proporcional do preço, conforme o art. 442 do Código Civil. Essas regras aplicam-se aos contratos bilaterais e comutativos, em geral translativos da propriedade, como a compra e venda, a dação em pagamento e a permuta.

Sobre o assunto, portanto, versam os artigos 443 e 444 do Código civil:

Art.443 Se o Alienante conhecia o vício ou o defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Art.444. Aresponsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pareça em poder do alienatário, se parecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição"

Então, no vício redibitório o erro está tão somente na coisa, ainda que oculto. O adquirente encontra-se em uma situação de real desconhecimento justamente porque o defeito é oculto.


2.1 Fundamentos jurídicos

Teoria do erro: Não faz nenhuma distinção entre defeitos ocultos e erros sobre as qualidades essenciais em que se achava o adquirente.

Teoria do inadimplemento contratual: Tem por fundamento a violação do princípio da garantia que onera todo alienante e o faz responsável pelo perfeito estado da coisa, em condições de uso a que é destinada.

Teoria dos riscos: Afirma que o alienante responde pelos vícios redibitórios porque tem a obrigação de suportar os riscos da coisa alienada.

Teoria da equidade: Afirma a necessidade de se manter justo equilíbrio entre as prestações dos contratantes, como é de rigor nos contratos comutativos.

A teoria mais aceita é a do Inadimplemento contratual, que aponta o fundamento da responsabilidade pelos vícios redibitórios no princípio de garantia, segundo o qual todo alienante deve assegurar, ao adquirente a título oneroso, o uso da coisa por ele adquirida e para os fins a que é destinada. Ao alienante cabe a garantia dos vícios redibitórios e cumpre-lhe fazer boa a coisa vendida. Ao transferir ao adquirente coisa de qualquer espécie, por contrato comutativo, tem o dever de assegurar-lhe a sua posse útil, equivalente do preço recebido. O Adquirente, sujeito a uma contraprestação, tem direito à utilidade natural da coisa e, como geralmente não tem condições de examiná-la a fundo para descobrir os seus possíveis defeitos ocultos que a tornam imprestável por eles, assegurando o equilíbrio próprio da comutatividade das prestações.


2.2 Elementos caracterizadores

Não é qualquer defeito ou falha existente em bem móvel ou imóvel recebido em virtude de contrato comutativo que dá a responsabilização do alienante por vícios redibitórios, defeitos que possam ser removidos ou de menor importância são insuficientes para justificar a invocação da garantia, pois não o tornam impróprios ao uso a que se destina, nem diminuem o seu valor econômico.

Segundo o art. 441, CC e seguintes, para que seja caracterizado vício redibitório, há de estarem presentes os seguintes requisitos:

1. Que a coisa tenha sido adquirida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo;

- Contrato comutativo - são os de prestações certas e determinadas, as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebração, porque não envolvem nenhum risco.

- Doação onerosa - aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência ou dever. – Remuneratória - feita em retribuição a serviços prestados, cujo pagamento não pode ser exigido pelo donatário.

2. Que esteja presente vício ou defeito prejudicial à sua utilização, ou lhe diminuam o valor;
3. Que estes defeitos sejam ocultos;

4. Que os defeitos sejam graves;

5. Que o defeito já existia no momento da celebração do contrato e que perdure até o instante da reclamação.

Preenchendo os requisitos exigíveis por lei, poderá o adquirente requerer do alienante em juízo o que lhe é de direito por ação redibitória, dissolvendo assim contrato. Ou então, poderá o adquirente por ação estimatória, requerer do alienante somente a devolução do preço pago, e, se houver requerer o pagamento de perdas e danos.


2.3 Efeitos ou consequências jurídicas

Segundo Maria Helena Diniz, a configuração dos vícios redibitórios acarreta as seguintes conseqüências jurídicas:

1. A ignorância do vício pelo alienante não o eximirá da responsabilidade.
2. Os limites da garantia, isto é, o quantum do ressarcimento e os prazos respectivos poderão ser ampliados, restringidos ou até mesmo suprimidos pelos contratantes; entretanto, nesta última hipótese, o adquirente assumirá o risco do defeito oculto.
3. A responsabilidade do alienante subsistirá, ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, em razão do vício oculto, já existente ao tempo da tradição (art. 444, CC).
4. O adquirente poderá rejeitar a coisa defeituosa, redibindo o contrato, por meio de ação redibitória ou reclamar o abatimento no preço, mediante ação estimatória

- Ação redibitória com o objetivo de rescindir o contrato e obtenção do preço pago, além de perdas e danos, se o alienante conhecia o vício.
- Ação estimatória com o fim de obter abatimento no preço, conservando assim a aquisição do bem e evitando a redibição do contrato.

5. O defeito oculto de uma coisa vendida juntamente com outras não autoriza a rejeição de todas (CC, art. 503).

6. O terceiro que veio a adquirir o bem viciado não sofrerá as conseqüências da redibição; logo, se o adquirente o alienar, ficará impossibilitado de propor ação redibitória.

7. A renúncia, expressa ou tácita, à garantia por parte do adquirente impede a propositura das ações edilícias (ação de redibição e ação estimatória).


3 Conclusão

Concluímos que só pode ser compreendido o instituto do vício redibitório se partimos do princípio que há um vício ou defeito oculto na coisa que diminua significativamente o seu valor ou que lhe torna imprópria para o uso. Importante lembrar que esta garantia refere-se ao momento da transmissão da coisa, pois se o adquirente soubesse da existência do defeito na coisa o negócio jurídico contratual provavelmente não teria se realizado ou poderia até mesmo ser realizado, porém de uma outra forma.



Referências
  • DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, Teoria das Obrigações
  • Contratuais e Extracontratuais. 20º. ed. Saraiva, 2004. (p. 122/126)
  • FIUZA, César. Direito Civil: Curso Completo. 21º edição (p. 457/460)
  • VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria
  • Geral dos Contratos. (p. 543/558)
  • GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Saraiva, 2004(p. 105/ 116)