Desastres naturais: Síndico e responsabilidades nos condomínios

Responsabilidades em caso de desastres naturais: Quem paga a conta?

Inundações que transformam ruas em rios, garagens em lagoas, derrubam muros, árvores, estragam portões e arrancam telhados são algumas das consequências nefastas da passagem do El Niño nos últimos meses. À medida que os fenômenos climáticos extremos se tornam mais frequentes, a questão premente surge: quem arca com os prejuízos quando a natureza atinge em cheio um condomínio?

Segundo a legislação, a responsabilidade pelo ressarcimento de danos decorrentes de desastres naturais recai sobre quem deu causa ao problema, seja por ação ou omissão, mesmo que seja um evento imprevisível. No entanto, a distribuição das responsabilidades dentro de um condomínio pode ser complexa e sujeita a interpretações.

Tanto os moradores quanto o condomínio têm suas parcelas de responsabilidade. Se os danos ocorrem no espaço privativo de uma unidade, o morador arca com as despesas. Por outro lado, se os estragos afetam áreas comuns, a responsabilidade recai sobre o condomínio, salvo disposição em contrário na Convenção Condominial.

O síndico, figura central na gestão condominial, assume um papel importante nesses cenários. É sua obrigação diligenciar a conservação das áreas comuns, zelar pela prestação de serviços essenciais e, sobretudo, prevenir danos decorrentes de desastres naturais.

Por exemplo, se durante uma tempestade uma árvore cai sobre um veículo estacionado no pátio do condomínio, a aparente casualidade pode ocultar falhas na manutenção preventiva. Se havia risco de queda e o síndico negligenciou providências para mitigá-lo, ele pode ser responsabilizado pelos danos.

Outra situação comum é o alagamento da garagem subterrânea devido a falhas na drenagem. Se a origem do problema for negligência na manutenção das instalações hidráulicas, tanto o síndico quanto a administradora podem ser responsabilizados.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBDEC) enfatiza que chuvas intensas, por si só, não eximem os envolvidos de responsabilidade. Quando o alagamento resulta de falhas na drenagem, a situação deixa de ser considerada um desastre natural, implicando a obrigação de indenizar.

Portanto, a prevenção é fundamental. Alertas sobre riscos iminentes, manutenção adequada das instalações e comunicação transparente com os moradores são medidas essenciais para mitigar danos e evitar litígios desnecessários.

Em suma, embora a linha entre caso fortuito e negligência seja tênue, a prevenção e a cooperação entre moradores, síndico e administradora emergem como os melhores antídotos contra os estragos da natureza nos condomínios. No jogo das responsabilidades, a transparência, a diligência e o cumprimento das obrigações são as melhores garantias de proteção do patrimônio e da segurança dos moradores.

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ABNT abre Consulta Nacional para revisão em normas técnicas de construção e infraestrutura 2024

Contribua para um setor mais seguro participando do aprimoramento e atualização das Normas Técnicas

Por Luciane - Sinduscon RS

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) anunciou a abertura de Consulta Nacional para diversos projetos de revisão de normas técnicas relacionadas à Construção Civil e Infraestrutura. Esse processo faz parte do protocolo da ABNT para o desenvolvimento e atualização de suas normas, garantindo a participação da sociedade na definição de padrões técnicos.

As normas técnicas desempenham um papel fundamental na padronização e regulamentação de processos e procedimentos em diversas áreas. No contexto da Construção Civil e Infraestrutura, elas são essenciais para garantir a segurança, a qualidade e a eficiência das edificações e das obras em geral. No entanto, com o avanço tecnológico e as constantes inovações na indústria, é necessário atualizar e adaptar essas normas para acompanhar as mudanças e os novos desafios enfrentados pelo setor.

Projetos em Consulta Nacional:

ABNT/CB-002 Construção Civil: Projeto de Revisão ABNT NBR 15220-3: Desempenho térmico de edificações Parte 3: Zoneamento bioclimático por desempenho. Aberto a contribuições até 22/02/2024.

ABNT/CB-039 Implementos Rodoviários: Projeto ABNT NBR 17157: Implementos rodoviários – Ensaio de queda em válvulas de alívio de pressão em tanque. Aberto a contribuições até 22/02/2024.

ABNT/CB-055 Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento:

Projeto ABNT NBR 17156: Sistemas de exaustão para churrasqueiras e chaminés de edificações residenciais com múltiplos pavimentos. Aberto a contribuições até 21/02/2024.

Projeto ABNT NBR 17154: Capelas de exaustão de gases e vapores – Método de ensaio. Aberto a contribuições até 21/02/2024.

Projeto de Revisão ABNT NBR 15848: Sistemas de condicionamento de ar e ventilação – Procedimentos e requisitos relativos às atividades de construção, reformas, operação e manutenção das instalações que afetam a qualidade do ar interno. Aberto a contribuições até 22/02/2024.

ABNT/CEE-220 Elaboração de Projetos para Disposição de Rejeitos e Estéreis em Mineração: Projeto de Revisão ABNT NBR 13028: Mineração ― Elaboração e apresentação de projeto de barragens para disposição de rejeitos, contenção de sedimentos e reservação de água ― Requisitos. Aberto a contribuições até 22/02/2024.

Para votar no Projeto, basta seguir as instruções abaixo:

• Clique no endereço https://www.abntonline.com.br/consultanacional;
• Clique em construção civil. Infraestrutura
• Clique no link do projeto “ABNT NBR xxx”;
• Digite seu e-mail e senha, caso não esteja cadastrado digite seu e-mail em “fazer seu cadastro na ABNT”; e
• Você terá a opção de visualizar o projeto e votar”.

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Dois temas ainda negligenciados em condomínios: Prevenção e Conformidade

Além dos vazamentos de gás (GLP), o condomínio deve verificar as condições do sistema de combate a incêndios, incluindo alarme e sensores - Imagem de Freepik

Garantindo Segurança e Conformidade em Condomínios: A Importância de Laudos Técnicos de Inspeção Predial

Para garantir a segurança e a integridade tanto dos sistemas de gás quanto dos elevadores em condomínios, é imprescindível a contratação de uma consultoria de engenharia especializada. Esta medida se faz necessária para a elaboração de laudos de estanqueidade e de segurança, fundamentais para assegurar o funcionamento adequado desses sistemas e evitar riscos à segurança dos moradores.

Laudo de Estanqueidade de Gás

A norma NBR 15.571 estabelece a necessidade de realizar testes de estanqueidade no sistema de gás dos edifícios, utilizando métodos específicos que incluem a aplicação de gases sob pressão. O objetivo desses testes é detectar falhas que possam comprometer a segurança, evitando vazamentos de gás que podem levar a incidentes graves, como incêndios. 

É vital a realização dessas verificações anualmente, não apenas para cumprir com as exigências do Corpo de Bombeiros, mas também para promover um ambiente seguro. Somente com um laudo técnico, elaborado por um profissional habilitado, é possível identificar e corrigir problemas de forma antecipada, facilitando a aprovação em vistorias subsequentes realizadas tanto pelos bombeiros quanto por seguradoras, especialmente em casos de sinistros, onde esse documento se torna crucial para a liberação de pagamentos ou ressarcimentos.

Seguro de Elevador

Quanto aos elevadores, componentes críticos nas estruturas condominiais, a sua manutenção e seguro adequados são igualmente essenciais. O elevador, além de ser um meio de transporte seguro, representa um ponto significativo de consumo de energia elétrica dentro do condomínio. 

Para evitar despesas inesperadas com manutenções ou substituições de peças, muitas vezes de alto custo, é recomendável a contratação de um seguro específico que cubra integralmente o elevador. Este seguro deve abranger desde danos por descargas elétricas e sobretensões até danos materiais e pessoais. 

A obtenção de um laudo técnico, através de uma consultoria técnica, assegura que o elevador atende a todas as normativas de segurança e operação, evitando responsabilidades civis e criminais por parte do condomínio e do síndico devido à negligência ou omissão na manutenção.

A contratação de profissionais e/ou empresas habilitadas para emitir tais laudos não apenas garante a correção de falhas antes da realização de vistorias obrigatórias, mas também contribui para a segurança geral dos condôminos e a preservação do patrimônio condominial. 

Portanto, é de suma importância que síndicos incluam no planejamento do condomínio a regular contratação desses serviços especializados, reforçando o compromisso com a segurança e o bem-estar de todos os residentes.

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12 medidas essenciais para se ter acessibilidade dentro do edifício

Avanços e desafios na acessibilidade para pessoas com deficiência no Brasil - Imagem gerada por IA

O papel da Consultoria Técnica na implementação de normas de acessibilidade em condomínio

Segundo a última Pesquisa Nacional por Amostragem de Domicílio (PNAD Contínua) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE),cerca de 18,9 milhões de pessoas, ou 8,9% da população brasileira possui algum tipo de deficiência. Em números gerais, isso significa que 18,6 milhões de brasileiros apresentam severas limitações de locomoção, de visão e de cognição. É fato que as pessoas com deficiência (PcD) no país conseguiram, nas últimas duas décadas, vários e importantes avanços legais com a promulgação de leis e normas técnicas que buscam promover o bem-estar e segurança dessa significativa parcela da população. 

No ano 2000, foi promulgada a Lei de Acessibilidade (10.098/2000) que  estabeleceu, em todas as esferas do poder público, diretrizes gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade das pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida.  Mais recentemente foi promulgada a Lei Brasileira de Inclusão, ampliando o tema.

Apesar dos avanços legais, segundo informa o engenheiro civil Augusto Cardoso Fernandes, que foi coordenador de acessibilidade do Comitê Organizador dos Jogos Olímpicos e Paralímpicos Rio 2016, e co-autor do livro “Acessibilidade: 14 profissionais e 1 propósito”, garantir na prática a acessibilidade a todos ainda é tarefa difícil. “Em termos de legislação estamos bem servidos, o desafio fica por conta da implementação”, diz.

Indo além das calçadas acessíveis, que já são obrigatórias nas cidades brasileiras, a acessibilidade precisa acontecer também dentro dos prédios e apartamentos. Para que isso aconteça, conforme explica Augusto, a construtora deve disponibilizar ao consumidor uma planta adaptada para o apartamento, caso ele necessite de medidas acessíveis. “Hoje nós recomendamos que os projetos sejam desenvolvidos com o desenho universal, ou seja, que já atenda o quesito básico da acessibilidade”, afirma. 

Justamente para aprimorar as medidas acessíveis dentro de seus empreendimentos, a GPL Incorporadora convidou o engenheiro para dar uma consultoria nos canteiros de obras acerca das normas técnicas de acessibilidade. “O objetivo é ajudar a equipe de engenharia a desenvolver o olhar mais apurado para os pequenos detalhes que precisam ser observados para que a acessibilidade se concretize”, informa Augusto, que vem acompanhando a execução dos projetos da construtora.

Além do extenso know-how técnico como engenheiro civil há mais de 22 anos, Augusto Cardoso traz também o ponto de vista de quem sente na pele os desafios de se locomover livremente e com segurança. O  engenheiro é cadeirante desde 1992, em virtude de um acidente enquanto praticava judô. “Um pequeno desnível, um grau de inclinação a mais na rampa, a falta de um corrimão ou uma porta mais estreita fazem diferença no dia a dia de quem precisa da acessibilidade”, expõe.

Com base no conhecimento técnico e na sua vivência, o engenheiro Augusto Cardoso lista, a seguir, dez medidas relativamente simples, mas que tornam realmente eficaz a acessibilidade dentro dos prédios residenciais e comerciais. Confira:

1 – Rampas 

Com o objetivo de permitir a entrada de moradores e passantes a um prédio, as rampas  são de extrema importância. Levando em consideração que a sua utilização é essencial para pessoas em cadeira de rodas e com mobilidade reduzida, se faz necessário uma inclinação e largura adequadas. Segundo observa Augusto Cardoso, o ideal é que as rampas tenham uma inclinação entre 5% a 8,33%.

2 – Corrimãos

As barras laterais de apoio para as mãos são imprescindíveis nas rampas e escadas. O ideal é que haja duas barras, uma a 70 centímetros de altura, que irá atender pessoas com baixa estatura, crianças, cadeirantes; e a outra com altura de 92 centímetros, para atender pessoas mais altas.

3 – Piso tátil 

Também conhecido como placas com relevos fixadas ao chão, o piso tátil tem por finalidade alertar ou guiar o percurso de pessoas com deficiência visual. Dentro de um condomínio, o piso tátil de alerta é o mais utilizado e esse meio de sinalização deve estar instalado em todas as áreas onde há algum desnível entre pisos, como no início e no final de escadas e rampas e em frente à porta de elevadores. 

Nas calçadas, são utilizados tanto o piso tátil de alerta quanto o direcional, que servem para mostrar um caminho seguro sem obstáculos. Vale ressaltar que, apesar de ser voltado para pessoas com deficiência visual, as cores dos elementos importam. “A maior parte das pessoas com deficiência visual tem um percentual baixo de visão.  A existência de sinalização tátil com cores contrastantes com o piso existente ajuda a identificá-los e inibe acidentes, enquanto quem tem a perda total da visão, utilizam as faixas em alto-relevo como guia promovendo mais autonomia”, salienta o engenheiro.

4 – Largura dos corredores

Seja nos espaços internos ou externos de um edifício, os corredores devem ser projetados para atender, de forma confortável, o fluxo de pessoas que ali residem ou frequentam. Para corredores com extensão de até quatro metros, onde passa apenas uma pessoa por vez, as dimensões devem ser de 90 centímetros de largura. Já para permitir a passagem de uma pessoa e uma cadeira de rodas juntos, os corredores devem ter dimensões de 1,20 metros de largura, porém, neste caso, a cadeira de rodas não conseguirá fazer um giro para retornar no mesmo corredor. 

O ideal é um corredor com largura de 1,50 metros, que além de permitir a passagem de duas cadeiras de rodas ou dois carrinhos de bebê, garante que a pessoa consiga fazer o retorno no mesmo corredor.  “Isso permite um fluxo de pessoas e uma facilidade maior de circulação para todos, em especial aquelas com deficiência  ou com mobilidade reduzida, o que inclui idosos, gestantes, obesos e mães com crianças de colo”, pontua Augusto.

5 – Medidas das portas

Para assegurar uma passagem segura para cadeirantes, segundo o engenheiro, as portas devem ter, ao menos, 80 centímetros de largura. Vale lembrar também que na lateral da porta deverá existir um espaço adicional de parede com 60 centímetros caso a abertura seja para dentro (puxando), e 30 centímetros quando ela é aberta para fora (empurrando). “Se não há este espaço, a cadeira de rodas ficará em frente ao vão livre da porta, sem espaço para puxá-la ou empurrá-la, dificultando muito  a abertura”, explica Augusto.

6 – Desníveis entre ambientes

Um dos grandes desafios da acessibilidade é conseguir garantir um desnível máximo de 5 milímetros entre os ambientes. Você não leu errado, eu disse mesmo meio centímetro. Esse ai é o valor que pode ser deixado entre os ambientes sem que se faça nenhum tratamento. Mas aí vem outras duas variáveis que devem ser levadas em consideração e que também impactam muito na edificação. 

A primeira variável é a água. Isso porque, 5mm não é o suficiente para impedir que a água circule de uma ambiente para outro, principalmente naqueles locais que recebem a chuva diretamente nas portas. Sendo assim, a solução antes apresentada era elevar os trilhos das portas que, em contrapartida, inviabilizam a acessibilidade. 

A outra variável é o vento, ou melhor o barulho que o vento provoca ao passar pelos frisos das portas. Para atender ambas as variáveis, o ideal é o uso das soleiras inclinadas. Elas são soleiras comuns instaladas com uma inclinação que pode, inclusive, ter meio centímetro na borda no ambiente mais baixo.

7 – Alcance visual

Uma das principais frustrações de um cadeirante e pessoas com baixa estatura é não poder apreciar a vista estando em frente a uma janela. Contudo, de uns tempos para cá esta frustração tem diminuído gradativamente, pois as janelas estão sendo especificadas com tamanhos maiores e que contemplam também uma parte mais baixa, o que permite uma melhor visualização de ruas, parques, enfim, as mesmas coisas que uma pessoa em pé consegue observar.

8-  Sinalização

Em todos os ambientes de uso comuns é importante que a sinalização não apenas identifique o ambiente tais como salão de festas, sanitários, brinquedoteca, sauna, mas também tenha uma atenção na escolha das cores, tamanho de letras, que existam pictogramas associados e também tenham o braile. Vale lembrar que estas placas têm que estar instaladas mantendo uma padronização de altura e posição para que seja facilmente identificada pelas pessoas, inclusive as com baixa visão ou cegas.  

9 – Brinquedotecas

De acordo com o engenheiro, ainda é muito recorrente a aplicação de mobiliário com quinas, tomadas baixas e pendentes que a criança consegue alcançar a lâmpada. “Eu tenho orientado as construtoras a mudarem estas práticas porque colocam a criança em risco. A acessibilidade também se preocupa com estas medidas de segurança”, diz Augusto.

10 – Banheiro acessível

Espaços mais largos para a manobra da cadeira de rodas, instalação de barras de apoio e posicionamento adequado do vaso, lavatório, acessórios e descarga, são intervenções essenciais em banheiros. Augusto explica as normas de acessibilidade: a altura da descarga deverá estar a um metro do chão. Já a respeito do lavatório, o espaçamento entre a parte inferior ao piso, deve ser de, no mínimo, 65 centímetros sendo que o ideal seria de 73 centímetros, para que cadeirante consiga encaixar sua cadeira embaixo, na hora de usá-lo. 

Além disso, é imprescindível ter um botão ou campainha de emergência, para ser acionado em caso de acidentes. É necessário ainda ter um porta-objetos e um cabide fixados entre 80 a 120 centímetros para servir como apoio para as bolsas, mochilas e acessórios usados pelas pessoas.

Além dessas medidas, é crucial enfatizar a importância da acessibilidade nos elevadores, conforme destacado pelo engenheiro Mecânico Francisco Rabello:

Elevadores Acessíveis: Os elevadores devem atender às normas de acessibilidade, garantindo segurança e facilitando o acesso de pessoas com mobilidade reduzida ou portadoras de deficiência. A inclusão de comunicação sonora é essencial para auxiliar pessoas cegas.

Elevador antigo, com porta de eixo vertical e botoeira de longo curso em posição inadequada, itens que não atentem a norma de acessibilidade - Foto: Emerson Tormann 

Modernização de Elevadores: Para elevadores antigos, é obrigatório a substituição de portas de pavimento de eixo vertical por portas automáticas, além da atualização de botoeiras, painéis de comunicação e outros itens de acessibilidade e segurança.

Elevador novo (modernizado com porta automática) e antigo lado a lado mostram diferenças relacionadas a acessibilidade - Foto: Emerson Tormann

A adesão a essas diretrizes não apenas cumpre com a legislação vigente, como também promove uma sociedade mais inclusiva e acolhedora para todos. Segundo Rabello, apesar dos avanços legais, o desafio permanece na implementação prática dessas medidas. A conscientização sobre a importância da acessibilidade e o comprometimento em implementá-la efetivamente são passos fundamentais para garantir o direito de todos à mobilidade e à segurança.

Saiba mais: Bem-estar dos idosos em condomínios (assosindicosdf.com.br)

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