CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

Atestamos a edificação para valorizar o patrimônio imobiliário a custos competitivos e atendimento diferenciado.

INSPEÇÃO DE ELEVADORES / LAUDO TÉCNICO

Com experiência de 32 anos em elevadores, a equipe é composta por profissionais habilitados que atendem a todos os fabricantes.

PROJETO DE MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES

Devem se adequar às normas técnicas de segurança e de acessibilidade vigentes para aumentar o desempenho.

PMOC - PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE

O Ministério da Saúde recomenda a manutenção dos aparelhos de sistemas de climatização artificial em todos os estabelecimentos.

ANALISE E MONITORAMENTO DA QUALIDADE DO AR INTERNO - QAI / IAQ

Com experiência de 35 anos em ar condicionado a equipe é composta por profissionais preocupados com sua saúde.

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Atenção na hora da vistoria

Direito do consumidorPegar as chaves da casa nova é motivo de alegria. Afinal, é um momento que demandou planejamento, paciência e muito investimento. Mas a felicidade pode chegar ao fim antes mesmo da mudança ser completada, se o consumidor não ficar atento. É mais comum do que parece encontrar defeitos na obra após assinar a vistoria. Alguns apartamentos ou casas apresentam quase 100 itens divergentes dos previstos em contrato. E, depois de autorizar a entrega do imóvel, o trâmite para conseguir o reparo por meio da empresa responsável pela obra fica mais burocrático.

Para não ter dor de cabeça na hora de realizar o sonho da casa própria, especialistas recomendam buscar sempre o auxílio de um profissional da área. A vistoria é um dos momentos mais esperados. É a hora que o cliente pode ver como ficou o apartamento ou a casa comprada, fora do papel. E é também nessa hora que o comprador checará se o produto apresentado bate com o prometido no memorial descritivo da obra. Esse documento acompanha o contrato de compra e venda e inclui, inclusive, detalhes do acabamento do imóvel. “É importante fazer a vistoria confrontando item a item com o que está no memorial. Os materiais que foram usados, o acabamento, eventuais fornecedores, marcas utilizadas, modelo específico, ou seja, tudo deverá estar de acordo com o que foi anunciado anteriormente e detalhado no memorial”, explicou Ilka Nozawa de Oliveira, especialista em direito imobiliário.

Na teoria parece fácil. Mas é que, na hora, um dos grandes adversários é o lado emocional. Pelo tempo de espera, pela dedicação em ter o bem e pelo recurso aplicado, o consumidor muitas vezes se deixa levar pelo sentimento de ter conquistado o que tanto desejou. A janela trincada, o azulejo desbotado, o vazamento na pia do banheiro e a parede com “barrigas” são esquecidos. O advogado Rodrigo Andrade, 36 anos, sabe bem o que é isso. Comprou o tão desejado apartamento para morar com a família, fez a vistoria, recebeu o imóvel e teve problemas. Depois da mudança, percebeu um defeito na tubulação do ar-condicionado. “Não dava para fazer a instalação, porque estava bem amassado. Tive que contratar pedreiro, quebrar a parede e fazer uma nova tubulação”, relata o advogado.

Bom relacionamento

Além da dor de cabeça, Rodrigo precisou mexer no bolso. Gastou mais R$ 2 mil com o problema, que poderia ter sido detectado antes de aprovar a vistoria. “Uma chateação muito grande, claro, porque, quando fui reclamar, argumentaram que já tínhamos feito a vistoria, que tínhamos assinado a entrega, começou todo mundo a se esquivar, ou seja, para resolver, ainda teria o dissabor de entrar na Justiça. Mas, como você quer mudar, resolver, deixa para lá, acaba ficando no prejuízo. Depois disso, ficamos mais atentos”, constata,

Não entender do assunto é o segundo maior problema. O consumidor, normalmente, é leigo no tema. Não entende de piso torto, ralo entupido, tipo de azulejo e de acabamento. Segundo a arquiteta Arina Araújo, a recomendação é clara: “Só pegue as chaves quando 100% dos itens forem observados.”

Em uma das obras que a arquiteta acompanhou, a lista chegou a cerca de 70 itens com defeitos. Em outros casos, a lista era tão grande que o comprador precisou fazer cinco vistorias. “Em Brasília, principalmente, o cliente paga por um metro quadrado muito caro. Não pode deixar passar para ter que mexer depois. Está pagando por um patrimônio valioso e deve correr atrás do direito de ter tudo perfeito, como foi prometido”, explica Arina.

Entre itens básicos que devem ser observados, estão: a parte elétrica, pisos, parte hidráulica e portas, janelas e esquadrias (Veja quadro com dicas). “Não se preocupe em quantas vezes será preciso fazer a vistoria. Clientes são leigos, acabam indo na emoção, e podem ter dor de cabeça”, alerta. A vistoria não é prevista em lei. Ou seja, as construtoras não são obrigadas a fazê-la. A prática tornou-se uma política de bom relacionamento, que garante o resguardo de ambas as partes.

No entanto, segundo o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), João Accioly, o que não está previsto em lei deve estar incluído em alguma norma técnica ou em outro documento. “É uma segurança para os dois lados, tanto para quem está recebendo como para quem está entregando. É na hora da vistoria que o cliente verá, de verdade, o que foi que ele comprou. Se tinha uma expectativa diferente, ele vai conseguir identificar na vistoria”, justificou.

Dentro das obrigações das construtoras, está a entrega exata do que foi vendido e o cumprimento dos prazos. “Tudo tem que estar em perfeito estado e funcionando. E o que for vício oculto, que o consumidor só perceberá depois de viver no imóvel, deverá obedecer aos prazos, previstos no contrato. Algumas coisas têm prazos curtos, de um ano; outros, cinco, 10, 15 ou 20, como a parte estrutural. E isso tem que ser obedecido”, alerta. Entretanto, as construtoras também têm direitos. Após feita a vistoria, os tais vícios ocultos podem aparecer e, após perícia do responsável pela obra, pode ser detectada uma falha por mau uso. Nesse caso, a construtora tem o direito de não arcar com o reparo. “Não é difícil diferenciar o vício oculto do problema por utilização errada. O cliente tem um manual e deve segui-lo. Na maioria dos casos, a construtora conserta, mas repassa o gasto ao consumidor”, avisa.

» Para saber mais

Fique atento
Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado também por testemunhas. Exija uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas das assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente. Evite qualquer acordo ou contrato verbal. E, antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas, à disposição no site do Procon-DF ou pelo telefone 151, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora, construtora ou intermediária/vendedora.

» Prazos de garantia

Problemas comuns:

Aparentes

» Identificados em uma vistoria simples (rachaduras, paredes com “barriga”, vidros quebrados; interruptor que não funciona, azulejo fora do padrão; cômodos e paredes em medidas diferentes do contratado)

» Garantia: 90 dias, após a entrega das chaves.

Ocultos

» Percebidos no dia a dia (infiltração, canos entupidos, goteiras; vazamentos; ruídos; sem contar os por mau uso)

» Garantia: até um ano, a contar da entrega das chaves ou a partir do momento em que o defeito aparecer ou for constatado.

Na estrutura

» Falhas graves de solidez e segurança (teto que despenca, varanda que cai, ou outro risco de desabamento)

» Garantia: cinco anos da data da construção. Caso o comprador encontre o problema após o prazo, pode entrar na Justiça contra a construtora, desde que prove que o problema não é decorrente do mau uso.

Atenção na hora da vistoria predial - entrega da obraFonte: Sindicato da Habitação do Distrito Federal (Secovi) / CB

Saiba como obter economia em tempo de crise econômica

É preciso conhecer as reais necessidades do condomínio e colocar na ponta do lápis gastos com pessoal, água, luz e manutenção


Foto: EDILAINE FELIX - Estadão
Lopes. Reduziu 15% os custos do condomínio

As despesas de um condomínio são muitas. Pagamento de funcionários, contas de consumo e manutenção atormentam a vida de administradores que têm uma previsão orçamentária e não querem – e não podem – fechar o ano no vermelho. E em tempos de crise, a palavra de ordem para todos é economizar.

De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD) Rosely Schwartz, o gestor deve saber quais são as reais necessidades do edifício. “Um dos primeiros itens a analisar é a folha de pagamento, responsável entre 50% e 70% das despesas, e verificar se há excesso de hora extra.”

As contas de consumo – água e luz – também merecem atenção especial e, segundo Rosely, funcionários e moradores devem estar envolvidos. “Quando fui síndica, fiz curso na Sabesp para identificar vazamentos. Fazer cursos e acompanhar diariamente o consumo é uma necessidade para quem administra condomínios”, defende.

A professora lembra que um item de alto custo nas contas dos condomínios é o elevador. “Se o modelo é antigo, vale a pena pensar na troca, além de baixar o custo da manutenção, traz valorização para o imóvel e segurança para o morador”, diz.

Rosely destaca ainda a importância de manter a manutenção de todos os equipamentos do edifício em dia, e sempre fazer cotação levando em consideração garantias e preços. O síndico Marcelo Lopes, conta que economizou 15% depois que redobrou a atenção com as despesas do condomínio. O conjunto com 48 funcionários tem custo entre 50% e 60% com a folha de pagamento.

“Estamos enxugando horas extras, negociando contrato com as terceirizadas e reorganizando escalas de trabalho”, conta.

Geral. Para diminuir gastos com água e luz, o síndico realizou revisões hidráulicas para detectar vazamentos, instalou redutores de pressão nas áreas comuns e ofertou aos moradores. O prédio tem um poço artesiano e está em processo para instalar mais um. No caso de energia, trocou as lâmpadas comuns pelas de LED. O resultado das ações foi a redução das contas de água, com a obtenção de bônus da Sabesp, e de energia.

“O contrato mais caro é o da mão de obra dos elevadores. Para diminuir custos, negociei valores com o fabricante e estou estudando a modernização dos aparelhos. Devemos fazer uma assembleia até o final deste ano para aprovar. Com isso, teremos redução de energia geral entre 15% e 20%.”

» O que o síndico deve fazer antes de modernizar os elevadores do condomínio?

Para ajudar os síndicos a planejar os gastos, o gerente da Administradora Predial, Julio Herold, realizou um evento para debater os custos e a inadimplência – que tem aumentado. “Orientamos a não inventar obras desnecessárias, a economizar água e energia e também expliquei sobre portaria virtual. Os orçamentos estão mais apertados, é preciso ser flexível e negociar com fornecedor.”

Síndico profissional de um condomínio de alto padrão com 12 unidades, Marcelo Marques, também tem na folha de funcionários o maior custo mensal.

“Fiz previsão orçamentária prevendo o dissídio dos funcionários, que ocorre em outubro, de até 8,5%, mas deve ser em torno de 12%, o que mexe no orçamento”, conta.

No dia a dia, Marques solicita atenção ao uso de produtos de limpeza e telefone. Mesmo trocando as lâmpadas pelas mais econômicas, orienta a apagá-las em áreas não utilizadas. No caso da água, investiu em água de reúso. “Também estou fazendo orçamentos com empresas e visitando condomínios que trabalham com portaria digital, que proporciona uma economiza de até 70% na folha de pagamento”, afirma.

Portaria digital entra na pauta de discussões

Agravada pela crise hídrica, a economia de água já está incorporada no dia a dia dos condomínios. No entanto, o diretor executivo da Manager, Marcelo Mahtuk, diz que para ter resultados é preciso fazer vistoria diária e ter conscientização. “É preciso ensinar os funcionários a usar racionalmente a água.”

Mahtuk diz que nas áreas comuns a piscina é o local com maior possibilidade de vazamento e nos apartamentos são os vasos sanitários. Entre as medidas adotadas, a administradora entregou oito mil redutores de pressão para os moradores.

A portaria virtual é uma alternativa que está no planejamento de alguns síndicos. “Muitos estão estudando a possibilidade. Mas é preciso saber se o modelo é viável para o seu prédio”, diz o presidente da Associação dos Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo (Assosindicos), Renato Tichauer.

Para o diretor executivo do Grupo Pro Security, Alexandre Paranhos, a portaria virtual é uma opção de economia para alguns condomínios. “Um prédio que gasta R$ 16 mil com serviços de portaria, passará a ter um custo de R$ 5 mil com a contratação da digital”, diz.

O sistema consiste em fazer a automatização do condomínio: portas e portões, entrada de veículo e de pedestres e interfone. O acesso de moradores e empregados passa a ser feito via leitura biométrica. No caso de visitantes e prestadores, serão atendidos remotamente. “A aplicabilidade é para edifícios de menor porte. E, em casos de falha mecânica do portão, há suporte prestado pela empresa de vigilância. É parte do contrato.”

‘É possível reduzir custo da folha de pagamento em 20%’

O diretor de relações institucionais da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Eduardo Zangari, orienta síndicos a fazer a análise dos valores gastos – salários, prestadores de serviços e manutenção – para saber se estão dentro dos padrões do mercado e renegociar os contratos de serviços.

Zangari lembra que a administradora pode e deve ajudar o síndico na operação do prédio e na racionalização dos custos.

“A base de consumo que inclui pagamento de funcionários, energia e água representa cerca de 80% das despesas do prédio. Fazendo uma análise criteriosa na folha de pagamento é possível diminuir em até 20% os gastos.”

O diretor da Aabic destaca que este é um momento de economia, mas também de negociação. “Nada pode ser negligenciado. É preciso conversar e avaliar o melhor contrato de prestação.”


Fonte: Estadão

Condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel

As condições estruturais do edifício podem causar desvalorização do imóvel, alerta Inspenge Consultoria & Inspeção Predial Ltda.. Prova disso é que apartamentos com plantas semelhantes no distrito Federal costumam ter valores de mercado expressivamente distintos.

De acordo com o Engenheiro da Inspenge, Francisco Rabello, a manutenção condominial deve ser vista e entendida exatamente como ferramenta de preservação da "saúde dos edifícios" e de sustentabilidade econômica do imóvel no mercado imobiliário.

Manutenção preventiva
Conforme orienta a empresa, após cinco anos, todos os condomínios devem passar por uma revisão anual, a fim de que seja avaliado o estado de conservação e feita a manutenção das áreas comuns.

Além de evitar acidentes, o trabalho preventivo de avaliação do estado de estruturas e equipamentos nas áreas comuns do prédio mantém o patrimônio valorizado. E, segundo a Inspenge, sete pontos são essenciais neste trabalho.

Sistema elétrico: a cada seis meses, é preciso checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições. Os responsáveis pelo condomínio ainda devem verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. Além disso, uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

Gás: de acordo com a Inspenge, mudanças bruscas no valor da conta são sinal de vazamento. Por isso, recomenda-se que um técnico habilitado verifique todo o sistema, uma vez por ano, sendo que também é importante ficar atento ao aparecimento de cheiro forte de gás.

Caixa d'água: a limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é que ocorra a cada seis meses. No entanto, não é recomendável usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço, o que pode parecer economia mas acabar danificando a caixa por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

Áreas de lazer: a cada três meses, o zelador ou outro funcionário responsável deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos, sendo que, após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa. No caso das piscinas, os fabricantes de produtos químicos costumam oferecer treinamentos sobre tratamento. Desta maneira, é importante manter a pessoa responsável pelo serviço informada sobre o assunto.

Garagens: não permitir a colocação de pneus junto às paredes, manter as demarcações das vagas pintadas com tinta apropriada, garantir iluminação adequada e ficar atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos são algumas das medidas que garantem a boa conservação do local.

Fachadas: a cada cinco anos, recomenda-se a lavagem da fachada. Entretanto, para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), o responsável pelo prédio deve verificar a idoneidade da empresa contratada e solicitar documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros tributos e contribuições.

Topo do edifício: neste caso, a vistoria inclui pára-raios, luz-piloto, telhas, calhas e ralos, lajes, guarda-corpo e escadas, casa das máquinas e barrilete. Isso porque pequenos problemas, como ralinhos desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias conseqüências.

Atenção do síndico: é importante que o condomínio mantenha uma lista de tarefas de vistoria destes ítens apresentados acima. Além disso, é de responsabilidade dos síndicos, de acordo com a norma NBR 16280:2014 da Associação Brasileira de Normas Técnica (ABNT), toda e qualquer reforma que ocorra na edificação. Inclusive nas unidades autônomas. 

Seguro obrigatório: o seguro do condomínio é de extrema importância e sua contratação é obrigatória por lei, segundo artigo 1.346 do Código Civil. Ele dá a segurança de que mesmo quando algo der errado, o prejuízo será o menor possível. A corbertura de uma boa apólice de seguros garante segurança e valoriza o patrimônio.

Consultoria: para todos os casos apresentados é exigida a avaliação de um profissional habilitado junto ao Conselho Regional de Engenharia e  Agronomia - CREA. A Inspenge oferece serviços de consultoria predial, projetos de renovação ou retrofit e facilities que consiste em gerenciar diversos serviços prestados por diferentes prestadores de serviços.

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Inspeção, vistoria, laudo técnico, entrega da obra, projeto básico, predial