CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

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INSPEÇÃO DE ELEVADORES / LAUDO TÉCNICO

Com experiência de 32 anos em elevadores, a equipe é composta por profissionais habilitados que atendem a todos os fabricantes.

PROJETO DE MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES

Devem se adequar às normas técnicas de segurança e de acessibilidade vigentes para aumentar o desempenho.

PMOC - PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE

O Ministério da Saúde recomenda a manutenção dos aparelhos de sistemas de climatização artificial em todos os estabelecimentos.

ANALISE E MONITORAMENTO DA QUALIDADE DO AR INTERNO - QAI / IAQ

Com experiência de 35 anos em ar condicionado a equipe é composta por profissionais preocupados com sua saúde.

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Limites dos poderes do síndico


Não é raro, ouvirmos reclamações ou elogios acerca da gestão dos síndicos. Mas, afinal vocês sabem o que o síndico pode ou não fazer? Quais os limites da sua gestão?

Você consegue identificar o que seria uma ação arbitrária do síndico? Se o tema chamou sua atenção, te convido a permanecer conosco até o final do texto. Antes de abordarmos o que o síndico pode ou não fazer, vamos esclarecer quais são as funções do síndico.

Qual é a função do síndico?

O exercício de síndico é precedido de uma eleição pelos representantes do condomínio, proprietários de unidades ou seus procuradores. A eleição é periódica com mandado nunca superior a 2 anos, entretanto, a mesma pessoa pode ser reeleita.

O síndico é um representante legal do condomínio junto à sua comunidade, prefeitura e órgãos de fiscalização municipal e estadual. Importante esclarecer que há regras a seguir, ou seja, o síndico não pode fazer o que quer, da forma que quer, está submisso as leis e normas dispostas no Código Civil brasileiro, na Lei 14.010, leis municipais e estaduais, Convenção do Condomínio e Regimento Interno.

Mas, afinal quais são os deveres do síndico?

De forma geral e objetiva o dever do síndico consiste em:
  • Seguir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Representar ativa e passivamente o condomínio;
  • Manter as contas do condomínio em dia;
  • “Combater” a inadimplência;
  • Contratar prestadores de serviços;
  • Convocar assembleias e reuniões com o conselho;
  • Zelar pela segurança e prevenir acidentes.

O que o síndico pode fazer no exercício da função?

O texto não tem a pretensão de listar todas as tarefas dos síndicos, pois sabemos que cada condomínio tem sua particularidade e por isso, vamos listar de forma geral o que um síndico pode fazer. Primeiramente o síndico não pode buscar vantagens pessoais, mas deve sempre buscar o bem-estar dos condôminos.
  • Fazer cumprir a convenção e no regulamento interno do condomínio, incluindo as multas aos moradores que estejam infringindo as regras;
  • Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial – sempre de maneira amigável, sem exceder os limites legais;
  • Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas;
  • Prestar contas com os condôminos sobre o número de unidades inadimplentes;
  • Contratar e demitir funcionários e prestadores de serviços que julgue necessários, além de acompanhar de perto o trabalho dos mesmos – a fiscalização neste caso é essencial para evitar passivos trabalhistas;
  • Executar obras emergenciais;
  • Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;
  • Contratar administradora, conforme o art. 1.348 do Código Civil;
  • Acompanhar os serviços de manutenção de elevadores;
  • Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi acordado na previsão orçamentária;
  • Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviços;
  • Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;
  • Auxiliar os moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há conflitos.

O que seriam ações arbitrárias exercidas pelo síndico?

Como já mencionamos o síndico tem um conjunto de regras e leis a observar e não pode agir segundo a sua vontade, sendo que alguns comportamentos ou ações são consideradas faltas graves.
  • Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;
  • Deixar de prestar contas anualmente nas assembleias ou quando requisitado;
  • Contratar obras que impactem no equilíbrio das contas do condomínio ou da previsão orçamentária;
  • Não se comunicar bem com os moradores;
  • Reter documentos quando for deixar sua gestão;
  • Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
  • Deixar vencer contratos, como de manutenção dos elevadores, extintores de incêndio e de  seguro do condomínio;
  • Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;
  • Invadir a intimidade dos moradores;
  • Ser grosseiro no trato com os funcionários e moradores;
  • Permitir que os moradores façam reformas sem ter um plano de obras, ART, projeto e demais docs. exigidos em lei;
  • Deixar de comunicar os moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
  • Deixar de pagar compromissos do condomínio ou pagá-los de forma impontual;
  • Aplicação de multas não previstas no Código Civil e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal.

Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia sem deliberação em assembleia. Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.

Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer.

Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico.

O síndico tem o dever de manter a ética, respeito, transparência e ética em sua gestão, sob pena de falta grave e a depender do contexto, poderá ser responsabilizado criminalmente ou na esfera cível, ou até mesmo destituído do exercício.

É necessário conhecer o Regimento interno, bem como a Convenção do Condomínio e acompanhar a gestão do síndico, sendo direito dos proprietários, inclusive a prestação de contas. Se as informações aqui são úteis, curta e compartilhe com os amigos!

Por Kátia Cristina Rodrigues Fonseca / Comando Notícia

Curso de Formação de Síndicos para Gestão Condominial: Modernização de Elevadores

Nesta quinta(14), o Curso de Formação de Síndicos para Gestão Condominial contou com a presença do Engenheiro Mecânico Francisco Rabello, da Inspenge. Rabello palestrou sobre um tema crucial para a gestão de condomínios: a modernização de elevadores.

Rabello, com sua vasta experiência e conhecimento na área, destacou a importância da modernização dos elevadores nos condomínios. Ele ressaltou que a modernização não é apenas uma questão de atualizar a tecnologia, mas também uma questão de segurança e eficiência energética.

O engenheiro explicou que os elevadores modernos são equipados com tecnologias que permitem uma operação mais suave e silenciosa, além de serem mais eficientes em termos energéticos. Além disso, eles também são projetados para serem mais seguros, com recursos como portas automáticas e sistemas de freio avançados.

Rabello também abordou o processo de modernização, enfatizando que é um projeto que requer planejamento cuidadoso e execução profissional. Ele aconselhou os síndicos a trabalharem com empresas especializadas e confiáveis para garantir que o projeto seja realizado corretamente.

A palestra foi bem recebida pelos participantes do curso, que elogiaram a apresentação informativa e esclarecedora de Rabello. Muitos expressaram seu interesse em explorar a possibilidade de modernizar os elevadores em seus respectivos condomínios.

O Curso de Formação de Síndicos para Gestão Condominial continua a oferecer aos síndicos a oportunidade de aprender com especialistas em diversas áreas relevantes para a gestão eficaz dos condomínios. Com palestrantes como Francisco Rabello, o curso está ajudando a formar síndicos bem informados e preparados para enfrentar os desafios da gestão condominial.

Reformas: Comunicação eficiente entre síndico e moradores pode evitar conflitos


A importância da comunicação transparente entre síndico e moradores para as demandas de reformas em unidades autônomas do condomínio

Morar em um condomínio traz inúmeras vantagens, como segurança, privacidade e praticidade, mas também apresenta desafios quando o assunto é o tamanho das unidades. Quem nunca pensou em fazer uma obra para ampliar o espaço ou tornar a moradia mais funcional? 

Para abordar esse tema tão relevante, tivemos o privilégio de entrevistar Francisco Rabelo, especialista em Engenharia condominial, que esclareceu diversas dúvidas e trouxe importantes informações sobre obras dentro das unidades condominiais.

Um dos pontos fundamentais destacados por Francisco é que os condôminos não podem realizar obras que prejudiquem o coletivo. É permitido realizar modificações internas, mas é necessário o acompanhamento e avaliação de engenheiros civis e calculistas para garantir a segurança estrutural do prédio.

Além disso, o síndico deve considerar a Norma ABNT NBR 16280, que trata da gestão de reformas em condomínios. Essa norma estabelece direitos e deveres tanto para os condôminos quanto para o síndico. Sempre que um morador desejar realizar uma obra em sua unidade, ele deve apresentar uma série de documentos ao síndico, que analisará as alterações propostas e decidirá se podem ser executadas.

Outro ponto relevante diz respeito às unidades localizadas na cobertura do edifício. Francisco explicou que existem algumas limitações para essas obras, e muitas vezes é necessário obter a concessão da administração regional antes mesmo de consultar o síndico. A área disponível para construção é um fator determinante nessas situações.

A comunicação entre o condômino e o síndico foi destacada como um fator crucial em todo o processo. É fundamental que o morador comunique sua intenção de realizar uma obra, descrevendo-a detalhadamente. O condomínio poderá solicitar documentos técnicos, como projetos e cronogramas, para avaliar a viabilidade da alteração. Essa comunicação transparente e eficiente evita problemas futuros e garante a harmonia entre os moradores.

É importante ressaltar que a falta de comunicação e a realização de obras não autorizadas podem levar a punições. O síndico deve seguir os procedimentos previstos na Convenção e no Regimento Interno, e o morador deve estar ciente das consequências caso descumpra as normas estabelecidas.

Diante disso, fica evidente que a comunicação eficiente entre o síndico e os moradores é fundamental para a gestão de reformas em condomínios. A transparência nas decisões, baseada na Norma ABNT NBR 16280, proporciona segurança e tranquilidade a todos os envolvidos.

Como recomendação, sugerimos aos síndicos que busquem auxílio especializado, como os serviços de Consultoria Técnica da Inspenge Engenharia. Profissionais capacitados podem garantir a análise adequada das obras propostas, assegurando que todas as etapas sejam realizadas de forma segura e em conformidade com as normas.

Com essas dicas, esperamos conscientizar os gestores e moradores sobre a importância da comunicação e da transparência nas decisões referentes às reformas em condomínios. Afinal, pequenas obras podem gerar grandes problemas, mas com o diálogo adequado, é possível evitar complicações e garantir um ambiente harmonioso e seguro para todos.

CFA rebate parecer de Comissão de Direito Condominial da OAB: extrapola suas competências


A legitimidade do CFA e CRAs para fiscalizarem o exercício da atividade de administração de condomínios.

Escrito por Leon Santos/CFA

O Conselho Federal de Administração vem a público manifestar-se sobre o parecer da Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB, que trata da suposta ausência de base legal que ampare o poder de polícia do CFA e CRAs na fiscalização das atividades relativas à administração de condomínios.

No dia 22 de junho de 2023, foi veiculada na página do Conselho Federal da OAB matéria contendo parecer da Comissão de Direito Condominial da referida entidade.

O indigitado parecer conclui que o CRA “não dispõe de fundamentação para se arrogar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, mais ainda, autuar síndicos, condomínios e administradores ou, ainda, adotar posturas mais repressivas”.

Inicialmente, cabe esclarecer que não está inserida dentre as competências da OAB, “legislar” sobre o exercício de atividades nos campos da ciência da Administração. Tal competência não consta na Lei nº 8.906/1994 (Estatuto da OAB).

Por outro lado, o art. 7º, da Lei nº 4.769/1965, é taxativo no sentido de que compete ao Conselho Federal de Administração (CFA) a orientação e disciplina do exercício das atividades nos campos da Administração. Essa é a dicção da Lei.

A Administração de Condomínios constitui atividade típica de Administração, abrangida pela Lei nº 4.769/1965, em seu art. 2º. E assim o é não somente pela denominação do campo profissional, mas, sobretudo, pela essência da atividade que é própria do profissional de Administração.

A Administração é uma profissão regulamentada por Lei Federal, desde 1965. Administrar não é pajelança, mas uma atividade eminentemente técnica, assim como as demais profissões regulamentadas no Brasil.

O parecer da comissão da OAB não é lei e não tem aptidão para afastar a vigência da Lei nº 4.769/1965, que rege a profissão de Administrador.

Infelizmente, o parecer denota a indevida utilização da OAB para fins de promoção pessoal dos autores do referido documento, exemplo clássico da mistura do público com o privado. Isso porque os autores do parecer desconhecem o regime de cooperação mútua entre a OAB e o CRA, inclusive em ações judiciais onde busca combater exatamente a posição adotada no parecer.

Como exemplo, destacamos recente ação movida pela OAB juntamente com o CRA-DF, em que a Justiça Federal proferiu sentença condenando os réus (empresas de Administração de Imóveis) nas seguintes obrigações: “III – Encerrar a captação e a indicação ou envio de clientes para escritórios de advocacia. (…) V – Promover o registro no Conselho Regional de administração em virtude da atividade de gestão condominial”.

É o quanto basta para se concluir pela existência de interesses particulares na emissão do parecer, e pior, com posição antagônica à defendida pela OAB.

Também na referida ação, o juiz sentenciante consignou que “A atividade de administração só pode ser exercida por quem detenha essa formação técnica e esteja devidamente inscrito nos quadros do Conselho Regional de Administração – CRA, nos termos do Art. 14 e 15 da Lei nº 4769/65”.

Temos convicção de que o parecer (de três membros de uma comissão) não retrata o posicionamento do Pleno da OAB.

Por imposição expressa da Lei nº 4.769/1965, o Conselho Federal de Administração é a única entidade que – por delegação da União – detém legitimidade para orientar e disciplinar o exercício de atividades nos campos da Ciência da Administração.

Os profissionais de Administração, ou seja, aqueles regularmente inscritos no CRA da respectiva jurisdição, são os únicos habilitados ao exercício das atividades abrangidas pela Lei nº 4.769/1965, incluindo, portanto, a Administração Condominial, campo conexo nos termos do art. 2º da Lei de regência.

Finalmente, o CFA, por meio da Comissão Especial de Administração Condominial (CEAC), manifesta seu repúdio ao parecer da Comissão de Direito Condominial da OAB e reafirma seu compromisso em defesa da Lei nº 4.769/1965 e da ciência da Administração.

Brasília, 4 de julho de 2023.

Adm. Leonardo José Macedo – Presidente do CFA (CRA-CE n.º 08277)

Adm. Sérgio José Rauber – Diretor de Fiscalização e Registro (CRA-RS nº. 15952)

Adm. Roberto Ibrahim Uehbe – Vice-Diretor de Fiscalização e Registro (CRA-BA n.º 04324)

Adm. Geraldo Tadeu Indrusiak da Rosa – Membro da Câmara de Fiscalização e Registro (CRA-PB n.º 1-0424)

Adm. Evandro Fortunato Linhares – Coordenador da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CRA-SC n.º 12.323)

Admª. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz – Vice-Coordenadora da Comissão Especial de Administração de Condomínios (CRA-SP n.º 059388)

Adm. Watyla de Almeida Moreira – Membro da Comissão Especial de Administração e Condomínios (CRA-MG n.º 01-051437/D)

Adm. Francisco Sérgio de Vasconcelos Bezerra – Membro da Comissão Especial de Administração e Condomínios (CRA-CE n.º 01486)

Comissão aprova parecer que nega vínculo de síndicos de condomínios a Conselho de Administração


A Comissão Especial de Direito Condominial decidiu, de forma unânime, aprovar um parecer que defende a não vinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA). A medida foi tomada com o intuito de esclarecer dúvidas relacionadas à representatividade do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA) em relação aos síndicos e às administradoras de condomínios.

O documento, que se estende por diversas páginas, define o papel do Conselho Federal de Administração e suas atribuições. O CFA é uma autarquia federal com personalidade jurídica de direito público, considerada como "um órgão orientador, disciplinador e fiscalizador do exercício da profissão de administrador".

No entanto, de acordo com Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial, "os síndicos não se enquadram na área profissional de administrador como atividade principal, exercendo apenas a chamada atividade-meio, portanto, não estariam obrigados a se inscrever no conselho".

"Não existe reconhecimento legal da profissão de síndico profissional no Brasil, embora a atividade de síndico possa ser realizada de forma profissional", afirma o texto formulado pela comissão. E conclui: "O CRA, como já mencionado, não possui fundamentação suficiente para se autoproclamar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, além disso, autuar síndicos, condomínios e administradores ou adotar posturas mais repressivas".

A decisão da Comissão Especial de Direito Condominial de negar o vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem sido apoiada pela Associação dos Síndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). Segundo a associação, essa medida é acertada, uma vez que a vinculação ao conselho poderia criar uma reserva de mercado e, consequentemente, afetar o direito ao livre exercício profissional.

A Assosindicos DF argumenta que a atuação do conselho na autuação dos síndicos, condomínios e administradores, sem uma base legal sólida, poderia restringir o trabalho desses profissionais e limitar a escolha dos condôminos na gestão dos seus condomínios.

A associação ressalta que o exercício da atividade de síndico pode ser realizado de forma profissional, mas a falta de regulamentação específica para a profissão não justifica a imposição de uma inscrição no Conselho de Administração.

Diante disso, a negativa de vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem recebido apoio da Assosindicos DF, que considera essa decisão como uma garantia ao livre exercício profissional e uma medida que evita restrições e intervenções desnecessárias na gestão dos condomínios. A associação ressalta a importância de se buscar regulamentações específicas para a profissão de síndico, em vez de impor uma vinculação a um órgão que não possui fundamentação legal para tal. Leia aqui o parecer da OAB na íntegra. 

Com informações da Assosindicos DF

Contratar a consultoria técnica da Inspenge é uma decisão inteligente para a gestão da manutenção em condomínios


A gestão de manutenção em condomínios é uma tarefa complexa que exige atenção constante e planejamento cuidadoso. Um condomínio bem conservado garante conforto e segurança para os moradores, além de aumentar a valorização do imóvel. No entanto, a gestão de manutenção pode ser difícil de gerenciar sem o conhecimento técnico necessário para manter as instalações em condições ideais. É aí que entra a Inspenge Engenharia.

A Inspenge é uma empresa especializada em consultoria e inspeção predial, que oferece serviços de laudos técnicos de engenharia, perícias, inspeção e auditoria técnica em instalações prediais, entre outros. A parceria entre a Inspenge e o Sispred, um sistema de gerenciamento de manutenção predial que permite o controle e a padronização da gestão da manutenção e fornece uma solução completa para a gestão da manutenção em condomínios.

Ao contratar os serviços de consultoria técnica da Inspenge, o síndico terá à sua disposição um time de especialistas altamente qualificados em gestão da manutenção predial. Eles poderão oferecer soluções personalizadas para cada tipo de condomínio, identificando pontos críticos e fornecendo orientação técnica para evitar problemas futuros.

Com a parceria Inspenge e Sispred, o síndico pode contar com um sistema de gerenciamento de manutenção predial que automatiza tarefas rotineiras e padroniza procedimentos. Isso permite uma maior eficiência na tomada de decisões, reduzindo custos e aumentando a vida útil dos equipamentos e instalações prediais.

Além disso, a consultoria técnica da Inspenge pode ajudar a garantir a conformidade com as normas e regulamentações prediais vigentes, evitando multas e problemas com órgãos reguladores. A empresa também pode oferecer laudos técnicos de engenharia, perícias, inspeção e auditoria técnica em instalações prediais, que são essenciais para identificar problemas e fornecer soluções de forma rápida e eficiente.

Não há dúvida de que a gestão de manutenção predial é uma tarefa essencial para a conservação e valorização de um condomínio. Contratar os serviços de consultoria técnica da Inspenge Engenharia pode ser a melhor decisão para o síndico que deseja garantir a segurança, conforto e tranquilidade dos moradores. Com a parceria Inspenge e Sispred, o síndico terá à sua disposição uma solução completa para a gestão da manutenção predial, aumentando a eficiência e reduzindo custos. Entre em contato com a Inspenge Engenharia e garanta a melhor gestão de manutenção para o seu condomínio.

Inspeção predial, por que é indispensável para condomínios?

Inspeção de fachada - Foto: Emerson Tormann

Inspeção predial representa os serviços de manutenção e avaliação de construções, através da análise do estado geral da edificação e de se seus sistemas construtivos.

Ela é importante pois as estruturas de casas, apartamentos e edificações comerciais sofrem com desgastes naturais ao longo do tempo. Assim, se não olhada com atenção, pode causar patologias e reduzir a vida útil da construção.

Nesse contexto, a inspeção predial diminui o risco de acidentes e permite um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e adequações do plano de manutenção.

A inspeção predial é um ato preventivo para sua construção, pois ela permite evitar riscos futuros antes mesmo de serem apresentados. Ademais, os sistemas de instalações hidráulicas, de combate a incêndios, instalações elétricas e de gás, revestimento de fachadas, entre outros, têm problemas que nem sempre são evidentes.

Conheça os nossos serviços especializados de Engenharia Diagnóstica

Por isso, a inspeção predial ajuda a evitar danos a edificação; perda de funcionalidade e segurança, colapsos parciais ou até totais dos sistemas. Dessa forma, se atividades preventivas corretivas não forem realizadas, a construção estará sujeita a acidentes graves. Assim, é possível entender, no gráfico a seguir, a ocorrência dos tipos de acidentes e porque a inspeção predial é tão importante diante de tais.


Mas, quem é responsável por essa tarefa?

A inspeção predial deve ser encaminhada pelo responsável legal pela manutenção do condomínio ou o síndico do edifício comercial ou residencial, pois é a tarefa que permite manter o estado de conservação da construção. Assim, ela deve ser terceirizada e direcionada para profissionais da área, habilitados para execução do laudo técnico de inspeção predial (profissionais técnicos industriais, engenheiros e/ou arquitetos, legalmente habilitados em seus respectivos conselhos de classe ).

Além da preservação e valorização do patrimônio, esse serviço oferece a possibilidade de o gestor do edifício ou o síndico a ter uma visão detalhada do imóvel. Com isso, e quando o serviço é feito com frequência, é possível normalizar qualquer patologia antes de se tornar crítica e permitir a sustentabilidade dos recursos disponíveis.

Inspeção de elevadores realizada pela Inspenge - Foto: Emerson Tormann

Cabe também ao síndico ou gestor condominial a tomada de decisões para o cumprimento dos procedimentos apresentados no laudo de inspeções prediais realizado por um profissional.

A inspeção predial é obrigatória?

Dada sua extrema importância, ela vem se tornando obrigatória em diversos estados e municípios. Além das leis, os projetos de leis também vem aumentando em número. Assim, você pode conferir a obrigatoriedade da inspeção predial da sua região no mapa a seguir.

inspeção predial é obrigatória

Quais são as diretrizes das inspeções?

O método para inspeções prediais, definido pelo IBAPE-SP, se baseia nos seguintes procedimentos: 
  • determinação do nível e tipo de inspeção;
  • verificação da documentação;
  • inspeção dos tópicos da listagem de verificação;
  • classificação do grau de urgência;
  • indicação das recomendações e classificação do escopo de conservação;
  • elaboração do laudo.

A listagem de verificação, mencionada no item 3, determina a ordem de verificação de cada setor do sistema construtivo. Com isso, os 9 primeiro itens inspecionados são listados a seguir.
  • Estrutura; Alvenaria; Revestimentos; 
  • Impermeabilizações; Esquadrias; 
  • Cobertura; Paisagismo; 
  • Instalações elétricas, hidráulicas, gás; 
  • Sistema Proteção contra descargas atmosféricas (SPDA); 
  • Telefonia; Automação; Ar condicionado; 
  • Proteção contra incêndio; Ar condicionado; 
  • Segurança; Iluminação de emergência;
  • Máquinas e Equipamentos: Elevadores; 
  • Caldeiras; Geradores; Pressurizadores; Bombas e filtros.

A inspeção estrutural (item 1) é feita com base em alguns problemas já previstos, que seguem o esquema a seguir:

inspeção estrutural

Outra ferramenta utilizada para as inspeções prediais são as normas ABNT. Ademais, elas são Normas Técnicas envolvidas no processo de inspeção predial em todo o Brasil (vistoria técnica ou autovistoria). São elas:
  • ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
  • ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
  • ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.
  • ABNT NBR 15.575 – Desempenho de Edificações Habitacionais

Conclusão:

Mora em um condomínio? Apartamentos ou mesmo em uma casa residencial? Cobre o seu síndico ou locatório para buscar se regulamentar e realizar um projeto de Inspeção Predial.

Como vimos, durante o artigo, a inspeção predial é fundamental para uma construção, seja qual que seja sua finalidade. Dessa forma, é possível garantir a prevenção de riscos e a valorização do imóvel. Assim, deixar de realizar o projeto pode acabar causando riscos permanentes na construção ou até comprometer a estrutura civil.

Além disso, as inspeções prediais são reconhecidas pelo governo como uma forma de manter a segurança do local, sendo assim, é confiável o uso de normas como as ABNTs citadas. Dessa forma, não deixe de procurar o responsável pela sua construção e adeque-se agora!

Não sabe por onde começar?

Podemos te ajudar! Entre em contato com a Inspenge para um diagnóstico da sua edificação e elaboração de proposta comercial mais adequada a realidade do seu condomínio. Peça também orçamento de projeto de modernização de elevadores!

Texto escrito por Paula Nardini, Consultora do Núcleo de Arquitetura e Engenharia Civil da EESC jr. Empresa Júnior de Arquitetura e Engenharia da USP São Carlos. Atualizado por Emerson Tormann.

Síndicos devem seguir normas técnicas e garantir a segurança dos condôminos

Crédito: Freepik

A realização de obras ou serviços de engenharia em condomínios envolve análise de riscos, que deve verificar desde funcionários, prestadores de serviços, terceiros, conselheiros, subsíndico e o próprio síndico. Dessa forma, mitiga-se a probabilidade de ocorrer acidentes envolvendo atividades de manutenção, obra e reformas, mesmo que o grau de risco seja mínimo. 

O síndico, para não ser responsabilizado pelos danos, deve contratar consultoria técnica de engenharia, seguir as recomendações das normas técnicas e investir em ações de prevenção e treinamento para os funcionários e colaboradores.

Algumas normas técnicas devem ser seguidas à risca por síndicos e gestores. Por exemplo a norma NBR 16280 – Gestão de Reforma em Condomínios estabelece requisitos para o controle de reformas nas áreas comuns e unidades autônomas, regulando a execução, priorizando a segurança, incluindo meios principalmente para prevenção da perda de desempenho decorrente das ações de intervenção. Esta norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

A manutenção da edificação está condicionada ao que recomenda a norma NBR 5674 que é uma das normas mais importantes entre tantas que devem ser seguidas pelo síndico.
 
A NBR 5674 estabelece todos os requisitos necessários para a correta gestão da manutenção no condomínio, a qual inclui meios para que as características originais da edificação sejam preservadas, além de prevenir a perda acentuada de desempenho proveniente da degradação dos sistemas.

Caso a edificação seja mais antiga que a norma que foi publicada em 2012, é dever da administração do condomínio adequar a norma aos sistemas de manutenção da edificação.

Instalações elétricas e seu sistema de aterramento devem ser acompanhados a luz da norma NBR 5410 – Instalações elétricas de baixa tensão que estabelece as condições mínimas de segurança de pessoas e animais e visa garantir o funcionamento adequado das redes elétricas.

Para prédio que possuem parquinho infantil, existe a NBR 16071, sob o título geral Playgrounds e serve para dar proteção as crianças que frequentam esta área. A norma se divide em 7 partes: 

Parte 1: Terminologia; 
Parte 2: Requisitos de segurança; 
Parte 3: Requisitos de segurança para pisos absorventes de impacto; 
Parte 4: Métodos de ensaios; 
Parte 5: Projeto da área de lazer; 
Parte 6: Instalação; e 
Parte 7: Inspeção, manutenção e utilização. 

Em linhas gerais, a norma determina que a escolha dos materiais e o seu uso devem estar de acordo com normas brasileiras apropriadas, devendo haver especial cuidado na escolha dos materiais quando o equipamento for utilizado em condições climáticas ou atmosféricas extremas. O usuário deve ser advertido dos riscos que cada material apresenta, conforme a Seção 9. Deve-se prestar atenção aos possíveis riscos de toxicidade no revestimento das superfícies.

Acessibilidade em edificações é regrada pela norma NBR 9050 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos estabelece os critérios e os parâmetros técnicos a serem observados quanto ao projeto, construção, instalação e adaptação do meio urbano e rural, e de edificações às condições de acessibilidade. 

Por conta da lei de acessibilidade que torna obrigatória a inclusão de pessoas com deficiência, as normas de acessibilidade devem ser aplicadas a todos os condomínios. Trata-se da obrigatoriedade do planejamento da acessibilidade em residências multifamiliares. Qualquer empreendimento imobiliário residencial deve ser 100% adaptável para as pessoas com deficiência física, sensorial, intelectual ou mental ou pessoas com mobilidade reduzida, incluindo idosos, obesos e gestantes.

Para a proteção das crianças, a NBR 16046, publicada em três partes, especifica requisitos mínimos para fabricação de redes de proteção para edificações. Aplica-se a redes para proteção de janelas, sacadas, escadas, mezaninos, parapeitos, floreiras e outras aplicações semelhantes destinadas à segurança e proteção em edificações.

Enfim, a manutenção adequada é o fator principal para evitar acidentes nas áreas de maior risco nos condomínios. Piscina, playgrounds, elevadores, pisos, academias, garagens, grelhas – ralos para escoamento de água – devem ser considerados como potenciais riscos de acidentes, e não devem ficar sem manutenção. Assim, algumas precauções podem ser tomadas.

A Inspenge Engenharia fornece serviços de consultoria técnica, laudos de inspeção prediais, relatórios de vistoria e todo o apoio técnico de engenharia que o síndico e administração necessitam. Solicite agora mesmo uma proposta comercial para seu condomínio.

Ar-condicionado gera conflitos em condomínio

foto publicada por Emerson F. Tormann (@inspenge) - Instagram
A instalação de aparelhos de ar condicionado em fachadas requer cuidados especiais para
evitar infiltrações na estrutura da edificação. Solicite projeto conosco e evite problemas.

A elevação da temperatura nos últimos anos tem estimulado a instalação de aparelhos de ar-condicionado nos apartamentos, salas e lojas, o que é compreensível, pois todos têm direito ao conforto. A redação confusa da maioria das convenções tem estimulado o agravamento dos conflitos que muitas vezes resultam em processos judiciais que determinam a retirada do aparelho, sob pena de o proprietário infrator pagar multa diária de valor extremamente elevado.

Diante do enorme acerto dos Tribunais no julgamento desses processos, que somente em casos específicos permitem a manutenção do aparelho por não prejudicar o visual da fachada, vemos que a via judicial poderia ser evitada se os condôminos buscassem uma assessoria especializada para emitir um parecer jurídico que esclarecesse os limites das normas legais que regulamentam a matéria.

A questão da fachada é regulamentada pelo artigo 10 da Lei nº 4.591/64, pelo artigo 1.336 do Código Civil, além da convenção. Vejamos os artigos que exigem vivência para serem compreendidos:
Lei nº 4.591/64 – Art. 10. É defeso (proibido) a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 2o - O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

A fachada abrange as quatro faces do edifício, sendo um bem comum dos condôminos que a lei protege para preservar a sua harmonia visual e evitar sua desvalorização. Diversos são os edifícios que se arrependem de não ter coibido a atitude individual de um ou outro morador que faz o que bem entende na fachada, pois, diante da inércia do síndico, outros se sentem estimulados a colocar novos aparelhos. Ao final, o resultado é uma fachada carnavalesca e irregular, passando a ser impossível voltar ao estado anterior, pois o padrão do edifício passou a ser o visual disforme.


RÁDIO JUSTIÇA DO STF

No dia 12/1, o tema da minha coluna de Direito Imobiliário na Rádio Justiça será “O direito ao conforto do ar-condicionado x o direito de preservar a fachada do edifício”. Ouça todas as terças-feiras, às 9h30, no Programa Revista Justiça, na FM 104,7 Brasília ou no www.radiojustica.jus.br, via satélite para o Brasil e pela internet para o mundo.

Maior congresso da América Latina reúne mais de 1000 síndicos

Em uma cidade como o Distrito Federal com sete mil condomínios, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais


Maior congresso da América Latina reúne mais de 1000 síndicosApesar de grande e promissor mercado, poucas empresas conseguem ver seu potencial.


Alguns números dão a dimensão do mercado de condomínios. Existem empreendimentos que chegam a movimentar, anualmente, mais de R$ 20 milhões. Além disso, 47% dos moradores não aprovam a gestão de seu síndico. Por isso, o número de novos síndicos profissionais formados cresce mais de 100% ao ano e seus honorários mensais giram em torno de R$ 4 mil, no entanto, sabe-se que um administrador predial pode receber mais de R$ 100 mil dos empreendimentos administrados. Em uma cidade como o Distrito Federal com sete mil condomínios, são movimentados quase R$ 3 bilhões por ano em taxas condominiais. “Existe um mercado com uma forte demanda. Estimamos que em cinco anos, 50% dos condomínios serão administrados por síndicos profissionais”, revela Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico

Apesar de grande e promissor mercado, poucas empresas conseguem ver seu potencial. Em vista disso, para organizar e capacitar o setor, o Instituto Pró-Síndico organiza, desde 2002, o Congresso de Gestão Condominial, maior evento da América Latina no setor e que reúne os mais renomados palestrantes, expositores com as mais recentes soluções e tecnologias para condomínios, além de mais de 1.000 síndicos. O evento ocorrerá em dois dias e conta com diversos temas. “Nosso objetivo é que a gestão condominial possua o mesmo padrão de administração de empresa multinacional. Em geral, um condomínio movimenta uma cifra superior a 90% do faturamento de empresas brasileiras”, explica Dostoiévscki Vieira, presidente do Instituto Pró-Síndico. Em breve haverá a alteração do código de processo civil e tornará as cobranças de devedores de condomínio muito mais ágeis. “Ainda poucos advogados estão atualizados sobre os benefícios e riscos que as mudanças trarão. Iremos apresentar uma palestra completa sobre o tema”, ressalta Diretor Jurídico do Instituto Pró-Síndico e especialista em direito condominial, Dr. Alexandre Marques.

Neste ano, os síndicos terão uma palestra de coaching para aprimorarem a gestão de conflitos internos. Outro tema abordado será a falta de água, a solução para economizá-la com consequente redução na conta. “A implantação do sistema decaptação de água de chuva e reuso é uma tendência irreversível”, ressalta Vieira. Além disso, serão apresentadas as últimas novidades em tecnologia, como o porteiro virtual, dispensando parte da mão de obra para condomínios, pois automatiza processos contando com o respaldo da vigilância monitorada à distância. "Este é o mais completo evento do setor. Em dois dias, os participantes conseguem elevar e muito o patamar de gestão”, finaliza Dostoiévscki Vieira.

  • Evento - Congresso de Gestão Condominial
  • Data - 31-07-2015 e 01-08-2015
  • Local - Centro de Convenções Rebouças
  • Endereço - Av. Dr. Enéas de Carvalho Aguiar, n° 23 - São Paulo - SP
  • Contato - (11) 3237.1720

Fonte: acritica.net

Veja como economizar energia em equipamentos de edifícios


Campo Grande (MS) – Algumas dicas sobre o consumo de energia elétrica são especialmente úteis para quem mora (ou trabalha) em edifício, principalmente se você é síndico ou faz parte de comissão de moradores ou inquilinos que cuida dos serviços do prédio.

Nesse tipo de construção há equipamentos de uso coletivo que utilizam energia, por isso é importante saber sobre a escolha e o funcionamento desses aparelhos.

O elevador e o sistema para elevação de água são dois exemplos.

Água

O sistema de elevação de água em edifícios é calculado em função do consumo diário de água e da altura da construção. As potências dos motores que acionam as bombas de água variam entre um e cinco cavalo vapor [cv]. O consumo mensal desse equipamento para um período de 5 a 8 horas/dia é variável: conforme a potência, o consumo pode ficar entre 220 a 350 kWh ou entre 735 a 1.175 kWh.

Dicas

Para um uso racional da energia, o consumidor pode:

Reduzir o consumo de água do edifício para diminuir o tempo de recalque (a pressão de bombeamento) e, consequentemente, o consumo de energia elétrica e de água.

Dimensionar corretamente o sistema motor / bomba. Se esse dimensionamento for exagerado, com a utilização de motores com potência bem superior à necessária, é desperdício. Solicite a avaliação de um técnico para redimensionar o sistema.

Verifique se a pressão da água da rua é suficiente para elevar a água sem necessidade da bomba. Em muitos casos pode-se economizar esta energia.

Elevador

Os elevadores em geral têm capacidade de transportar de 6 a 12 pessoas. Dependendo da altura do edifício e da velocidade do equipamento, a potência dos motores pode variar entre 6 e 20 cv.

O consumo médio de um elevador para ir da garagem até o último andar e voltar ao ponto de partida, claro, é variável.

Então:

Evite usar o elevador para se deslocar até dois andares

Quando houver dois elevadores, usar um para atender os andares pares e outro para atender aos andares ímpares.

Use escadas. Além de poupar energia, faz bem para a saúde.


Fonte: Assessoria de Relações Institucionais / Agepan

Instalação de ar condicionado em condomínio | Normas

Instalação de ar condicionado em condomínio | Normas


Há alguns anos o ar condicionado deixou de ser aparelho doméstico de luxo. As temperaturas cada vez mais altas, fizeram dele algo necessário para ter conforto e bem-estar dentro de casa. Porém, quem mora em condomínio vertical acaba prejudicado não apenas pelo calor, mas por não ter autorização para instalação de ar condicionado. Todos os condomínios possuem normas a serem seguidas e, o não cumprimento pode gerar multas altíssimas para o condômino. Confira algumas das normas mais importantes, além da norma das reformas (NBR 16.280) já mencionada anteriormente aqui no blog.

Só convenção de condomínio pode regular obrigações condominiais



Uma associação de moradores de um mesmo prédio jamais pode exercer os direitos e deveres de uma associação de condomínio. Isso porque a associação é quem legalmente tem a função de regular as relações entre moradores.

Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar provimento a Recurso Especial de proprietários de apartamentos que deixaram de pagar a taxa condominial depois de criar uma associação com atribuições que caberiam ao condomínio, inclusive cobrança das cotas.

O relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que, em se tratando de condomínio edifício, o legislador promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, “visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

Ainda segundo ele, ao fixar residência em um edifício, é automática e implícita a adesão do morador às suas normas internas, “que submetem a todos, para manutenção da higidez das relações de vizinhança”. Tanto é que o artigo 1.333 do Código Civil dispõe que a convenção de condomínio torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Na origem, o condomínio do Residencial Flamboyant, situado em Águas Claras (DF), ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra dois proprietários de imóveis localizados no bloco D. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente e os condôminos apelaram ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve a sentença. No STJ, eles sustentaram que o condomínio não arcava com as despesas comuns do bloco D.

Salomão destacou que a Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

“As decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos que estão quites.”, destacou Salomão. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.


Fonte: Conjur

A responsabilidade do síndico aumentou



CARTA AO SÍNDICO
A responsabilidade civil e criminal dos Síndicos de Condomínios agora se estende às obras DENTRO DAS UNIDADES.

A recente NORMA da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 16.280:2014 trás as novas regras para as reformas de condomínios e edifícios em geral, dando poderes de decisão aos Síndicos.

Ela orienta os Síndicos em como prodecer, para que todas as obras e reformas executadas dentro das unidades do condomínio sejam analisadas e autorizadas (ou não) pelo Síndico ANTES de serem iniciadas. E que sejam executadas sem riscos para o Condomínio e, consequentemente, para o Síndico, o qual seria responsabilizado na hipótese de acidentes causados por eventuais reformas mal executadas nos apartamentos.

A aprovação (ou não) do Síndico deverá ser atestada por LAUDO TÉCNICO emitido por profissional habilitado, engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado.

Exemplos de catástrofes não faltam: Edifício Liberdade no Rio de Janeiro (Jan 2012), Loja Torra-Torra em São Mateus, São Paulo (Ago 2013), Loja na Av. Liberdade, Centro de São Paulo (Fev 2013), para lembrarmos os mais recentes.

A NBR 16.280 determina que não seja mais permitido contratar um pedreiro de confiança (o conhecido “faz tudo”). Será necessário agora, contratar empresa especializada ou capacitada, com um responsável legal pelo projeto.
Alguns itens que a NBR 16.280 estabelece:
Requisitos para gestão de reforma em edificações;
  • Incumbências de cada envolvido no processo: responsável legal da edificação, proprietário da unidade autônoma;
  • O que é empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação de profissional habilitado e que trabalhe sob a responsabilidade de profissional habilitado;
  • O que é empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerça função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específica e em documento de responsabilidade técnica (ART ou RCC).
Abaixo, algumas das incumbências de cada parte
Responsável legal pela edificação (Síndico):
  • Receber o projeto da reforma e o encaminhar para análise técnica e legal; 
  • Formalizar, com base na análise, resposta à solicitação da reforma (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado); 
  • Verificar ou delegar a terceiros atendimento ao plano da reforma, durante a reforma; 
  • Após a reforma, vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra concluída conforme projetos apresentados; 
  • Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, conforme requisitos da norma; 
  • Fiscalizar e implementar o Fluxo de Gestão da obra de reformas conforme modelo da norma.
Proprietário da unidade autônoma deverá, além das obrigações previstas ao final da obra, atualizar a documentação do conteúdo do manual de uso e manutenção do edifício conforme ABNT NBR 14037.

Baixar cartilha de reformas
Fonte: laudo16280