Condomínio é condenado a indenizar em caso de queda de cerâmica da fachada

Responsabilidade do condomínio por danos causados por queda de materiais da fachada

Por Kênio Pereira - Colunista Jornal Hoje em Dia

A fachada de um prédio representa a sua identidade e impacta no valor das unidades, sendo importante na decisão de compra, bem como protege contra a chuva e infiltrações dela decorrentes.

Em virtude dessa função protetiva, muitas fachadas são revestidas de cerâmicas ou granito que com o desgaste natural causado pelo tempo, podem se desprender ou estourar e cair, gerando para os moradores, transeuntes e seus veículos riscos de serem atingidos, o que cria para o condomínio o dever de indenizar.

DO DEVER DE RESPONDER PELA IRRESPONSABILIDADE

O artigo 938 do Código Civil prevê que “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”, ou seja, quando uma cerâmica, vidro, janela ou parte da fachada se desprende, gerando qualquer dano a alguém, o condomínio reponde pelo prejuízo. Em alguns casos, como quando a placa atinge uma pessoa que, em decorrência desse fato tenha uma invalidez permanente ou até chegue à morte, o condomínio é condenado a pagar uma indenização e, às vezes, uma pensão a vítima ou a sua família por décadas.

O TJMG já se posicionou nesse sentido, condenando um condomínio a pagar uma indenização no valor de R$ 20 mil a uma idosa de 71 anos que foi atingida por pedaços do revestimento da fachada que se desprendeu e caiu enquanto a senhora aguardava o ônibus no ponto em frente ao condomínio. A idosa teve ferimentos graves e foi hospitalizada.

TAXA EXTRA E MANUTENÇÃO REGULAR É A MELHOR OPÇÃO

Em muitos condomínios há pessoas sem compromisso com suas responsabilidades e que tratam as questões condominiais de forma inconsequente, sendo egoístas ao ignorar o problema e o sofrimento alheio. De forma abusiva impedem a realização de obras e reparos imprescindíveis na fachada do prédio.

Alegam que não há necessidade ou que não estão no melhor momento financeiro e por vezes acabam convencendo os demais a protelar, ignorando os riscos e responsabilidades que a inércia pode trazer, que em muitos casos levam a responder por indenizações elevadas e, às vezes, até por um ilícito penal tendo em vista notícias de pessoas que faleceram ao serem atingidas pelo que poderia ser evitado.

Não havendo fundos suficientes no caixa do condomínio para realização das manutenções e reparos necessários, deve o síndico imediatamente aprovar em assembleia taxa extra para realização da obra, e assim evitar maiores prejuízos, tanto internos com as infiltrações que atingem os apartamentos, quanto externos, com o pagamento de indenizações que podem perdurar por toda a vida produtiva de quem foi atingido.

Casa a taxa extra e a obra não sejam aprovadas, é importante fazer constar em ata os nomes daqueles que votaram contra, para que assim quando o condomínio for responsabilizado por algum dano causado, aja a possibilidade de somente aqueles que optaram por não realizar a obra tenham que pagar a indenização ou responder pelo crime, conforme o caso. Agir preventivamente é sempre o melhor caminho, pois evita custos extras e demonstra respeito com o próximo.

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Comissão aprova parecer que nega vínculo de síndicos de condomínios a Conselho de Administração

A Comissão Especial de Direito Condominial decidiu, de forma unânime, aprovar um parecer que defende a não vinculação dos síndicos de condomínios ao Conselho Federal de Administração (CFA). A medida foi tomada com o intuito de esclarecer dúvidas relacionadas à representatividade do CFA e dos Conselhos Regionais de Administração (CRA) em relação aos síndicos e às administradoras de condomínios.

O documento, que se estende por diversas páginas, define o papel do Conselho Federal de Administração e suas atribuições. O CFA é uma autarquia federal com personalidade jurídica de direito público, considerada como "um órgão orientador, disciplinador e fiscalizador do exercício da profissão de administrador".

No entanto, de acordo com Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial, "os síndicos não se enquadram na área profissional de administrador como atividade principal, exercendo apenas a chamada atividade-meio, portanto, não estariam obrigados a se inscrever no conselho".

"Não existe reconhecimento legal da profissão de síndico profissional no Brasil, embora a atividade de síndico possa ser realizada de forma profissional", afirma o texto formulado pela comissão. E conclui: "O CRA, como já mencionado, não possui fundamentação suficiente para se autoproclamar como representante dos síndicos ou das administradoras de condomínios e, além disso, autuar síndicos, condomínios e administradores ou adotar posturas mais repressivas".

A decisão da Comissão Especial de Direito Condominial de negar o vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem sido apoiada pela Associação dos Síndicos do Distrito Federal (Assosindicos DF). Segundo a associação, essa medida é acertada, uma vez que a vinculação ao conselho poderia criar uma reserva de mercado e, consequentemente, afetar o direito ao livre exercício profissional.

A Assosindicos DF argumenta que a atuação do conselho na autuação dos síndicos, condomínios e administradores, sem uma base legal sólida, poderia restringir o trabalho desses profissionais e limitar a escolha dos condôminos na gestão dos seus condomínios.

A associação ressalta que o exercício da atividade de síndico pode ser realizado de forma profissional, mas a falta de regulamentação específica para a profissão não justifica a imposição de uma inscrição no Conselho de Administração.

Diante disso, a negativa de vínculo dos síndicos de condomínios ao Conselho de Administração tem recebido apoio da Assosindicos DF, que considera essa decisão como uma garantia ao livre exercício profissional e uma medida que evita restrições e intervenções desnecessárias na gestão dos condomínios. A associação ressalta a importância de se buscar regulamentações específicas para a profissão de síndico, em vez de impor uma vinculação a um órgão que não possui fundamentação legal para tal. Leia aqui o parecer da OAB na íntegra. 

Com informações da Assosindicos DF

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Laudos Técnicos da Inspenge são peças fundamentais no processo judicial

Imagem de Freepik

Laudos técnicos da Inspenge foram fundamentais para conceder tutela antecipada aos condomínios garantindo a manutenção rápida do objeto da lide.

Laudo técnico de inspeção predial - LTIP é o documento elaborado por profissional habilitado, especialista em engenharia diagnóstica, no qual se relacionam as manifestações patológicas da edificação, apresenta análise detalhada dos problemas encontrados e propõe recomendações para solucioná-los.

Com o resultado da inspeção surgem alertas sobre o grau de risco de determinadas situações onde o profissional deve orientar o síndico acerca de intervenções urgentes a serem realizadas. As correções devem livrar os sistemas de falhas críticas que colocam a segurança das estruturas e a integridade física das pessoas em perigo.

Em caso de processos judiciais, deve-se levar em consideração, do ponto de vista técnico de engenharia, três requisitos básicos de desempenho da edificação normatizados pela NBR 15575: segurança, sustentabilidade e habitabilidade.

Dessa forma, o laudo técnico de inspeção predial é peça fundamental para garantir tutela antecipada na justiça, podendo ser usado como prova técnica para demonstrar a existência de falhas construtivas e/ou funcionais, estabelecer responsabilidades e propor soluções.

O laudo bem elaborado facilita o entendimento dos magistrados no processo judicial promovendo antecipação de tutela e acelerando a solução do problema, já que o objetivo é restabelecer principalmente estabilidade da edificação e preservação da vida.

A relação harmônica entre profissionais de engenharia, advogados e administração do condomínio é condição essencial para o êxito do processo.

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