Manutenção Predial - O que o síndico deve saber

1. Normas

Existem algumas normas fundamentais relacionadas à área da Manutenção Predial. A seguir, listam-se:

• NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
• NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
• NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho

- Parte 1: Requisitos Gerais

- Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais

- Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos

- Parte 4: Sistemas de vedações verticais internas e externas

- Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas

- Parte 6: Sistemas Hidrossanitários

2. Tipos de manutenção

Há quatro tipos principais de manutenção predial:

a) manutenção corretiva

A manutenção corretiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas em atendimento a solicitações dos usuários da edificação quando eles identificam algum problema no edifício construído. Por serem aleatórias e imprevisíveis, as atividades de manutenção corretiva exigem um esforço técnico e administrativo bem mais intenso, sendo que, este fato, torna-as normalmente de baixa produtividade. Por exemplo, após não funcionar mais, a bomba de recalque do edifício precisar ter o seu selo mecânico substituído.

Segundo a NBR 5674, a manutenção corretiva é “caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”.

b) manutenção preventiva

A manutenção preventiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas de acordo com um programa pré-estabelecido sem depender exclusivamente da existência de problemas no edifício construído. Por exemplo, mesmo ainda em funcionamento, substitui-se o selo mecânico de uma bomba de recalque após 10 anos por se esperar que, em breve, ele apresentará problemas.

Segundo a NBR 5674, a manutenção preventiva é “caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação”.

c) manutenção rotineira

As atividades de manutenção rotineira são aquelas relacionadas à conservação do edifício, com pequenas substituições de peças intercambiáveis e limpeza de superfícies, etc. Justamente por estarem vinculadas à operação diária, normalmente estão sob administração dos usuários da edificação e frequentemente não são consideradas como atividades de manutenção. Entretanto, sua integração com os demais tipos de manutenção é essencial para a obtenção de bons resultados no sistema de manutenção dos edifícios como um todo. A limpeza dos elevadores é um exemplo de manutenção rotineira.

Conforme a NBR 5674, a manutenção rotineira é “caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns”.
A manutenção pode ser classificada também pelos seguintes termos abaixo.

Conservação: conjunto de atividades rotineiras, realizadas diariamente ou com pequenos intervalos de tempo entre intervenções, diretamente relacionadas à operação e à limpeza da edificação, criando condições adequadas ao seu uso.

Reparação: conjunto de atividades preventivas ou corretivas realizadas antes que a edificação ou algum de seus elementos constituintes atinja o nível de desempenho mínimo aceitável sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Restauração: conjunto de atividades corretivas realizadas após o edifício ou algum de seus elementos constituintes atingir níveis inferiores ao nível de desempenho mínimo aceitável, sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Modernização: atividades preventivas e corretivas visando que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído,

 
d) manutenção preditiva

A manutenção preditiva é o processo no qual a intervenção sobre um equipamento ou sistema somente é realizado quando este apresente uma mudança na sua condição de operação. Essa manutenção se utiliza de alguns procedimentos de inspeção para descobrir defeitos em algum componente, e que este, brevemente poderá gerar uma manutenção corretiva se nada for feito.

Uma tarefa importante da manutenção preditiva é a análise de tendência de falha, que consiste em prever, com antecedência, a quebra de um componente por meio de instrumentos e aparelhos que exercem vigilância constante através de medidas de parâmetros. Observa-se tal tendência no gráfico a seguir.

1 - Zona de medidas periódicas normais: intervalo definido previamente.
2 - Zona de desenvolvimento do defeito: duração entre as medidas diminui (acompanhamento da evolução do defeito).
3 - Zona de diagnóstico do defeito: a manutenção é prevista.
4 - Zona de realização da manutenção: antes da ocorrência da falha. Após a intervenção, há um retorno à zona 1.fixando um novo patamar de qualidade para a edificação.

3. Requisitos para a manutenção

a) Organização

A gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como:

• tipologia da edificação;
• uso efetivo da edificação;
• tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas;
• localização e implicações do entorno da edificação.

Além disso, a manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que, dentre outras, preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial.

Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:

• manutenção rotineira;
• manutenção corretiva;
• manutenção preventiva.

b) Programa de manutenção

Esse programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:

• tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
• sistemas, materiais e equipamentos;
• idade das edificações;
• expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT 15575 quando aplicável;
• relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
• relatórios das inspeções constando as não conformidades encontradas;
• relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
• solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
• histórico das manutenções realizadas;
• rastreabilidade dos serviços;
• impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
• escala de prioridades entre os diversos serviços; e
• previsão financeira.

O mesmo programa, ainda, deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple:

• designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
• descrição da atividade;
• periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
• identificação dos responsáveis;
• documentação referencial e formas de comprovação;
• modo de verificação do sistema;
• custo.

4. Requisitos para o planejamento anual das atividades

a) Considerações

O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar:

• prescrições e especificações técnicas para as edificações;
• disponibilidade de recursos humanos;
• disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão de contingência;
• sequência racional e duração das atividades;
• cronograma físico x financeiro;
• necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
• procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação;
• especificações detalhadas dos insumos e materiais;
• manutenibilidade;
• dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
• previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção;
• minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.

b) Previsão orçamentária anual

• O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido.
• As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva e devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos.
• Essas previsões devem também expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções.

5. Requisitos para o controle do processo de manutenção

Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:

• dados do cliente;
• escopo dos serviços ou objeto;
• descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
• especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável;
• condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
• responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
• indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
• garantias e exclusões;
• previsão de seguros, se aplicável.

Para a avaliação das propostas, recomenda-se observar:

• qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
• experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, e o eventual fornecimento de acervo técnico;
• referências de outros clientes;
• proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis e legislação;
• habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliadas em relação ao porte de serviço contratado; e
• prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro com base no contrato.

6. Requisitos para a documentação

A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.

A documentação do programa de manutenção deve incluir:

• manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme ABNT NBR 14037;
• manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
• programa da manutenção;
• planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
• contratos firmados;
• catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
• relatório de inspeção;
• documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
• registros de serviços de manutenção realizados;
• ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
• documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

a) Fluxo de documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. A NBR 5674 recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na figura abaixo, cujas deliberações referentes à documentação devem constar na ata do condomínio.

7. Termos e definições

• desempenho: comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas.
• durabilidade: capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas.
• empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
• empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas.
• equipe de manutenção local: pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.
• garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente.
• garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.
• manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne apropriadamente todas às informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. Também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico, quando aplicado para as áreas de uso comum.
• manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
• “retrofit”: remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando valorização do imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil, eficiência operacional e energética.
• vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada).
• vida útil de projeto (VUP): período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não deve ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal e certificada).