Inspeção Predial é a verificação profissional das condições de manutenção e de uso das edificações. Trata-se de um dos principais conceitos da engenharia que deve fazer parte da rotina do condomínio e do vocabulário do síndico.
Vale a pena destacar que a inspeção esteve, durante muito tempo, associada à reparação e à recuperação de estruturas mais antigas, buscando adequá-las às normas de segurança. É o caso de empresas que, após a avaliação profissional do prédio, são contratadas para consertar anomalias de construção.
Nos dias de hoje, porém, a conversa é outra: a Inspeção Predial está muito mais focada na prevenção de problemas, evitando grandes despesas e dores de cabeça como infiltrações, panes elétricas, problemas hidráulicos e demais imprevistos.
Quer entender melhor sobre o que é, as razões para fazer e outras informações relevantes sobre esse procedimento? Continue a leitura e confira.
O que é Inspeção Predial?
A Inspeção Predial é um procedimento que tem como objetivo avaliar as condições de uma edificação ou do conjunto de instalações. Sendo assim, analisa questões como: segurança, funcionalidade, conservação e condições técnicas.
O profissional que faz essa análise também deve observar as alterações que foram realizadas na construção para garantir que o local esteja seguro e com boas condições de uso. Ao final da avaliação, ele emite um laudo que descreve tudo que foi observado, bem como as correções e manutenções a serem realizadas.
Por que fazer a Inspeção Predial?
Como destacamos, a Inspeção Predial não é necessária apenas para os reparos em estruturas antigas, já que esse é um bom procedimento para a prevenção de acidentes e manutenção das construções. Nesse sentido, além de evitar prejuízos com a perda precoce de desempenho e deterioração acentuada, também pode poupar a edificação de sérios riscos à estrutura.
Por esse motivo, o cuidado preventivo de análise da edificação ajuda a direcionar melhor os investimentos em manutenção e permite ao síndico uma visão detalhada das condições de cada sistema construtivo. Além disso, o profissional obtém uma lista de prioridades para uma manutenção mais eficiente e com investimentos bem direcionados.
Com isso, prejuízos são evitados, pois a prevenção tem um custo menor em relação às medidas emergenciais. Assim, o síndico garante o bem-estar dos moradores com as condições plenas de uso do espaço, além de poder planejar as intervenções com antecedência e fazer a cotação de valores com tranquilidade.
Como é feita a Inspeção Predial?
É importante saber que esse procedimento conta com norma e método que certificam a realização adequada. Entenda melhor como é feito.
Quem é o responsável?
A manutenção e a gestão da edificação são de responsabilidade delegada ao síndico. Para isso, ele deve contratar um profissional habilitado e qualificado — geralmente, técnico industrial, engenheiro ou arquiteto — para a sua realização. É importante ressaltar que a Inspeção Predial não é a Manutenção da Edificação, mas, um critério técnico que auxilia na reabilitação dos sistemas danificados e a elaboração de um plano eficiente de manutenção.
Quando deve ser feita?
O procedimento deve ser realizado de acordo com os manuais das áreas comuns da edificação, levando em conta a periodicidade de cada sistema desde o momento em que o empreendimento é entregue. Para verificar obras e reformas posteriores a entrega, atestando se a construção foi feita em conformidade com o contrato, é recomendado realizar a inspeção predial a fim de constatar que o serviço está aderente ao que foi projetado.
Antes da edificação completar 5 anos, é importante que seja feita uma nova inspeção bem detalhada para observar a existência de problemas que não foram identificados durante o prazo de garantia. Está análise criteriosa visa preservar o desempenho da edificação e a vida útil de projeto. Isso sem falar dos direitos relativos as garantias.
Após isso, o profissional que fez a inspeção pode indicar a periodicidade de manutenções recomendadas para aquela construção, com base em características como: localização, finalidade do edifício, forma de construção, tempo da construção, etc.
Após isso, o profissional que fez a inspeção pode indicar a periodicidade de manutenções recomendadas para aquela construção, com base em características como: localização, finalidade do edifício, forma de construção, tempo da construção, etc.
Qual a rotina de preparação?
O primeiro passo para se preparar para a inspeção é reunir todos os documentos e dados da edificação, que serão analisados pelo profissional e comparados com o estado atual. O síndico também deverá relatar todo o histórico do local (anamnese) e apresentando relatórios de manutenção e intervenções realizadas ao londo do tempo.
Então é bom ter anotadas as informações relevantes sobre obras, reformas, manutenções, formas de uso, limpeza e conservação entre outras.
Após esses cuidados, a equipe multidisciplinar responsável pela inspeção fará a análise detalhada e emitirá um relatório com o que for observado. Os profissionais farão a classificação dos problemas conforme o seu grau de prioridade e transmitirão as orientações técnicas de como proceder. Ou seja, emitindo as recomendações de como proceder para corrigir e/ou reabilitar os sistemas danificados.
O que mais é necessário saber sobre a Inspeção Predial?
Viu como essa ferramenta é essencial na preservação das edificações? Descubra outras informações importantes sobre o tema.
O assunto está cada vez mais em alta
Dedicando-se à análise dos possíveis riscos aos quais as edificações estão vulneráveis e ao atendimento de regras importantes (como as normas da ABNT – NBR 15575, NBR 5674, NBR 16280, NBR 16747), o tópico da Inspeção Predial tem se tornado uma preocupação cada vez mais urgente por parte de síndicos e administradoras.
De fato, o tema tem despertado um interesse crescente na sociedade como um todo, assim como na comunidade técnica e no meio da gestão condominial. Isso porque, essa avaliação possibilita o melhor uso dos imóveis, mais qualidade nas condições de moradia e a prevenção de acidentes — inclusive com vítimas fatais — nas edificações.
A Inspeção Predial é lei em diversos municípios
É fundamental enfatizar que a Inspeção Predial não é apenas uma recomendação informal ou simples bom senso, mas uma questão de legislação.
É importante ter em mente, no entanto, que não há uma lei federal da Inspeção Predial. Estados e municípios têm autonomia para determinar as práticas obrigatórias na sua região.
Porém, vale a pena mencionar que a legislação, de maneira geral, solicita a realização da vistoria profissional do prédio e o posterior Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP).
Em determinadas localidades, o laudo (que segue a norma ABNT NBR 13752 e NBR 16747) deve ser apresentado na prefeitura ou em órgão indicado pela mesma.
A realização da Inspeção Predial pode ser classificada em 3 níveis
É possível classificar o processo de realização da inspeção em 3 diferentes níveis. Acompanhe:
1° nível — é a fase de identificar e analisar as falhas e anomalias aparentes na edificação;
2º nível — profissionais de diferentes áreas de atuação realizam uma avaliação mais detalhada com o uso de ferramentas e instrumentos específicos. Há, ainda, a análise cuidadosa de documentos técnicos para conhecer a gravidade dos problemas com mais profundidade;
3º nível — na terceira etapa, temos o 2º nível de inspeção acrescido de um estudo ainda mais detalhado da edificação, com o objetivo de notificar as anomalias aparentes e também ocultas. Mais uma vez, há o uso de aparelhos e equipamentos, além de testes locais e laboratoriais.
Há uma variedade de equipamentos e sistemas a serem inspecionados
Dentre os elementos que devem ser avaliados por profissionais na Inspeção Predial, podemos incluir:
- sistemas de vedação externos e internos;
- itens estruturais aparentes;
- revestimentos (inclusive as fachadas);
- sistemas de impermeabilização, incluindo infiltrações;
- esquadrias;
- instalações hidrossanitárias (esgoto sanitário, reuso de água, águas da chuva, água quente e água fria);
- rede de distribuição de gás GLP;
- geradores de eleteicidade da edificação;
- sistema elétrico;
- elevadores;
- equipamentos de combate e prevenção de incêndios;
- para-raios;
- acessibilidade;
- impermeabilização de cobertura do condomínio (calhas, telhados, etc).
Existem 4 normas técnicas envolvidas no processo de inspeção
Como já mencionamos, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) regula a realização da Inspeção Predial. São 5 normas envolvidas no processo:
Como já mencionamos, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) regula a realização da Inspeção Predial. São 5 normas envolvidas no processo:
- NBR 16747: Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimento;
- NBR 16280: dispõe sobre a Reforma em Edificações e os requisitos para o sistema de Gestão de Reformas;
- NBR 15575: aborda o Desempenho de Edificações Habitacionais;
- NBR 14037: trata das Diretrizes para Elaboração de Manuais de uso, Manutenção e Operação das Edificações, assim como dos Requisitos para Elaboração e Apresentação dos Conteúdos;
- NBR 5674: regula os requisitos para o sistema de gestão de manutenção, abordando o tópico da Manutenção de Edificações.
Existe uma frequência média para a realização da Inspeção Predial
Como indicamos, o profissional que faz a inspeção pode sugerir a frequência ideal para o procedimento, conforme as variáveis do local. Isso porque, a Inspeção Predial precisa ser realizada de tempo em tempo para garantir a integridade da estrutura e a segurança de moradores e funcionários do condomínio.
Apesar disso, é possível calcular uma periodicidade média que síndicos e administradoras devem ter em mente, relacionada com a idade da edificação em questão. Confira:
- condomínios e edifícios com até 20 anos de existência — é possível realizar a inspeção a cada 5 anos;
- condomínios e edifícios com 20 a 30 anos de existência — a recomendação é fazer a inspeção a cada 3 anos;
- condomínios e edifícios com 30 a 50 anos de existência — o ideal é realizar a inspeção a cada 2 anos;
- condomínios e edifícios com mais de 50 anos de existência — a inspeção deve ser realizada anualmente.
- A inspeção pode verificar diferentes graus de risco nas edificações
- A depender do nível do problema ou anomalia apresentados pela edificação, os graus de risco podem ser classificados da seguinte maneira:
- grau crítico — é o nível mais grave de problemas estruturais. Aqui, os danos podem representar até mesmo risco à saúde das pessoas que moram ou frequentam o local. Há grande depreciação do imóvel e ações imediatas são necessárias;
- grau regular — há danos consideráveis (mas não drásticos) na estrutura da edificação. Recomenda-se algumas ações corretivas a curto prazo;
- grau mínimo — acontece quando os problemas identificados não se repetem e/ou não oferecem riscos à estabilidade e segurança de todos. Nessa situação, o recomendado é fazer intervenções e planejar ações a médio prazo.
Inspeção Predial é diferente de vistoria
É importante entender que inspeção e vistoria são diferentes, apesar de estarem relacionadas. Isso significa que a Inspeção Predial é um tipo de vistoria, que inclui a avaliação dos sistemas, elementos e equipamentos de uma edificação. Por esse motivo, o procedimento também é chamado de Vistoria do Check-Up.
Por outro lado, existem diferentes tipos de vistorias além da que verifica a procedência predial, por exemplo: vistoria cautelar de vizinhança, vistoria de entrega e recebimento da obra e vistoria para locação e venda.
Em suma, além dos benefícios óbvios, a Inspeção Predial fornece uma visão estratégica e sistematizada do condomínio ao síndico. Auxilia na tomada de decisões e fornece todos os elementos necessários para uma previsão orçamentária bem fundamentada. Afinal de contas, o processo envolve uma equipe com profissionais de diferentes áreas que realizam um verdadeiro diagnóstico da saúde do edifício.
Texto adaptado por Emerson Tormann de Group Software
