CONSULTORIA E INSPEÇÃO PREDIAL - NBR 16280

Atestamos a edificação para valorizar o patrimônio imobiliário a custos competitivos e atendimento diferenciado.

INSPEÇÃO DE ELEVADORES / LAUDO TÉCNICO

Com experiência de 32 anos em elevadores, a equipe é composta por profissionais habilitados que atendem a todos os fabricantes.

PROJETO DE MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES

Devem se adequar às normas técnicas de segurança e de acessibilidade vigentes para aumentar o desempenho.

PMOC - PLANO DE MANUTENÇÃO, OPERAÇÃO E CONTROLE

O Ministério da Saúde recomenda a manutenção dos aparelhos de sistemas de climatização artificial em todos os estabelecimentos.

ANALISE E MONITORAMENTO DA QUALIDADE DO AR INTERNO - QAI / IAQ

Com experiência de 35 anos em ar condicionado a equipe é composta por profissionais preocupados com sua saúde.

Ausência da planta predial em imóveis do DF causa problemas a administração do empreendimento

De acordo com o vice-governador do DF, as casas mais antigas do DF e imóveis públicos, não possuem o documento


planta-predial

Especialistas apontam que ausência da planta predial em imóveis privados e públicos do Distrito Federal causa problemas. De acordo com o vice-governador do DF, as casa mais antigas do DF e imóveis públicos, não possuem o documento que é de suma importância no momento de reformas.

Assista na íntegra á reportagem do DF Record:


Reportagem do DF Record

Condomínios devem reforçar limpeza e higienização nas férias

Imagem de Freepik

Cresce a busca por zeladoria terceirizada; redução de custos, eficiência nos resultados e menos dor de cabeça agrada contratantes


Com a proximidade do fim do ano, os condomínios se preparam para as férias escolares e o lazer dos moradores e visitantes. A maior quantidade de pessoas circulando nas áreas comuns - especialmente crianças e adolescentes - exige um planejamento da administração para manter a organização e a limpeza dos espaços, ainda mais no momento em que as contaminações pelo Coronavírus voltaram a crescer no Brasil.

Para que os adultos aproveitem o conforto dos ambientes coletivos - enquanto os pequenos se divertem com brincadeiras ou jogos nas quadras esportivas, parquinhos e piscinas – todos os espaços de uso comum devem ser bem limpos, do jeito certo e com os produtos certos.

“É preciso muita atenção de quem faz a limpeza dos condomínios nesse momento de descanso. Alguns prédios recebem muitos visitantes e os cuidados devem ser redobrados nos locais onde as pessoas pisam, tocam e sentam”, explica Lorena Diniz, diretora da Higicorp, empresa especializada em serviços terceirizados de zeladoria e limpeza para condomínios de Curitiba e Região Metropolitana.

Portas, maçanetas, botões nos elevadores, corrimão, churrasqueiras e pias, cadeiras e mesas, televisores e controle remoto, piso do salão de festas, banheiros, brinquedos do parquinho – tudo deve ser higienizado com produtos adequados para evitar contaminações, enfatiza Lorena.

Higienização de Elevadores

O coronavírus, decretado pela Organização Mundial da Saúde (OMS) como pandemia, ainda nos preocupa pela forma e a rapidez com que se propaga. Nesse caso se recomendam algumas medidas preventivas de limpeza para serem tomadas nos elevadores dos condomínios residenciais e comerciais.

Devido ao fato de que o vírus consegue sobreviver por dias em algumas superfícies, como no plástico e no aço inoxidável, é prudente atenção redobrada na limpeza dos elevadores de maneira a não deixar vestígios desse e de outros vírus. Vamos Às dicas!

Espelhos e vidros: Comece pelos espelhos e vidros retirando o pó com um espanador ou um pano seco, evitando assim riscos e manchas após a limpeza. Com uma solução de detergente neutro em água morna e um borrifador, umedeça um pano com esse líquido e passe por completo. Por fim, com um pano seco, limpo e macio, passe retirando as possíveis manchas d’água que ficaram.

Paredes, corrimão e botoeiras: Recomendamos a mesmo procedimento da dica anterior passando em todo o equipamento. Após esse processo, pegue um pano e umedeça-o com água limpa para retirar o excesso do último produto.

Pisos: Para os pisos, pode ser utilizada a mesma solução de água e detergente neutro aplicada a um pano de chão (sem encharcar com o líquido). Após passar com um rodo essa solução, utilizar um pano seco para a finalização. Invista em tapetes para limpeza de pés nas entradas dos elevadores, isso ajuda na organização e na conservação da limpeza do mesmo.

Soleira e teto: Somente a limpeza acima já higieniza o equipamento e afasta o vírus, entretanto, caso queira a limpeza mais apurada, ainda faltam a soleira e o teto do elevador.

No caso da soleira, é primordial que evite derrubar lixos e líquidos em seus vãos, pois isso pode prejudicar a abertura do elevador. Utilize aspirador de pó e um pano umedecido com sabão neutro diluído em água para fazer a limpeza. Enquanto nas luminárias, é ideal que utilize um espanador antes da limpeza do restante do equipamento para que caia as poeiras e as demais sujeiras.

Para o teto, observe que ali está a iluminação do elevador que contém componentes elétricos. Por isso, tome muito cuidado com água e/ou produtos líquidos dentro dele. Jamais leve baldes nem aplique com borrifadores o líquido direto no equipamento. Sempre utilize um pano umedecido para a limpeza a fim de evitar de acidentes.

Para uma limpeza completa: caso queira realizar uma limpeza mais abrangente, incluindo o sistema de ventilação do elevador e o teto na parte externa da cabina, solicite a presença da equipe de manutenção do elevador contratada pelo condomínio. Somente a empresa mantenedora está autorizada e habilitada para esse tipo de serviço devido às exigências das normas de segurança.

Para finalizar, antes de utilizar o elevador, o síndico ou o encarregado da manutenção devem testar o equipamento, verificando seu perfeito funcionando. Sempre que possível, solicite a presença dos técnicos da manutenção e exija os relatórios de manutenção onde a empresa dever´a evidenciar, entre outras coisas, a limpeza e higienização das áreas externas da cabina e poço.

A Inspenge fornece serviços de vistorias, inspeções e laudos técnicos para toda a edificação há mais de 10 anos. Por isso, recomenda ao síndico realizar revisões periódicas que vão além da limpeza. Estas inspeções servem para identificar o desgaste e a existência de falhas nos componentes dos elevadores antecipando a substituição e evitando paradas desnecessárias.

Lançada NBR 17170 Norma de Garantias de Edificações

Presidente da ABNT, Mario William Esper

O documento traça diretrizes para que o mercado estabeleça condições, prazos e garantias em edificações 


A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) lançou, nesta segunda-feira (12), a norma NBR 17170 Edificações — Garantias — Prazos. O evento aconteceu na sede do Secovi-SP, em São Paulo.

Durante o evento, foram apresentadas as características da norma, elaborada em 18 meses, que conta com diretrizes para que o mercado estabeleça condições, prazos e garantias em edificações.

“A publicação da norma de garantia é uma importante conquista de toda a cadeia produtiva da construção civil. Construtoras, incorporadoras, meio jurídico e fabricantes de materiais interagiram e criaram um texto objetivo e claro que vai ajudar bastante o relacionamento entre incorporadora, construtora e seu cliente final no que tange a assistência técnica da obra do seu imóvel”, reforça Dionyzio Klavdianos, presidente da Comissão de Materiais, Tecnologia, Qualidade e Produtividade (COMAT/CBIC).


Em vídeo Dionyzio Antonio Martins 
Klavdianos, presidente da Comissão de Materiais, Tecnologia, Qualidade e Produtividade (COMAT) da CBIC destacou a relevância da Norma e da melhoria das relações das partes envolvidas em relação às garantias. “É bom para o cliente e para a construtora porque ela retroalimenta o seu sistema de indicadores”, afirmou.

O evento teve participação conjunta da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Câmara Brasileira da Habitação (CBIC), Cobracon, Secovi-SP e SindusCon-SP.

Histórico

Desde o início dos anos 2000, as entidades do setor da construção civil vêm gradativamente aperfeiçoando uma série de instrumentos que visam prover meios para a gestão adequada das condições que envolvem as garantias aos clientes de edificações.

As garantias que o incorporador, construtor ou o prestador de serviços de construção proporciona aos proprietários de edificações quanto aos sistemas construtivos, componentes e equipamentos, relacionados à solidez e segurança, são definidas em legislação vigente. No entanto, os itens não enquadrados em solidez e segurança não têm prazos de aparecimento de falhas que suscitem o direito à garantia em legislação vigente.

Para o cliente, seja o usuário, seja o proprietário de qualquer tipo de edificação, esta Norma representa um instrumento de referências técnicas e de diretrizes no que diz respeito às garantias, em conjunto com o manual de uso, operação e manutenção das edificações e documento específico fornecidos pelo construtor, incorporador ou prestador de serviços de construção em edificações de toda natureza de uso.

O texto da Norma de Garantias de Edificações foi à consulta pública nacional em 7 de outubro e teve prazo para recebimento de contribuições até 9 de novembro de 2022.

Saiba mais sobre o evento híbrido no site do SindusconSP - Norma de Garantias foi lançada no dia 12 de dezembro | Sinduscon-SP

Assista a íntegra do evento abaixo:


Com informações do Secovi SP. | Edição: Emerson Tormann

Acessibilidade para idosos em condomínios garante qualidade de vida


GDF investe na reforma de calçadas em várias regiões administrativas - Foto: Lúcio Bernardo Jr/Agência Brasília

Escrito por Predicado Comunicação Empresarial

Países de todo o mundo estão vivendo o crescimento do envelhecimento populacional. No Brasil existem, aproximadamente, 35 milhões de pessoas com 60 anos ou mais. Em 2050, serão quase 70 milhões - 30% da população. De acordo com a OMS (Organização Mundial da Saúde), envelhecer de maneira saudável não se trata de ausência de doença, mas sim da preservação da capacidade funcional que garanta a independência do indivíduo.

Nesse aspecto, a acessibilidade se faz fundamental para essa garantia e os condomínios – lugares escolhidos por boa parte dos idosos para viver, por questão de segurança e praticidade – precisam estar preparados para esse público.

Por exemplo, temos ainda em muitos condomínios do Distrito Federal, elevadores com postas de eixo vertical. Essas portas são pesadas, de difícil acesso ao elevador, causadoras de acidentes e sua substituição é recomendada em normas de acessibilidade.

Portas de eixo vertical em elevadores antigos
Portas de eixo vertical em elevadores antigos dificultam a acessibilidade - Fotos: Emerson Tormann

A acessibilidade vai muito além de vagas reservadas na garagem e, por isso, o Grupo Graiche, empresa que administra mais de 850 condomínios, com 110 mil unidades, lançou um e-book, em iniciativa inédita no setor imobiliário, com ampla abordagem sobre a acessibilidade nas unidades condominiais. A cartilha do Grupo Graiche sobre Acessibilidade pode ser acessada gratuitamente no link https://bit.ly/3bkY18l.

Manutenção Predial - O que o síndico deve saber

Engenheiro Mecânico Rabello - Inspenge - Foto Emerson Tormann

1. Normas

Existem algumas normas fundamentais relacionadas à área da Manutenção Predial. A seguir, listam-se:
  • NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
  • NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho
- Parte 1: Requisitos Gerais
- Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais
- Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos
- Parte 4: Sistemas de vedações verticais internas e externas
- Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas
- Parte 6: Sistemas Hidrossanitários


2. Tipos de manutenção

Há quatro tipos principais de manutenção predial:

a) manutenção corretiva

A manutenção corretiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas em atendimento a solicitações dos usuários da edificação quando eles identificam algum problema no edifício construído. Por serem aleatórias e imprevisíveis, as atividades de manutenção corretiva exigem um esforço técnico e administrativo bem mais intenso, sendo que, este fato, torna-as normalmente de baixa produtividade. Por exemplo, após não funcionar mais, a bomba de recalque do edifício precisar ter o seu selo mecânico substituído.

Segundo a NBR 5674, a manutenção corretiva é “caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”.

b) manutenção preventiva

A manutenção preventiva está relacionada às atividades de manutenção realizadas de acordo com um programa pré-estabelecido sem depender exclusivamente da existência de problemas no edifício construído. Por exemplo, mesmo ainda em funcionamento, substitui-se o selo mecânico de uma bomba de recalque após 10 anos por se esperar que, em breve, ele apresentará problemas.

Segundo a NBR 5674, a manutenção preventiva é “caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação”.

c) manutenção rotineira

As atividades de manutenção rotineira são aquelas relacionadas à conservação do edifício, com pequenas substituições de peças intercambiáveis e limpeza de superfícies, etc. Justamente por estarem vinculadas à operação diária, normalmente estão sob administração dos usuários da edificação e frequentemente não são consideradas como atividades de manutenção. Entretanto, sua integração com os demais tipos de manutenção é essencial para a obtenção de bons resultados no sistema de manutenção dos edifícios como um todo. A limpeza dos elevadores é um exemplo de manutenção rotineira.

Conforme a NBR 5674, a manutenção rotineira é “caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns”.
A manutenção pode ser classificada também pelos seguintes termos abaixo.

Conservação: conjunto de atividades rotineiras, realizadas diariamente ou com pequenos intervalos de tempo entre intervenções, diretamente relacionadas à operação e à limpeza da edificação, criando condições adequadas ao seu uso.

Reparação: conjunto de atividades preventivas ou corretivas realizadas antes que a edificação ou algum de seus elementos constituintes atinja o nível de desempenho mínimo aceitável sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Restauração: conjunto de atividades corretivas realizadas após o edifício ou algum de seus elementos constituintes atingir níveis inferiores ao nível de desempenho mínimo aceitável, sem que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído.

Modernização: atividades preventivas e corretivas visando que a recuperação de desempenho ultrapasse o nível inicialmente construído,
 
d) manutenção preditiva

A manutenção preditiva é o processo no qual a intervenção sobre um equipamento ou sistema somente é realizado quando este apresente uma mudança na sua condição de operação. Essa manutenção se utiliza de alguns procedimentos de inspeção para descobrir defeitos em algum componente, e que este, brevemente poderá gerar uma manutenção corretiva se nada for feito.

Uma tarefa importante da manutenção preditiva é a análise de tendência de falha, que consiste em prever, com antecedência, a quebra de um componente por meio de instrumentos e aparelhos que exercem vigilância constante através de medidas de parâmetros. Observa-se tal tendência no gráfico a seguir.

1 - Zona de medidas periódicas normais: intervalo definido previamente.
2 - Zona de desenvolvimento do defeito: duração entre as medidas diminui (acompanhamento da evolução do defeito).
3 - Zona de diagnóstico do defeito: a manutenção é prevista.
4 - Zona de realização da manutenção: antes da ocorrência da falha. Após a intervenção, há um retorno à zona 1.fixando um novo patamar de qualidade para a edificação.

3. Requisitos para a manutenção

a) Organização

A gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como:
  • tipologia da edificação;
  • uso efetivo da edificação;
  • tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas;
  • localização e implicações do entorno da edificação.

Além disso, a manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que, dentre outras, preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial.

Na organização da gestão do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários, a saber:
  • manutenção rotineira;
  • manutenção corretiva;
  • manutenção preventiva.

b) Programa de manutenção

Esse programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:
  • tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
  • sistemas, materiais e equipamentos;
  • idade das edificações;
  • expectativa de durabilidade dos sistemas, quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à ABNT 15575 quando aplicável;
  • relatórios das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas como financeiras;
  • relatórios das inspeções constando as não conformidades encontradas;
  • relatórios das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
  • solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários;
  • histórico das manutenções realizadas;
  • rastreabilidade dos serviços;
  • impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
  • escala de prioridades entre os diversos serviços; e
  • previsão financeira.

O mesmo programa, ainda, deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple:
  • designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
  • descrição da atividade;
  • periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técnicas;
  • identificação dos responsáveis;
  • documentação referencial e formas de comprovação;
  • modo de verificação do sistema;
  • custo.

4. Requisitos para o planejamento anual das atividades

a) Considerações

O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar:
  • prescrições e especificações técnicas para as edificações;
  • disponibilidade de recursos humanos;
  • disponibilidade de recursos financeiros, incluindo previsão de contingência;
  • sequência racional e duração das atividades;
  • cronograma físico x financeiro;
  • necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
  • procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação;
  • especificações detalhadas dos insumos e materiais;
  • manutenibilidade;
  • dispositivos de sinalização e proteção dos usuários;
  • previsão de acessos seguros a todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção;
  • minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante a sua execução.

b) Previsão orçamentária anual
  • O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido.
  • As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva e devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos.
  • Essas previsões devem também expressar claramente a relação custo x benefício dos serviços de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções.

5. Requisitos para o controle do processo de manutenção

Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter:
  • dados do cliente;
  • escopo dos serviços ou objeto;
  • descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
  • especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável;
  • condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
  • responsabilidades legais e obrigações de cada parte, incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
  • indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
  • garantias e exclusões;
  • previsão de seguros, se aplicável.

Para a avaliação das propostas, recomenda-se observar:
  • qualificação da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
  • experiência da empresa ou profissional na área, incluindo a menção de outros serviços em andamento ou já concluídos, e o eventual fornecimento de acervo técnico;
  • referências de outros clientes;
  • proposta técnica apresentada, incluindo atendimento às normas aplicáveis e legislação;
  • habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliadas em relação ao porte de serviço contratado; e
  • prazo para a execução, preço, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro com base no contrato.

6. Requisitos para a documentação

A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.

A documentação do programa de manutenção deve incluir:
  • manual de uso, operação e manutenção das edificações conforme ABNT NBR 14037;
  • manual dos fornecedores dos equipamentos e serviços;
  • programa da manutenção;
  • planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
  • contratos firmados;
  • catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
  • relatório de inspeção;
  • documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2011, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
  • registros de serviços de manutenção realizados;
  • ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
  • documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

a) Fluxo de documentação

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. A NBR 5674 recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na figura abaixo, cujas deliberações referentes à documentação devem constar na ata do condomínio.

Fluxo de documentação para manutenção


7. Termos e definições
  • desempenho: comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas.
  • durabilidade: capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas.
  • empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
  • empresa especializada: organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas.
  • equipe de manutenção local: pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.
  • garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido, conforme legislação vigente.
  • garantia certificada: condições dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou contrato de garantia para reparos, recomposição, devolução ou substituição do produto adquirido.
  • manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne apropriadamente todas às informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. Também conhecido como manual do proprietário, quando aplicado para as unidades autônomas, e manual das áreas comuns ou manual do síndico, quando aplicado para as áreas de uso comum.
  • manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
  • “retrofit”: remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando valorização do imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil, eficiência operacional e energética.
  • vida útil (VU): período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificada).
  • vida útil de projeto (VUP): período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não deve ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal e certificada).

Inspeção predial, por que é indispensável para condomínios?

Inspeção de fachada - Foto: Emerson Tormann

Inspeção predial representa os serviços de manutenção e avaliação de construções, através da análise do estado geral da edificação e de se seus sistemas construtivos.

Ela é importante pois as estruturas de casas, apartamentos e edificações comerciais sofrem com desgastes naturais ao longo do tempo. Assim, se não olhada com atenção, pode causar patologias e reduzir a vida útil da construção.

Nesse contexto, a inspeção predial diminui o risco de acidentes e permite um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e adequações do plano de manutenção.

A inspeção predial é um ato preventivo para sua construção, pois ela permite evitar riscos futuros antes mesmo de serem apresentados. Ademais, os sistemas de instalações hidráulicas, de combate a incêndios, instalações elétricas e de gás, revestimento de fachadas, entre outros, têm problemas que nem sempre são evidentes.

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Por isso, a inspeção predial ajuda a evitar danos a edificação; perda de funcionalidade e segurança, colapsos parciais ou até totais dos sistemas. Dessa forma, se atividades preventivas corretivas não forem realizadas, a construção estará sujeita a acidentes graves. Assim, é possível entender, no gráfico a seguir, a ocorrência dos tipos de acidentes e porque a inspeção predial é tão importante diante de tais.


Mas, quem é responsável por essa tarefa?

A inspeção predial deve ser encaminhada pelo responsável legal pela manutenção do condomínio ou o síndico do edifício comercial ou residencial, pois é a tarefa que permite manter o estado de conservação da construção. Assim, ela deve ser terceirizada e direcionada para profissionais da área, habilitados para execução do laudo técnico de inspeção predial (profissionais técnicos industriais, engenheiros e/ou arquitetos, legalmente habilitados em seus respectivos conselhos de classe ).

Além da preservação e valorização do patrimônio, esse serviço oferece a possibilidade de o gestor do edifício ou o síndico a ter uma visão detalhada do imóvel. Com isso, e quando o serviço é feito com frequência, é possível normalizar qualquer patologia antes de se tornar crítica e permitir a sustentabilidade dos recursos disponíveis.

Inspeção de elevadores realizada pela Inspenge - Foto: Emerson Tormann

Cabe também ao síndico ou gestor condominial a tomada de decisões para o cumprimento dos procedimentos apresentados no laudo de inspeções prediais realizado por um profissional.

A inspeção predial é obrigatória?

Dada sua extrema importância, ela vem se tornando obrigatória em diversos estados e municípios. Além das leis, os projetos de leis também vem aumentando em número. Assim, você pode conferir a obrigatoriedade da inspeção predial da sua região no mapa a seguir.

inspeção predial é obrigatória

Quais são as diretrizes das inspeções?

O método para inspeções prediais, definido pelo IBAPE-SP, se baseia nos seguintes procedimentos: 
  • determinação do nível e tipo de inspeção;
  • verificação da documentação;
  • inspeção dos tópicos da listagem de verificação;
  • classificação do grau de urgência;
  • indicação das recomendações e classificação do escopo de conservação;
  • elaboração do laudo.

A listagem de verificação, mencionada no item 3, determina a ordem de verificação de cada setor do sistema construtivo. Com isso, os 9 primeiro itens inspecionados são listados a seguir.
  • Estrutura; Alvenaria; Revestimentos; 
  • Impermeabilizações; Esquadrias; 
  • Cobertura; Paisagismo; 
  • Instalações elétricas, hidráulicas, gás; 
  • Sistema Proteção contra descargas atmosféricas (SPDA); 
  • Telefonia; Automação; Ar condicionado; 
  • Proteção contra incêndio; Ar condicionado; 
  • Segurança; Iluminação de emergência;
  • Máquinas e Equipamentos: Elevadores; 
  • Caldeiras; Geradores; Pressurizadores; Bombas e filtros.

A inspeção estrutural (item 1) é feita com base em alguns problemas já previstos, que seguem o esquema a seguir:

inspeção estrutural

Outra ferramenta utilizada para as inspeções prediais são as normas ABNT. Ademais, elas são Normas Técnicas envolvidas no processo de inspeção predial em todo o Brasil (vistoria técnica ou autovistoria). São elas:
  • ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;
  • ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;
  • ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.
  • ABNT NBR 15.575 – Desempenho de Edificações Habitacionais

Conclusão:

Mora em um condomínio? Apartamentos ou mesmo em uma casa residencial? Cobre o seu síndico ou locatório para buscar se regulamentar e realizar um projeto de Inspeção Predial.

Como vimos, durante o artigo, a inspeção predial é fundamental para uma construção, seja qual que seja sua finalidade. Dessa forma, é possível garantir a prevenção de riscos e a valorização do imóvel. Assim, deixar de realizar o projeto pode acabar causando riscos permanentes na construção ou até comprometer a estrutura civil.

Além disso, as inspeções prediais são reconhecidas pelo governo como uma forma de manter a segurança do local, sendo assim, é confiável o uso de normas como as ABNTs citadas. Dessa forma, não deixe de procurar o responsável pela sua construção e adeque-se agora!

Não sabe por onde começar?

Podemos te ajudar! Entre em contato com a Inspenge para um diagnóstico da sua edificação e elaboração de proposta comercial mais adequada a realidade do seu condomínio. Peça também orçamento de projeto de modernização de elevadores!

Texto escrito por Paula Nardini, Consultora do Núcleo de Arquitetura e Engenharia Civil da EESC jr. Empresa Júnior de Arquitetura e Engenharia da USP São Carlos. Atualizado por Emerson Tormann.