Determinação da Justiça de demolir condomínio no Lago Sul é alvo de críticas em plenário da CLDF

Foto: DF-Imóveis

Mais de 5.000 moradores do Mini Chácaras do Lago enfrentam decisão judicial que ameaça suas casas

A determinação da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) de demolir as edificações das quadras 4 a 11 do condomínio Mini Chácaras do Lago Sul mobilizou deputados na sessão desta quarta-feira (12).

O primeiro a se manifestar sobre o assunto em plenário foi o deputado Rogério Morro da Cruz (PRD). “É um núcleo urbano consolidado há mais de 30 anos, abrigando mais de 400 residências e 23 estabelecimentos comerciais”, ressaltou. O parlamentar afirmou que o pedido de regularização do condomínio foi incluído no projeto do Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) e pediu “união de forças” dos parlamentares em torno do tema.

O deputado Ricardo Vale (PT) também se solidarizou aos moradores do Mini Chácaras, “que amanheceram com a notícia de que o condomínio e as casas deles serão demolidos”. “É preciso parar com esse terrorismo do Judiciário em cima dos condomínios”, defendeu. E completou: “Eles deveriam estar dialogando com o GDF e a Terracap para ver como resolver esse problema e regularizar”.

“São pais, mães e famílias, pessoas de bem e honestas que vivem nesses lugares”, disse o deputado Wellington Luiz (MDB). Para o parlamentar, a determinação da Vara de Meio Ambiente é “lamentável”, por causar tanto “pânico” para os moradores. “Essas pessoas, às vezes, estão nessa situação até por lentidão do Estado”, avaliou.

Na opinião do deputado Chico Vigilante (PT), “não tem como tirar” os condomínios já consolidados, como o Mini Chácaras, e a solução passa pelos três Poderes: Executivo, Legislativo e Judiciário. O distrital defendeu, contudo, o combate às ocupações desordenadas.

Denise Caputo - Agência CLDF

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Canal de comunicação facilita contato de zeladores de condomínios e administração do Cruzeiro

Ação visa estreitar os laços para que as resoluções de demandas sejam mais ágeis na região administrativa

No dia 11 de fevereiro, é celebrado o Dia do Zelador, profissional essencial na manutenção da qualidade de vida e bem-estar nos condomínios e edifícios. Em comemoração à data, a Administração do Cruzeiro criou um grupo de comunicação no WhatsApp com zeladores para que eles ajudam a identificar problemas e situações que demandam atenção do governo.

O objetivo é criar uma ferramenta eficiente para que questões como segurança, limpeza, infraestrutura e outros problemas cotidianos sejam rapidamente repassados à administração para resolução, sem a necessidade de intermediários ou processos demorados.

Iniciativa da Administração do Cruzeiro conta com a ajuda de zeladores para identificar e resolver questões ligadas a áreas como segurança pública e infraestrutura | Foto: Divulgação/ Administração do Cruzeiro

Os servidores da Administração foram envolvidos nesse diálogo, como o diretor de Desenvolvimento e Ordem Territorial, Daniel Gil, que é morador da cidade. "Esse contato fortalece o cuidado com a cidade. Foi muito bacana ver a recepção dos zeladores com as lembrancinhas que levamos para eles".

A criação desse canal de comunicação representa um avanço importante no diálogo com os zeladores. "Os zeladores têm um papel fundamental na gestão e no cuidado com os espaços. Essa é uma forma mais fácil de comunicação, para que todo o Cruzeiro possa ser bem atendido ", afirmou o administrador regional do Cruzeiro, Gustavo Aires.

*Com informações da Administração Regional do Cruzeiro

Por Agência Brasília

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Desafios do síndico na gestão condominial

Imagem de pch.vector no Freepik

Descubra os principais desafios dos síndicos e como uma gestão eficaz pode evitar inadimplência, conflitos e problemas estruturais no condomínio

A rotina do síndico pode ser bastante atribulada, principalmente se a administração do condomínio não for realizada de forma eficaz. Afinal, são inúmeras as suas competências e, por conta disso, cada vez mais a gestão condominial precisa ser realizada de maneira profissional. 

Fluxo de caixa apertado

Ter um planejamento organizado para alcançar um equilíbrio financeiro está entre os principais desafios do síndico. A administração do condomínio exige um estudo minucioso para que seja possível mapear as despesas ordinárias e despesas extraordinárias de condomínio, esse controle pode ser semanal ou mensal.  

E não se esqueça: é importante que o síndico cumpra o cronograma de forma rígida para evitar gastos não planejados. 

Moradores que não seguem os regimentos do condomínio

As áreas comuns de um condomínio, ou seja, aquelas que são de uso coletivo de todos os moradores, como por exemplo: piscina, salões de festas, garagens, entre outras, devem ser zeladas pelo síndico e funcionários.  

Quando não há uma supervisão efetiva, a conduta inadequada nesses locais pode gerar conflitos entre vizinhos e a administração, ocasionando desconforto e até sérios incidentes. 

Resolução de problemas estruturais

Realizar a manutenção predial de forma preventiva e periódica é tão essencial para a segurança do condomínio quanto investir em equipamentos modernos de monitoramento. Afinal, a ausência dessa prática pode acarretar em diversos problemas nos equipamentos e áreas de uso contínuo dos condôminos, como:  boias das caixas d’água, bombas elétricas, piscinas, elevadores, portões etc. 

Segurança condominial

A segurança condominial é um dos desafios do síndico enfrentado constantemente. Afinal, ele pode responder juridicamente pelas ocorrências registradas no prédio, sendo de suma importância que esse profissional busque alternativas que minimizem os riscos. 

Conflitos entre os condôminos

A convivência entre tantas pessoas pode gerar conflitos de diferentes âmbitos. Por isso, o ideal é que o síndico tenha um perfil imparcial e conciliador para lidar com situações que envolvem diversos desafios.  

Para isso, manter um bom relacionamento com todos os condôminos e uma comunicação eficaz é fundamental. 

Controle de acesso de prestadores de serviço e funcionários

A tecnologia se tornou aliada na administração de condomínios e investir na adoção de soluções em segurança têm contribuído para valorizar o empreendimento e torná-lo ainda mais protegido.  

Um dos desafios do síndico é implantar essas tecnologias e mantê-las funcionando. A portaria remota é uma das principais tendências para modernizar a entrada do condomínio e é considerada hoje uma solução recomendada para organizar o controle de acesso e a segurança do prédio.  

Lidar com a inadimplência

A inadimplência em condomínios é considerada o principal problema dos síndicos e que impacta diretamente no bom funcionamento da gestão condominial como um todo. Por esse motivo, agilidade e eficiência são fundamentais para garantir que tudo ocorra da melhor maneira dentro da rotina.

Obstáculos como todos os citados acima impactam diretamente na eficácia da gestão condominial e, portanto, devem receber atenção especial do síndico para que sejam solucionados.  

Caso contrário, as consequências de uma má gestão são inúmeras e podem colocar em risco o patrimônio. Entre as principais delas, podemos citar a desvalorização do imóvel e a falta de uma rotina de manutenção preventiva que pode comprometer a segurança dos moradores.

Fuja das "Garantidoras"

Contratar uma empresa garantidora de receita para o condomínio, também conhecida como empresa que oferece serviço de inadimplência zero, pode parecer uma solução atrativa para lidar com a inadimplência. No entanto, é importante estar atento aos perigos que essa prática pode trazer. Tais empresas costumam cobrar taxas elevadas pelos seus serviços, o que pode aumentar significativamente os custos do condomínio a longo prazo.

Além disso, a terceirização da cobrança pode causar um distanciamento entre a administração condominial e os condôminos, dificultando a resolução de conflitos e a manutenção de um ambiente harmonioso. Em casos extremos, a dependência dessas empresas pode levar à perda de controle financeiro pelo síndico e à vulnerabilidade do condomínio a contratos desfavoráveis.

Os poderes do síndico são limitados e definidos pela legislação e pelo regimento interno do condomínio. O síndico é responsável pela administração do condomínio, garantindo a manutenção, a segurança e a gestão financeira.

No entanto, ele não pode tomar decisões que extrapolem suas atribuições ou que contravenham as normas estabelecidas pela convenção de condomínio ou pelas assembleias gerais. Por exemplo, o síndico não pode alterar a destinação das áreas comuns ou realizar obras de grande porte sem a devida autorização dos condôminos. 

É fundamental que o síndico atue dentro dos limites de seus poderes, buscando sempre a transparência e a participação dos condôminos nas decisões importantes.

Fonte: Viva o condomínio | Edição: Emerson Tormann

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Quais as principais manutenções periódicas em um condomínio?

QDG - Fotos: Emerson Tormann

Realizar as manutenções periódicas em dia é fundamental para garantir a segurança do condomínio

Limpeza da caixa d’água, da cisterna, da caixa de gordura, das calhas, da fachada, inspeção dos para-raios, dos elevadores… são tantas as manutenções periódicas para deixar um condomínio sempre em dia e em conformidade com as leis que nenhum detalhe pode ser esquecido. Além disso, esse cuidado recorrente garante a valorização dos imóveis.

É sobre isso que vamos falar hoje para você, síndico, atualizar sua planilha e todas as manutenções preventivas do seu condomínio. Afinal, de acordo com as normas NBR 5674 e NBR 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o responsável por monitorar e manter as inspeções é o síndico, que pode (e deve) delegar a função para empresas especializadas.

Apesar de as manutenções prediais muitas vezes nem sequer passarem pela cabeça do condômino – que, convenhamos, mal se lembra de todas as manutenções da sua unidade -, é sempre bom estar atento e cobrar o síndico quando necessário.

Necessário ou não?

Quando falamos que a manutenção deve ser realizada de acordo com a necessidade, é preciso bom senso para determinar a exigência ou não de reparos. Por isso, o artigo 1.341 do Código Civil determina que as obras em condomínios podem ser úteis, isto é, aquelas pensadas em facilitar, melhorar ou aumentara utilização do condomínio, ou voluptuárias, as de embelezamento. Existem ainda as obras necessárias, que são as que conservam o local e impedem a sua deterioração.

Questões que envolvem o orçamento do condomínio necessitam da aprovação em assembleia, sendo que as obras úteis ou necessárias precisam apenas do voto da maioria dos condôminos, enquanto obras voluptuárias requerem o voto de dois terços de aprovação.

Porém, se a obra for necessária e urgente, e os custos não forem altos – valor menor ao especificado na Convenção do Condomínio –, não é necessária a aprovação em assembleia, cabendo apenas ao síndico autorizar. Se ela for urgente e tiver o valor elevado, deverá ser informar aos demais condôminos mediante assembleia, mesmo que a obra já esteja sendo realizada. Lembre-se, transparência é tudo!

Fazer um check-list e manter uma planilha atualizada é imprescindível para não se perder em meio a tantas manutenções preventivas necessárias, visando não perder os prazos e nem as obrigações.

Mãos à obra!

Abaixo, uma lista de manutenções necessárias para manter tudo em ordem no seu condomínio, de acordo com a periodicidade.

Manutenções diárias/semanais/mensais:

• Limpeza da piscina: deve ser filtrada diariamente, aplicado o cloro a cada dois dias e o pH checado e regulado semanalmente;
• Jardins: verificar pragas, quantidade de água;
• Playground: estado e limpeza dos brinquedos;
• Nível de óleo dos geradores, elevadores e portões automáticos.

A cada seis meses:

• Limpeza da caixa d’água;
• Limpeza da cisterna;
• Limpeza do ar condicionado;
• Dedetização de áreas comuns
• Tubulações: verificar as que não ficam em uso constante, como o ladrão da caixa d’água.

A cada ano:

• Limpeza da caixa de gordura;
• Recarga dos extintores de incêndio (e conferência das datas de validade);
• Teste hidrostático: verificação das mangueiras dos hidrantes e dos conectores de metal;
• Inspeção dos para-raios;
• Inspeção dos elevadores, com o Relatório de Inspeção Anual.
• AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros): os bombeiros vão vistoriar extintores, mangueiras e placas de sinalização nas áreas comuns e alarmes. (Cada estado tem um prazo de validade, na maioria dos estados é de um ano).
• No Distrito Federal, o Corpo de Bombeiros Militar do DF (CBMDF) realiza uma vistoria similar ao AVCB, mas ela é chamada de Licença de Funcionamento. A diferença está no nome e na abrangência do processo.

Para condomínios residenciais no Distrito Federal, a Licença de Funcionamento é um processo que garante que o imóvel atende aos requisitos de segurança contra incêndio e pânico. Aqui estão os principais passos:

1. Solicitação: O proprietário ou representante legal deve solicitar a vistoria para a Licença de Funcionamento através do site do CBMDF.
2. Cadastro: O solicitante deve se cadastrar no sistema INOVA do CBMDF.
3. Vistoria: A vistoria é realizada presencialmente por técnicos do CBMDF, que verificam a conformidade com as normas de segurança.
4. Documentação: Após a vistoria, é necessário anexar o Certificado de Licenciamento obtido no site do RLE@DIGITAL.
5. Aprovação: Se o condomínio atender aos requisitos, a Licença de Funcionamento é concedida e é válida por um período específico (geralmente 5 anos).

Manutenção de elevadores na casa de máquinas do condomínio

De acordo com a necessidade:

• Teste de estanqueidade em tubulações de gás: verificação de vazamento de gás nas tubulações, feita principalmente quando há suspeita de problemas;
• Limpeza das calhas e drenos das coberturas e pilotis;
• Limpeza de fachada;
• Manutenção dos sistemas elétrico, hidráulico e hidrossanitário;
• Verificação dos equipamentos de segurança, alarme e sinalização de emergência.
• Revisão de Sistema de Aquecimento de Água: Verificação e manutenção de aquecedores de água, especialmente em sistemas de aquecimento central.
• Revisão de Bombas Hidráulicas: Inspeção das bombas de recalque de água e bombas de esgoto para garantir seu funcionamento adequado.
• Manutenção de Jardins e Áreas Verdes: Cuidados com plantas, árvores e gramados, incluindo podas e controle de pragas.
• Inspeção de Piscinas: Verificação e manutenção da qualidade da água, sistemas de filtragem e segurança ao redor da piscina.
• Controle de Pragas: Realização de desratização e desinsetização periódicas para evitar infestações.
• Manutenção do Sistema de Para-raios: Verificação do sistema de proteção contra descargas elétricas atmosféricas (SPDA).
• Inspeção de Coberturas e Telhados: Verificação de possíveis danos ou infiltrações na cobertura e telhado do edifício.
• Manutenção de Portões e Cercas: Verificação e lubrificação de portões automáticos e manutenção de cercas e muros.

Riscos ao não realizar a manutenção preventiva

É muito melhor corrigir uma trinca ou um vazamento no início do que esperar o desabamento do condomínio para pensar em fazer algo, não é mesmo? O exemplo parece exagerado, mas muitos acidentes como esse poderiam ter sido evitados com as manutenções preventivas ou com a presença de profissionais habilitados para examinar a situação.

Como na medicina, a engenharia tem recursos para inspecionar e avaliar as estruturas do condomínio, auxiliando na prevenção de acidentes e manutenção ou correção necessária. Outra boa medida de segurança é adotar medidas de prevenção e conformidade em dia.

Fonte: Mineiras | Edição Emerson Tormann

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Como mudar a destinação de uma área comum do condomínio?

Hortas comunitárias em condomínios são uma tendência moderna e sustentável que estimula a saúde e o bem-estar de moradores - Foto: Divulgação/Codhab-DF

O estilo de vida das pessoas e seus comportamentos estão mudando de forma rápida

As necessidades são outras e a sociedade se transforma para atender estas novas demandas e exigências. O mesmo ocorre na vida condominial. Uma área comum do condomínio, que há alguns anos servia para carteado, hoje será muito mais útil se transformada numa academia ou numa área de festa com churrasqueira, por exemplo.

Diante disso, se você está pensando em mudar a destinação de uma área comum no seu condomínio, saiba que isso é possível, mas você terá que se cercar de alguns cuidados.

Vale lembrar que a mudança de destinação pode ocorrer não somente com o passar dos anos, mas também em um condomínio novo, no qual a construtora previu uma coisa, porém os moradores estão querendo outra no mesmo lugar.

Hoje vamos explicar o passo a passo de como fazer isso, agradar muito mais gente e não ferir nenhuma norma interna.

Passo a passo de como mudar a destinação de uma área comum do condomínio

1. Converse com os moradores sobre as mudanças que eles consideram importantes.

Para garantir a participação de todos na decisão, você pode fazer uma pesquisa, online ou em formulário impresso – perguntando qual área deve ser mudada e qual a destinação, na preferência deles.

2. Deixe claro o que está sendo proposto.

Explique que você não está falando de mais serviços de manutenção como pintura, por exemplo. E sim de uma nova finalidade para o espaço, com possíveis obras, troca de mobiliário e necessidade de investimento.

3. Convoque uma assembleia.

Decidido o que será feito, respeitando as possibilidades da estrutura em questão e a opinião da maioria, é hora de convocar uma assembleia para oficializar a mudança. Na convocação, avise que a reunião terá como objetivo discutir a troca de destinação de uma área comum do condomínio.

4. Atenha-se às regras.

Lembre-se que uma mudança de destinação em área comum deve ser aprovada por unanimidade, segundo o Código Civil. Alguns condomínios até aprovam esse tipo de alteração somente com dois terços dos moradores, mas esta postura fere a legislação e pode render consequências sérias. Melhor não arriscar!

5. Se a finalidade é a mesma, não é necessário unanimidade.

A exceção para não precisar de unanimidade é quando a finalidade da área comum não vai mudar. Por exemplo, uma quadra poliesportiva pouco utilizada vai se transformar num playground com equipamentos. A finalidade é a mesma: lazer. Neste caso, não é preciso unanimidade, podendo a decisão ser aprovada por dois terços dos condôminos.

6. No tocante à documentação, só a ata de assembleia bem redigida é suficiente.

Mesmo alterando a finalidade do espaço, não é necessário alterar a convenção do condomínio, bastando apenas registrar a mudança de forma detalhada na ata da assembleia.

7. Obras de grandes proporções exigem atenção.

Se você for transformar um local que não tinha uma destinação específica, atribuindo uma finalidade, a anuência em assembleia também pode ser de dois terços.

Agora, se a transformação for mais radical, como construir um andar a mais de garagem, o quórum necessário é também de unanimidade já que trata-se de uma obra de grandes proporções que vai alterar o layout do condomínio. O mesmo vale se você for construir uma piscina de alvenaria no seu condomínio. Se esta for sua opção, saiba mais detalhes sobre isso!

8. Depois da aprovação em assembleia, a obra precisa ser aprovada na prefeitura.

Se a mudança exigir obra de construção, será preciso garantir a aprovação da alteração na prefeitura, atendendo a legislação vigente.

9. Escolha muito bem os fornecedores.

Escolher bem os fornecedores é sempre importante, mas quando a obra é de grandes proporções, isso se torna essencial. Leia este material e saiba o que exigir da empresa de reformas para se precaver e evitar dores de cabeça desnecessárias.

Síndico transforma sala de administração em cinema de luxo para moradores em condomínio de Águas Claras

Na busca por trazer mais conforto e entretenimento aos moradores do condomínio Via Enseada, em Águas Claras, o síndico Carlos Cesar decidiu inovar e transformar a sala que seria destinada à administração em um verdadeiro cinema privativo. Com 12 poltronas reclináveis, frigobar, projetor e ambiente climatizado, o espaço agora é uma atração para todos os condôminos, que podem reservá-lo gratuitamente por até quatro horas para assistir a filmes, jogos de futebol, shows ou qualquer outro tipo de programação.

A ideia surgiu a partir da percepção de que a sala originalmente planejada para o síndico, que seria "pomposa e bonita", poderia ter um uso mais democrático e prático. "Transformamos a sala do síndico em um cinema. A sala elegante virou um espaço para todo mundo", explica Carlos Cesar. Já a administração do condomínio foi realocada para uma sala menor na garagem, conseguindo atender às necessidades do dia a dia sem comprometer o conforto dos moradores.

Carlos Cesar mostra, em palestra para síndicos, como foi a reforma da sala de cinema que originalmente era a sala da administração

O cinema, comparado por Carlos a um "Cinemark", foi pensado para atender a diversos momentos de lazer, como partidas de campeonatos mundiais, finais de Olimpíadas ou até mesmo uma sessão de cinema tradicional. "O morador reserva o espaço, assiste ao que quiser e utiliza o cinema por quatro horas, que é o tempo médio de um jogo de tênis ou de uma final de esporte coletivo", detalha o síndico.

Assista no Youtube a palestra do síndico Carlos mostrando como foi a reforma.

A iniciativa tem sido muito bem recebida pelos moradores, que passaram a contar com mais uma opção de entretenimento dentro do próprio condomínio. Além de trazer praticidade, o projeto reforça a importância de pensar em espaços coletivos que agreguem valor à vida dos residentes. "Isso é uma coisa que a gente foi criando, pensando no bem-estar de todos", conclui Carlos Cesar, orgulhoso da transformação que impactou positivamente a comunidade do Via Enseada.

Saiba mais: Horta comunitária estimula interação em condomínio

Fonte: Fiber Sals | Edição Emerson Tormann

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Vazamento nos condomínios: a responsabilidade é de quem?

Imagem de rawpixel.com no Freepik

Problema costuma causar muita dor de cabeça aos síndicos e moradores

Vazamento em condomínios é um problema que causa muita dor de cabeça aos síndicos e moradores. Normalmente quando isso acontece, o condômino ou morador já comunica o zelador (se houver), ou procura, diretamente, a administradora ou o síndico. É importante lembrar que nem sempre a responsabilidade é do condomínio.

Prédios possuem duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical. 

Quando o vazamento provém de cano horizontal, ramais que ligam uma unidade à outra, a responsabilidade é do condômino. Ou seja, o vazamento tem origem na parte interna do apartamento, por exemplo, um vaso sanitário. Deve ser analisado de onde a água vaza, se da própria unidade ou do apartamento superior.

Já os vazamentos que provém de coluna, a responsabilidade é do condomínio. Essas colunas que conhecemos também por prumadas fazem parte das áreas comuns do condomínio.

O síndico do condomínio possui como uma de suas obrigações, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, conforme inciso V, do artigo 1.348, do Código Civil. A rede geral de distribuição de água é propriedade comum dos condôminos.

Dessa maneira, para que se evite grandes problemas de vazamentos entre unidades do condomínio, manutenções preventivas nas colunas do prédio devem ser realizadas de maneira periódica, além da manutenção preventiva dos próprios moradores em suas unidades.

Ao surgir a dúvida quanto à origem do problema de vazamento, o ideal é o condomínio contratar um encanador, um profissional especialista ou empresa especializada para que a identifique.

Porém, nem sempre essa identificação da origem do vazamento é tão fácil ou simples assim. Apenas um bom profissional poderá encontrar de onde provém o problema, para que se evite maiores conflitos entre o condomínio e o condômino, ou entre os próprios condôminos, havendo casos que chegam até o Poder Judiciário. Tais conflitos podem ser resolvidos de maneira pacífica e salutar.

Caso o vazamento ocorra entre unidades, e não haja qualquer responsabilidade do condomínio, este até pode colaborar para tentar ajudar a solucionar o problema, sem interferir em qualquer decisão, apenas como intermediário, mediador.

Se o problema for de responsabilidade do condomínio, o condômino deverá fornecer o acesso ao prestador do serviço ou empresa que fará o serviço. Caso impeça a realização dos reparos, o condomínio pode interpor medida judicial.

Não são raros os casos, nos apartamentos de veraneio em condomínios do litoral, da ocorrência de grandes vazamentos que chegam a alagar as unidades e corredores dos andares. Na maioria dos casos, o condômino não está presente no local para conceder o acesso ao seu apartamento para os reparos necessários.

Nesta hipótese, a entrada na unidade é urgente, tendo em vista a imensidão do vazamento. Desse modo, o condomínio pode, por intermédio do síndico, adentrar na unidade, informando ao proprietário da necessidade, e contratar a realização dos reparos. Frise-se que o apartamento deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi encontrado, e caso não seja possível, deve ser tudo negociado com o condômino, ou até mesmo em uma assembleia.

Problemas de vazamento nos condomínios são recorrentes, mas transtornos e conflitos podem ser evitados com bastante diálogo, bom senso e boa vontade entre todos os envolvidos.

Viver em condomínio requer empatia entre os moradores e gestores condominiais.

Fonte: Diário do Litoral

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